近年来，随着中国居民财富的快速增加，海外投资的需求也呈现出爆发式的增长。2014年，中国高净值人群中有境外投资的比例达到37%，比2011年提高了18个百分点，资产超过亿元的超高净值人群境外投资比例更是高达57%。
在各种可投资的资产类别里，中国人对房产投资情有独钟，投资房地产的金额占全部海外投资的43.4%。火热的美国房地产市场自然也少不了中国人的身影。根据美国全国房地产商协会的最新报告，中国人已成为美国房地产市场上的最大海外买家，过去一年在美国房市投入的资金高达286亿美元，与排名第二的加拿大相比，投资金额是后者的两倍有余。
与普通大众直接购买美国住宅类房地产不同，国内机构的投资标的主要集中在美国的商业地产上，如万达、绿地、万科、泛海、安邦等，近年来均有大手笔的商业地产投资。那么美国商业地产的情况到底如何，为何得到中国机构投资者的青睐呢？本文将通过最新的市场数据，帮助读者了解美国商业地产的情况。
商业地产，顾名思义，就是作为商业用途的房地产，大致可以分为零售、办公、酒店、出租型公寓、工业地产等。美国的商业地产和住宅类房地产一样，在2008年金融危机期间经历了较大幅度的回落。随着美国经济的逐渐复苏，美国商业地产也持续升温，下面我们从市场交易量、交易价格、融资环境、新建工程等几个方面分别来看美国商业地产的最新走势。
交易量快速上涨
进入2015年，美国所有类型的商业地产交易量都延续了快速上涨的趋势。与2014年相比，2015年上半年美国商业地产整体交易量上涨24%。其中出租型公寓市场持续火热，其交易量上涨35%；酒店地产的交易量上升40%以上；工业地产与写字楼销量也增长迅猛，分别增长25%和21%；只有零售类地产为个位数增长，仅有9%。
价格上涨扩散到所有类别
所有类型的商业地产的价格都在上升，但是在复苏期间，其价格的上涨在不同的类别之间并不是平均分布的。中心商业区的办公楼和公寓价格已经高于危机前峰值的30%以上，然而零售、工业和办公地产的价格依然低于2007年和2008年的价格水平。在经历了危机之后的几年缓慢复苏后，尽管零售、工业及办公地产的价格在过去12个月里仅有两位数的增长，但这显然是一个积极的信号，表明快速复苏的势头已从中心商业区的办公楼和公寓，传播到其他几类商业地产。
融资环境明显改善
目前美国的银行已经提高了对商业地产的放贷资金额。美国银行的商业抵押贷款总额从2013年（增长很少或零增长）开始显著增长，当前的贷款额与过去的12个月相比，上涨了8%以上。同时，商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）的总发行量也在上升，虽然上升幅度有限，但已改变之前持续下降，商业地产融资受限的局面。
建设正在加速
投资到商业地产的资金在过去的12个月里上升了近20%（以美元计算的投资款会根据通货膨胀率调整），尤其是在酒店、办公楼以及多户住宅这些房产类型领域中更为活跃，上升率甚至超过了20%。建筑开发活动的上升不仅反映了商业地产领域良好的发展态势，而且反表明该行业正从大萧条的深渊中逐步恢复。尽管最近有快速上升的趋势，但是目前商业地产的建筑活动依旧处于20年来的较低水平，不过新建物业大量涌入市场之前会有更显著的上升。
金融危机之后，美国房产市场经历了2009-2011年近3年的调整期，于2012-2014年快速恢复，并逐渐进入稳定增长期。预计美国房产市场仍会稳定增长5-7年。当前美国的宏观经济保持着良好的势头，在2014年冬季的一段停滞之后，大多数的宏观指数已恢复增长趋势。美国的就业数据表现也非常靓丽，在2015年第二季度，每个月的平均就业增长达到25.4万。消费者越来越愿意购买耐用消费品，例如汽车、家具等。
所以，无论从商业地产行业的数据表现还是宏观经济来看，目前仍然是投资美国商业地产的好时机。
