北京市双榆树东里20号院，这栋建于上世纪80年代的住宅楼，突然在原本的老旧住宅楼一楼围起了颇有格调的白色小院，园内的回廊通向屋内，一楼共有11个房间，每个房间都经过设计改造，成为一套套五脏俱全的单间公寓，每间公寓都在三十平米左右，公寓在装修设计方面中对空间做了最大限度的有效利用。
这个被“函数团队”整租下来的一层物业，经过装修包装，成为后来函数青年公寓的形象店，这样的公寓出租价格比周边租房市场略高，但也已经几乎住满了慕名而来的创业青年。
不过，尴尬的是，新装修好的青年公寓刚刚迎来第一批客人，就不得不面对不到十年的运营期限。“函数”是北京自然部落科技有限公司旗下的主题公寓品牌，目前在北京运营着五个公寓项目，但作为创业团队，对于正在计划做A轮融资的函数公寓来说，财力显然是有限的，眼下还只能通过整租、再装修转租的方式进入北京的住房租赁市场。
函数青年公寓联合创始人陈志清对经济观察报表示，“持有物业才是我们的梦想，但根据我们的资金基础，起步阶段只能通过品牌运营先实现量的扩张。“据了解，正在运营的五个函数青年公寓项目中，有一个项目采取和业主合作的模式，另外四个项目均属于“函数”自有项目，分别位于北京的西直门、大钟寺、龙旗广场和双榆树。“这些自有项目从整租、装修设计到公寓投入运营，每个项目都花了三四百万。住房租赁市场是需要前期大量投资的，而且成本回收周期长，资金压力很大，自己持有物业更是成本太高，不现实，所以我们希望采取品牌运营的方式找到合适的业主或者产业基金进行合作，资本方投资，我们来做装修设计和运营管理。”陈志清说。
住房租赁市场的春天并不遥远。经济观察报从住建部了解到，针对住房租赁市场“前期投入大，成本回收周期长”的特点，或将放宽住房租赁企业的直接融资渠道，继续扩大房地产信托投资基金试点范围。目前，包括住建部、国土部、国家税务总局、人民银行、国家发改委等在内的多个中央部门，都在按照自身权责范围，制定本领域内鼓励住房租赁市场发展的配套政策。
十字路口
过去，为了解决住房困难，中国将发展公共租赁住房（公租房）作为重要手段，公租房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是中国住房保障体系的重要组成部分。“十二五”期间，每年的住房保障工作中，公租房建设指标完成情况成为考核地方官员政绩的重要依据。
如今，中国的公租房建设已经行至十字路口，曾经全国统一的大规模建设正在退出历史舞台，为了满足居民住房需求，同时适应中国房地产市场新格局，住房保障主管部门开始着力培养住房租赁市场。
一位接近住建部人士告诉经济观察报，“中国的房地产市场发展到今年，房地产开发过去每年以十几亿的增速增长，存量这么大，基本的短缺已经解决了，发展租赁市场已经到了必然阶段。今后的房地产开发建设平稳以后，肯定是要把存量市场用起来，发展住房租赁企业，除了对他们给予税收、金融方面的支持，还会在行政管理上给出一些支持，简化管理。”“公租房在十三五时期进行大规模的建设不会有了，基本上在实物供应公租房的时代已经过去。以前为了解决住房困难问题，公租房由政府集中供应，有两种供应方式，一是建设公租房，另一个是人们在市场上租，政府给予补贴，现在一些净流入地区比如北京，可能还需要建一些，但像以前一样全国统一建设公租房已经不太可能了。未来可以由一部分企业持有物业，然后长期经营，而不要都是政府供应公租房、廉租房。”上述住建部人士说。
中国的公租房建设自2009年起步，至2011年建设数量有了大幅增加，占各类保障性住房的22.4%，2014年，廉租房并入公租房，各地政府统一按照公租房制定年度计划。“十二五”期间，中国各个城市都在进行大规模的公租房建设。国家财政部及国家发改委则根据各地申报建设总量、上年建设任务完成情况等因素，为地方提供中央补助资金。
税收、融资优待
不过，在中国面临房地产去库存压力的大量二三线城市，公租房的供应方式发生了变化，住房保障的主管部门正在试图出台一系列利好住房租赁企业的政策。
近日，安徽省政府正式宣布，2016年政府不再新建公租房，而是着力培育和发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。同时，通过政策性银行中长期贷款支持、免行政事业性收费等措施，引导鼓励有条件的企业收购或长期租赁库存商品房，面向社会出租。对符合条件的居民实施货币化租金补助，把公租房范围扩大到非户籍人口，实现公租房货币化。
在5月4日，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场之后，安徽省是首个对培育住房租赁市场提出总领性方案的省份。据了解，在今年上半年，住建部住房保障司调研安徽省棚改融资和公租房分配工作时，安徽省住房保障工作曾获住建部好评。
根据国务院常务会议要求，为了培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求，要发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励个人依法出租自有住房；允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
此轮对住房租赁市场的支持政策中，将从税收、融资途径等方面对住房租赁企业给予优待，完善规划建设和用地政策，并将鼓励房地产开发企业开展租房租赁业务。
长期以来中国直接融资占比较低，以银行信贷为主的间接融资在中国社会融资中居主导地位，而直接融资发展不足，大量中小企业仍没能摆脱“融资难、融资贵”的问题，提高直接融资比重成了当务之急。
北京大学金融与证券研究中心主任曹凤岐认为，目前中国的资本市场还不够规范，企业从股票市场、基金市场上IPO到的资金还较少，不足7万亿，去年股票发行都是占社会融资规模的3%左右，股票市场和债券市场的潜力还有待挖掘，尤其企业债券市场。
过去一年，中国企业债券净筹资2.94万亿元，占社会融资总规模的比重为19.1%，虽然较2004年的1.6%有大幅提高，但与国际上发达国家相比，占比明显偏低。证监会债权监管部副主任陈飞对经济观察报表示，“2015年以来，我们采取了一系列措施大力推动交易所债券市场发展，支持实体企业融资，取得了初步成效。2015年，非金融企业发行公司债券9096亿元，而今年一季度，非金融企业发行公司债券已达到6688亿元，同比均有大幅度的增长，并且呈加速发展的态势。”
目前，函数团队正在试图通过与房地产投资基金、金融机构进行合作，来助力函数青年公寓扩张版图。而上市、发债对于函数来说，还只是个梦想。函数青年公寓联合创始人陈志清说，“如果我们能获得低成本资金，当然愿意以持有物业的方式进入住房租赁市场。”
（经济观察报）
