“情况非常不妙”，万科集团董事长王石如是评价房地产市场的近期走势。多年来一直看涨房价的任志强亦警告说，今年房价增幅和成交量增幅，都会大幅下滑，“很多开发商以为今年可能跟去年一样，太乐观了，很危险。”观察京沪穗等国内一线城市可以发现，各项措施的陆续执行，令买房成本上升，加上房产交易价格上升有限，导致成交量锐减，很多买家开始打消购买房产作为投资的想法。
与此同时，很多投资者开始把目光转向海外置业。仲量联行数据显示，2014年中国房地产海外投资达到165亿美元，比2013年增长了46%。
中国人海外置业投资目的日渐明显
英国某大型开发商表示，亚洲客户就伦敦新盘的查询，与两年前相比成倍增长，而旗下楼盘亚洲买家比例高达6成。该公司行政总裁指出其公司在去年平均每周共接到约600名亚洲客户查询公司旗下伦敦楼盘，查询量较两年前增加约300至400个。
有业界人士指出，中国人以投资目的购买外国物业的趋势愈发明显，目前常常出席各大小投资讲座的准买家，接近9成是属于纯投资性质的投资者。初期的海外物业买家多为相对熟悉海外市场的外国投资者，但现在已广受本地投资者青睐，有个别投资者在美国、英国、日本、澳洲等不同城市购入多套房产，涉资金额以亿元计。
据彭博社报道，香港恒隆董事长陈启宗胞弟陈乐宗，在2014年斥资1.2亿美元（约9.36亿港元），在美国波士顿哈佛广场（Harvard Square）购买了超过10处房产。据业内人士称，李嘉诚近年来一方面已停止国内房地产投资，并陆续在市场上抛售相关资产，另一方面则不断增加欧洲房地产投资力度。2014年4月，李嘉诚在伦敦投资10亿英镑，开发商业区金丝雀码头以东3.2公里的Lewisham（英国海军船坞旧址），整个项目占地16.7公顷，将发展为包含3500个单位的住宅以及配套写字楼、商店、餐厅及酒店等的综合房地产项目。
海外房产涨幅稳定
越来越多中国人热衷于海外置业投资，英国、美国及澳洲向来是中国人热棒的投资地点。其中作为热门投资城市之一的纽约，其分层单位房价在2014年涨幅约9%，而曼哈顿房产存货量更跌至11年来新低，空置率仅约2.6%，在曼哈顿周边地区的房价亦受其带动而上升，其中皇后区（Queens）的成交量创3年新高。
据RP Data数据，2014年澳大利亚仅五大首府城市房价就上涨了8.15%，而布里斯班如同黑马，幅度高达8.3%。其在2015年2月的房产平均价格高达50.5万澳元，同比上涨6.5%，上涨幅度排名第三，涨幅区间已接近墨尔本。经济预测机构BIS Shrapnel预测，布里斯班2015-2016财年房价预计将上涨8%，房价中值会接近60万澳元。
伦敦房价近年涨幅亦相当稳定，并持续吸引到投资者，当地相比去年房价涨幅约7.8%，估计今年伦敦房价涨幅约 8.5%，预期仍会比英国整体涨幅高约 6.5%。2015年7月伦敦房价表现最好的5个区域中格林威治区拔得头筹，达到了月增长7.9%。
拥有超过200家分公司的英国某大型连锁地产中介首席执行官表示，“目前在全英范围内每一套新建房产进入市场后，都会吸引11名买家竞购，而伦敦地区更为火爆，这一数字几乎是全英水平的两倍，约20名买家竞购一套房产。”
今年6月，宜信财富获得英国上市开发商Berkeley Group委托销售旗下位于伦敦皇家格林威治区的启德布鲁克山庄，该项目位于东伦敦3区，泰晤士河南岸，有55公顷绿地环绕。在国内开展销售公寓和联排别墅，推出不久便热销。
需要说明的是，启德布鲁克山庄项目是伦敦大型的持续开发项目，整体规划共有4800套住房，一共分为4期，自2011年开发，预计2030年竣工。目前物价上涨，加上刚性需求旺盛，升值潜力与回报空间较大。
除上述城市，业内人士普遍认为投资者还可尝试其他同样具投资价值的城市，例如美国迈阿密。迈阿密房价在2014年上升16%，涨幅显著，但当地房价中位数仅约29.85万美元，比其高峰期低约38%，回报率约5%至8%。
另外，德国柏林亦是值得投资者注意的城市之一。德国经济稳定，2014年GDP增长比其他欧元区国家高5倍，加之移民人口增长—2012 年移民人数曾创17年新高，导致房屋的需求增加，而现在当地平均房价只约6.6万欧元，房价极具升值空间。
虽然德国有租金管制等措施，但德国的租住比例高至5成，部分地方如柏林更达7成，整体租金回报稳定，所以特别看好柏林。至于其他欧洲国家，由于各国经济、政治情况不同，不能一概而论，投资者应在投资海外房产时平衡回报和风险，如果当地经济仍未复苏，失业率居高不下，预计房产会较难出租，所以入手前要加倍谨慎。
除了欧美房产，近期日本东京和大阪的房地产也受到投资者关注，特别是香港的投资者，由于美元与港币挂钩，银行存款利息低至接近于零，而一些日本二手房源由于面积小，交易价格低至六七十万港币起，个别单位租金回报率能达到8%或以上，吸引了不少香港投资者以现金购入。此外，近期日元不断贬值，人民币置业相对有优势。
各国房产税款有别
投资海外房地产要注意的是各国买卖房产税款的区别，有些国家也有设定资产增值税，这些均会直接影响投资回报。其中英国在92.5万镑或以下土地印花税率在2%至10%之间，而 92.5万镑以上物业印花税去年已调高至10%，而以公司名义入市，则要征收15%税率。同时日本、马来西亚等国家均设有资产增值税。
在日本，若房产在5年内转售，所得的盈利要缴交30%作为利得税；5年后再转售也要缴纳15%的税款；而投资者在当地买房产要缴交的税赋、律师费及佣金等，则差不多占楼价的10%；出租物业每年要缴纳租金收入的5%作为出租税；管理费和大厦维修费也需要缴纳，如果以租金回报率6%算，扣除出租成本后的净回报约5%。假如决定要进行海外置业投资，最好选择提供全套服务的专业公司，包括由拣选优质房产、提供当地的置业知识及协助、安排律师、融资担保、寻找合适的租客、交收租金、物业维护甚至房产出售的全方位服务，为投资进行持续管理，做到虽然人在海外但仍能轻松置业、无后顾之忧。
在英国，如果您购买一处全新房产，一般来说NHBC或Premier Guarantee已为该房产提供10年期的建设保证。如果您购买的是楼花，即建筑期间购买，该保证甚至包括首期付款保障，代表即使房地产开发商破产，您支付的首期订金均可获得保护。
示例 : 英国置业成本
1.购置成本（购置成本是除了购买价以外产生的额外支出）
土地印花税
在英国，土地印花税（SDLT）是对土地和物业交易征收的税项。此税项根据土地或物业价值及其用途以不同的税率征收。无论物业是永久产权还是租赁产权，是住宅还是非住宅用途，均需缴纳此税项。 2015年最新官方数据，住宅物业有从0到12%五个印花税税阶。
法律费用
法律费用包括聘请律师对购买物业办理产权转让的费用。律师收费各有不同，因此没有行业标准收费。如果您通过抵押贷款为购买物业提供资金，您还需支付贷款人的法律费用。
抵押贷款费用
抵押贷款费用包括您的贷款人收取的手续费，以及使用抵押贷款经纪商获取最佳贷款的费用。
估值费
如果您通过抵押贷款为购买物业提供资金，您的贷款人将要求进行银行估值。其费用取决于物业大小，但一般为250英镑至1000英镑（加上增值税）。
物业报告
对于二手买卖，卖方有出具“物业报告”的法律义务。该报告是由卖方付费的对待售物业的评估，其中详细说明了估值数额及物业的一般状况。贷款人可能出于估值目的接受物业报告。
家具配套
为了最大程度提高租金收入，可能对公寓进行再次装修。装修费用取决于公寓大小以及家具的质量，但估计一居室为5500至6000英镑（加上增值税），两居室为7500英镑以上（加上增值税）。如果您打算在企业租赁市场放租您的公寓，装修费用可能更高。
2.税项成本
所得税
所得税是对收入征收的税项。但是，并非所有收入都应纳税，有些人符合英国个人所得税免征资格，则无需缴纳所得税。如需确定您是否符合英国个人所得税免征资格，请向英国税务海关总署核实或咨询会计师。作为非英国居民，您须对在英国的租金收入缴纳所得税。
个人所得税免征税额为10600英镑，其它特定个人（如果符合相关双重税收协定的规定）也可享有个人所得税免征资格。
遗产税
遗产税（IHT）是去世者的产业支付税项。遗产税的起征点是物业价值达到 325000 英镑。
2015年最新官方数据，对于已婚人士， 起征点可能高达 650000 英镑。
对价值超过起征点的任何产业以40%的税率征税，如果物业由于慈善捐赠符合减免资格，则适用36%的税率。如果产业净值的10%赠与慈善事业，则适用此减免税率。净值为减去“免征额”以及任何适用的减免额得出的价值。
资产利得税
资产利得税（CGT）是在处置资产时应对通过资产所获利润（或收益）缴纳的税项。
自2015年4月开始，海外买家会被征收资本利得税，资本利得税分阶段递进制征收，收入在11100英镑以下免税，超过11100英镑的部份，会按照以下方式征收资本利得税：
如果是更高税率和附加税率的纳税者，资本利得税为28%；
如果是基本税率的纳税者，资本利得税为18%或28%，具体比例取决于资本利得的税额和收入。
增值税
增值税是对在英国进行的大部分商业交易征收的税项。如果您购买住宅物业，无需缴纳此税，但是，其它服务可能需要缴税，例如，购买家具及租赁和管理服务。一般以20%的标准税率缴税。（数据来源：英国政府官方网站 www.gov.uk）
作者简介：罗碧君（Chickita Law），香港大学毕业，主修政治、经济及艺术。曾任新鸿基金融集团优越理财部副总裁、宏利资产管理公司业务发展总监。现为宜信战略支持中心海外置业资深投资顾问。
