“317新政”发布已50余天，北京房地产市场降温明显，房产中介的带看量仅为调控前高峰的三成多，市场观望氛围浓厚，成交量大幅下滑。5月9日，《财经》新媒体调查发现，在新增房源量增加，新增客户量减少的现状下，北京楼市的“卖方市场”正在悄然发生变化。以回龙观龙博苑小区为例，之前报价465万元的两居室，现报价440万元还有商量余地。
相关数据显示，北京13个区中有8个区的房价在走低，其中，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。业内人士分析，北京楼市成交量可能继续下滑，价格或进一步走低，前期强烈的看涨预期将明显松动。
成交量大幅下滑
冷清，是记者走访房地产中介门店过程中最直观的感受。
一般房产中介的带看量最能直观地反映出市场热度。某中介数据显示，4月份第四周，带看量为36575次，环比减少18%，仅为调控前高峰的38%。
“317之前，基本上每天都奔波在带客户看房的路上，现在清闲了不少。看房的客户比之前少了大概2/3，签单率也大幅下降。” 我爱我家房产经纪人小王对《财经》新媒体表示。
据记者了解，认房又认贷导致购房需求减少。新政之前不少想换房的，现在被“二套房”了，面临的尴尬情况是，准备的资金不足以支付被增加的首付，也就是说很多购房者已经不具备购房能力。这对于整体购房需求的减弱起到一个非常明显的作用。
家住北京市朝阳区的林先生准备换一套大点的房子，由于“先卖后买”也被界定为二套房，首付涨至60%（普宅）或80%（非普）。“换房成本增加太多，我就打消了换房的念头。” 林先生无奈地表示。
新政最大的影响还包括对楼市投资投机需求的打击，成本的增加、风险的提高将让市场更趋理性。
据北京市住建委数据，4月北京二手房住宅共完成网签16902套，环比减少35%，同比减少36%。
中原地产研究中心统计数据显示，5月第一周，北京二手房住宅签约仅1798套，从市场数据看，317调控后的市场影响逐渐传递到网签数据上。预计后续市场成交量将继续维持低迷状态。
值得注意的是，从5月起，北京再次收紧住房信贷，8家银行发布通知，要求首套房贷利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20％。至此，北京购房不仅首套贷款利率优惠完全消失，二套房的贷款利率还被定向加息。
中原地产首席分析师张大伟分析，对于购房者来说，从2016年到新政后，每100万元贷款，月供将增加915元，按照北京购房者平均200万－300万元的贷款额，购房者的月供增加将达到2000多元。此举对购房者的心理影响将非常大。
据记者了解，在政府一系列重拳举措下，北京楼市成交量大幅下滑，直接导致房产中介的日子不好过，一些大中型中介陆续关闭了部分环北京楼市的门店。
有媒体报道，房天下预计关店总数达300多家，而这300多家门店多分布在环京地区和北京市。
张大伟认为，中介关店的主要原因是政府整治街铺，整顿过去的开墙打洞，另外对违规代理商住项目和学区房的门店也有部分关停。由于市场刚进入调整期1个多月，大规模的行业关店现象还未出现。未来在严格执行政策6-9个月后，不排除出现大批关店的可能性。
房价稳中有降
北京二手房市场成交量急剧下滑，已是不争的事实，但价格是否真的降了，可能要分区域而论。
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，4月份，北京全市二手房挂牌价下调的房源比例达50.46%，占比超过一半；持平的房源比例为42.16%，超过四成；上调的房源比例为7.37%，不足一成。
业内人士认为，目前，改善型需求客户多持观望态度，个别中高端楼盘的价格有所下跌。
小王介绍：“我们门店所在的海淀区西八里庄附近的房价并没有明显下跌，均价还在每平米10万元左右。房屋地理位置好的业主已经习惯了房价不断上涨，他们的心理价位不会降，更不愿意降低报价，只有急于出手的业主可能会主动降价一二十万。”
家住大兴的陈女士现有一大一小两套房，大的自住，小的准备出手，所以一直关注房价走势。
陈女士向《财经》新媒体介绍：“新政出台以后，位于大兴黄村枣园路的红木林小区价格出现了松动。以71㎡的两居室为例，均为高楼层朝南户型，3月13日成交价为532万元，4月17日成交价为508万元。”
由于不着急用钱，陈女士表示不会立刻出手，会继续观望。
链家研究院数据显示，4月北京二手房价格环比下跌2.1%，为2015年11月以来的首次下跌，房价结束了连续17个月的上涨势头。
北京13个区中有8个区的房价在走低，其中，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州均价下跌分别为5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。
民生证券研究院院长管清友近日在内部讨论会上称，从去年三季度房地产调控为标志，目前是三重收缩的重叠。
第一，主动收缩房地产政策。930开启的房地产周期收缩，目前销售已见明显回落，向上游投资、拿地传导有一个时滞，但房地产投资下滑是确定的，只是一个传导速度的问题；第二，主动强化监管。金融周期收缩，强监管、去杠杆以及央行实质性的缩表，利率上行，货币信用双紧，紧是确定的，具体紧到什么程度只是监管力度问题；第三，库存周期见顶。需求下滑，收缩也只是时间问题，工业企业主动补库存基本已经接近尾声。
买方议价能力增强
房产中介带看量的下滑带来供需矛盾的缓解，使得买卖双方的话语权发生一定变化。新政出台以后，业主的强势态度发生明显转变，买方价格谈判能力显著增强。
北京的李女士现手握两套房，一套位于岳各庄西府景园小区，两居室90㎡，出租；另一套是位于公主坟的学区房，三居室90㎡，自住。
据李女士介绍，她经常接到中介的电话询问是否卖房。“3月初中介说，西府景园那套房子可以卖到每平米6万5千元。5月5日给我打电话时报价依旧是6万5千元。不过，中介透露我们小区120平的三居室，价格有松动，业主表示总价可以谈。”
最近两三个月，对于买方议价能力的变化，苏先生感触颇深。创业挣得第一桶金后，一直想在北京买套房，由于公司设在回龙观，他几乎把周边的小区都看了个遍。
“回龙观龙博苑的房子我一直在重点关注。新政之前，卖方特别强势，他们对看房的人也是爱答不理，而且经常会出现第二天再去看同一套房子时，又涨了十几万的情况。” 苏先生对《财经》新媒体说。
新政以后，卖方态度发生了巨大变化。以苏先生在龙博苑看上的一套80㎡两居室为例，“新政之前报价465万元，没有商量余地。昨天刚去看的，报价已经降到440万元，而且业主说如果全款或者首付比较多，价格还可以商量。” 苏先生介绍。
伟业我爱我家集团市场研究院数据表明，目前愿意出售房屋的卖家明显增多，而咨询购房事宜、有意购买二手房的客户明显减少。
从北京楼市整体情况来看，本轮调控政策还是取得了阶段性的成果。随着调控后入市需求的减少，供需矛盾明显缓解使得市场价格出现回调。
张大伟对《财经》新媒体表示，从整体来看，北京等一二线城市在3月调控后，数据开始逐渐反映出调控影响，网签成交量持续走低，市场开始进入调整周期。从调整规律看，楼市从2015年至2016年的高温刚刚进入平稳期，特别是317政策执行1个多月来，市场全面降温。
但当下的买卖双方还在博弈过程中，除个别置换客户急售降价外，北京大部分房价处于平稳状态。目前市场的价格波动主要体现了前期高报价项目，回归正常。市场也从过去的完全卖方市场向买方市场倾斜。
张大伟预测，从抑制投机投资角度看，更多的城市会加入到信贷与购买资格收紧的行列中。预计后续二线城市将基本全面升级到限购+限贷+限价+限售的“四限时代”。
（《财经》新媒体 蒋诗舟／文）
