转售为租四年后，SOHO中国业绩止跌回升。一路波折转型，潘石屹有怎样的反悔与坚守
在宣布转型的第四年，SOHO中国终于迎来了业绩拐点。图/CFP
“我最害怕排行榜，只要上榜我就不舒服，就觉得要大祸临头。”3月23日在香港举办的2016年SOHO中国有限公司（0410.HK，下称SOHO中国）年度业绩发布会上，董事长潘石屹如是说。
这句话更像是一种自我解嘲。自从2012年8月宣布公司从销售型物业转型为自持型物业，SOHO中国便几乎从地产界各类排行榜上消失了。
近两年来，国内房地产市场日渐火爆，地产商在一二线城市大赚其钱，争相开展销售规模竞赛。而SOHO中国遣散了销售员，持有写字楼，谋求租金输血，这些动作让这家地产公司变得更为另类。
四年多时间过去，SOHO中国的租金生意初现甜蜜苗头。根据2016年度SOHO中国业绩报告，2016年，SOHO中国实现主营收入约人民币15.77亿元，同比上升58％，毛利润约人民币12.42亿元，同比上升69％，毛利率达79％；净利润约人民币9.1亿元，同比上升69％,净利润率57.7％；租金收入约15.11亿元，同比上升44％，物业整体出租率则高达96％。
波折与反悔
SOHO中国转型的决定是潘石屹与妻子张欣共同作出的，张欣同时是SOHO中国CEO。在潘石屹的定义里，2012年8月由售转租模式是SOHO中国史上第三次转型。前两次分别是早年公司从住宅开发转做商业地产及2007年SOHO中国赴港上市。
在转型之前，潘石屹面临的选择是，将北京、上海的项目一一散售完毕，套现离开；或者长期租赁，等待租金回报细水长流。他最终选择了后者，从销售转向自持写字楼，而这背后亦是对北京、上海写字楼市场的长期看好。
在宣告转型之前，潘石屹还曾向多家大型基金投资者询问意见，得到的回应中，支持转型者较多。除了公司长期发展的战略考量，持有物业能让SOHO中国缴纳更少的土地增值税。根据持有物业的地产商估值情况，一个合理的预测是，转型也将有助于SOHO中国股价与净资产的折让更低，令估值更高。
然而，未曾料想，2012年8月，在宣布转型之后的24小时里，SOHO中国股价便下跌近10％。这让潘石屹感到出乎意料，一度也开始紧张起来。无论如何，资本市场已经通过股价表明了他们的看空态度。
此后，外界对于公司转型的担忧从未消失。“SOHO中国当初判断房地产市场会急转直下，才转售为租。我认为它错过了中国房地产这几年的大发展，可以说是不进则退。”一位房企高管对《财经》记者评价说。
SOHO中国主要业绩也连年下滑。年报显示，宣布转型后，2013年SOHO中国主营收入146.21亿元，2014年这一数字下滑到60.98亿元，降幅达58.29％。到2015年主营收入再度下降到仅9.95亿元，下降幅度高达84％。
转型后三年内，SOHO中国净利润也走出了一条下滑曲线。年报显示，2013年SOHO中国净利润73.88亿元，2014年净利润下滑到40.8亿元，同比下降44.78％，到2015年，这一数字为5.38亿元，大幅下降86.82％。
这三年的业绩数据滑铁卢是SOHO中国的转型过渡之痛。从销售模式到经营模式，SOHO中国正在经历史上最大的一轮巨变。摆在潘石屹面前最棘手的问题，并非是一夜间要裁撤300余名销售人员，而更多是公司经营模式、管理模式上的彻底转变。
而业绩数字的低谷与市场的多变，也让SOHO中国的转型动作一度有反转迹象。
这表现为重提销售。在2015年SOHO中国业绩发布会上，潘石屹称决定抓住北京、上海房价上涨良机，出售旗下相对成熟、出租情况较理想的非核心资产。他改口说，“能赚的钱就赚。”继以32.97亿元抛售SOHO上海世纪广场等项目后，2016年中期业绩发布会上，潘石屹表示将继续抛售部分资产，比如出售上海三个非核心项目上海虹口SOHO、凌空SOHO、SOHO天山广场。
如今，潘石屹的销售之心再度更改。其中，上海虹口SOHO项目本已有一家知名大型公司接盘，双方协议条款与合同签署计划都已谈妥，但潘石屹却在最后一刻反悔，声称不卖了，一度让收购方甚为恼火。
在专注自持型物业的过程中，不论是对投资者还是潘石屹自己而言，最宝贵的仍是时间与耐心。与其说这一次弃售是潘石屹坚定捍卫历时已久的公司转型，毋宁说，是公司总体租金收益的提高令他信心加码。相比2012年，2016年SOHO中国的物业出租收入增长了逾10倍。年报显示，到2016年底，SOHO中国租金收入约15.11亿元，同比上升44％，物业整体出租率则高达96％。
但更重要的背景是，眼下中国外汇管制趋紧。潘石屹原想将项目出售，将资金派往境外，但目前已无可能。
“现在钱出不去，我如果还把项目销售出去，把资产换成人民币，我的钱还能往哪里投呢？在资产荒时，我拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”对于这次反悔，在2016年业绩发布会上，潘石屹如此回应。
Wind数据显示，2016年，人民币对美元贬值约6.67％，人民币贬值趋势仍在继续。为规避人民币贬值的汇率风险，除了坚定持有项目，今年上半年，SOHO中国还提前偿还了14亿美元的外币债务，此举使得公司外债只占到所有债务的7％。而偿还高利率债务，以人民币融资替代，借新债还旧债让SOHO中国资金成本下降到4.4％，资产负债率低至32％。这些措施将为SOHO中国深化转型提供资金安全垫。
在转型主张下，过去出售个别项目的举动，让潘石屹更像是一个机会主义者，他秉承低买高卖的原则。但归根结底，SOHO中国坚守自持型物业的主方向并未改变。“君子固穷，小人穷斯滥矣。”潘石屹说。
坚守与拐点
在宣布转型的第四年，SOHO中国终于迎来了业绩拐点。
年报显示，2016年，SOHO中国主营收入结束三年下滑期，同比上升58％到15.77亿元，净利润同样止跌反弹，大幅提升69.3％到9.1亿元。毛利润约12.42亿元，同比上升69％。
相比销售型物业，自持型物业成本较低，由售转租后，SOHO中国销售费用一路削减，且租金收入毛利率较物业销售收入高。这进一步推涨SOHO中国毛利率至79％，比2015年上升5个百分点。
潘石屹的写字楼生意主要瞄准北京、上海的优质地段，这样的聚焦式发展让SOHO中国免于2016年中国整体写字楼市场的需求走低，将物业整体出租率推涨至96％。而由于大部分楼宇目前均在第一轮租期内，这意味着，一两年之后，SOHO中国将可以享受平均15％-25％的租金涨幅红利。
北京与上海写字楼的租金红利为潘石屹坚守转型增加了底气。根据戴德梁行写字楼市场研报，截至2016年四季度，北京甲级写字楼市场净租金达每月每平方米387.2元，其中，五大核心商圈甲级写字楼按建筑面积计算的有效净租金高达每月每平方米409.5元。上海核心商圈甲级写字楼总体租金也达每月每平方米316.5元。
在出租生意中，SOHO 3Q是2015年SOHO中国推出的新产品，主打共享办公空间。到2016年底，SOHO 3Q平均出租率达85％。租户群涉及互联网和高科技公司，比如Airbnb、新浪、小红书、首汽集团等。
租户的持续型需求催生了联合办公产业。根据仲量联行研究报告，在全球范围内，联合办公空间内的租户数量正在快速增长，预计到2020年将达到380万。2015年以后，中国联合办公空间规模也开始加速增长。
市面上，与SOHO3Q业务模式类似的同行有WeWork与优客工场。如今WeWork估值约170亿美元，并已正式进军中国。优客工场则已将触角伸至美国、新加坡、以色列，尽管拓展方向不同，SOHO3Q同样被认为潜力巨大。
作为自持型商业物业的一个产品形态，SOHO3Q将物业管理进一步提到重要位置，尤其是面对新型服务对象时。潘石屹认为，互联网公司的人都很玩命，老不下班，晚上10点、11点还不下班。正因为如此，过去一年，SOHO中国将精力更多花费在确保这类企业在办公楼内的手机、互联网信号畅通，以及夜间设备供应等。
不同于较多房企同行转向房地产外领域，在业绩发布会上，潘石屹称，SOHO中国是一家房地产公司，积累下来的经验仍在房地产领域，没有进军其他行业的计划。
而房地产公司的发展目前仍与规模拓展紧密挂钩。上述业内人士认为，SOHO中国如果不继续拓展业务，仅靠收租，尽管未来会吃喝不愁，但也没有更多发展空间。易居中国执行总裁丁祖昱向《财经》记者表示，SOHO中国要进一步发展，就必须在一线城市继续并购商办物业。
在这条转型路上，SOHO中国还需证明更多。早年，在潘石屹宣布公司转型时，曾放言五年后，租金年收入将超过40亿元。如今时限已近，目标仍远，对此SOHO中国归因于中途出售过数个项目，公司顺应市场而做了调整。潘石屹亦称，“计划是计划，市场是市场。”
（《财经》记者 董文艳/文 马克/编辑）
