作为香港应对零售业“寒冬”的措施之一，自年初就传出开业消息的香港落马洲临时边境购物中心，最终于9月18日由香港城市规划委员会（下称城规会）批准通过，预计将于2016年第三季度正式营业。
由香港规划署向城规会递交的文件中称，可对临时边境购物城容忍（tolerated）3年，但提出18项附带条件，包括购物城不能在晚上11时至早上8时营运等。城规会则额外要求购物城须提供公共交通服务。
规划署引述申请人消息称，购物城所售货品以日用品为主，估计平均每日达9000人次，周末及公众假期将达1.2万人次，当中85%是旅客。
这是多年来香港增建的为数不多的与旅游业相关的基础设施之一。香港中文大学沪港发展联合研究所所长宋恩荣曾对《财经》记者表示，旅游业的负外部性大小，其实与当地的旅游接待能力高度相关。随着政府有效政策逐步有针对性地落地实施，自由行的正外部性将会超越其负外部性。
而在香港商务及经济发展局局长苏锦良看来，临近深圳福田口岸的这个购物中心，能够方便内地旅客到港购物，一定程度上起到分流旅客的作用。如果第一个项目成功运营，香港业界可能会在其他地方再推行这种模式。
因“一签多行”改为“一周一行”政策，以及多次出现“赶客”事件，多重因素影响到香港零售业，自2014年下半年始零售业开始萎缩，今年初内地旅客人数也开始下降。
多位商贸专家表示，购物中心要实现良好预期，除了港币持续相对人民币升值造成的质优价廉优势下降外，购物中心还面临多重挑战：
首先，以即将在深圳开业的前海自贸区港货中心为例，深圳近期多个专门售卖平价进口商品的购物商场正在密集开业。因所售商品、地理位置相近，且国内消费者购买并无签证限制，它们已经在相当程度上开始分流香港的常规购物旅客。
与之相比，规划中的落马洲购物中心占地面积约为1.25万平方米，商铺数目为208间，其中50%的拟设零售商店将被指定只销售香港制造的产品，或者是在香港设计的产品。因此对于大量过境购买奢侈品或纸尿片等日常消费品的消费者而言，这个购物中心的规模及产品可能都不具备足够的吸引力。
不仅如此，已将香港融入自己生活圈的珠三角居民，实际上已将来港的消费方式转向多元化。今年“五一”期间，《财经》记者在香港西贡等郊区见到大批游客，对于他们来说，除了搭飞机到海南岛或东南亚，来港郊游也成为一个选择。不仅如此，因香港资讯发达、文化自由的优势坚挺，近年已有愈来愈多内地客来港看戏、看展览或逛书店，而非单纯扫货。
因此，香港零售业界亦有相关人士近日称，这种购物中心的发展似乎已经失去时机，未来的效果也将打折扣。而对于香港零售业的整体而言，“一签多行”调整为“一周一行”的政策效果最迟在2016年4月前后显现，在内地旅客到港消费意愿持续下滑等因素影响下，香港零售业的冬天或许刚刚开始。
“对于一个本身并不大量生产消费品，只作为货物销售地的城市而言，持续颁布禁奶令等限制旅客消费的政策，其实并不明智。”香港理工大学一位研究人员对《财经》记者表示。
