房屋租赁市场近日相继迎来重磅政策，“租房时代”正大踏步走来。先是广州推出“租购同权”，随后国家九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，7月26日，新华社又发文表示，住建部称将立法逐步明确“租购同权”。
有分析人士认为，国家正在为房屋租赁市场发展扫清障碍，长租公寓站上政策风口。但租赁式公寓租期长短错配、租金回报率低、“赔本赚吆喝”的现状亟待破局。
消费升级下的“租房时代”
在“限”字当头的背景下，此前火热的一二线城市房地产市场逐渐冷却，“价量齐跌”的新闻屡见报端。随着楼市调控的进一步深化，发展和规范房屋租赁市场显得尤为重要。
值得注意的是，易居房地产研究院发布的6月份房租研究数据显示，北京、深圳、上海、三亚这四个城市的租房者，需要拿出一半左右的收入支付房租。此外，全国50个城市超七成房租相对收入较高。易居研究院研究员王梦雯认为，上述数据说明大中城市住房租赁市场存在较大量需求。
广发证券研报分析，一方面，限购及高房价之下部分流动人口将被动进入租赁市场；另一方面，部分注重居住体验的新生代人群将主动进入租赁市场。
这对整个房屋租赁行业来说是个机遇，但同时也带来了有关消费升级的新问题。华住集团总裁兼城家CEO金辉在接受《财经》新媒体采访时称，“很多人有了服务的概念和需求。具体来说，客户对非标准化的需求越来越多，对独特个性化的产品越来越喜欢。”
不可否认的是，当下租赁市场痛点颇多。租客端面临租期长短、稳定性、户型偏好、服务体验的错配；房东端则面临住宅被损坏的风险，且管理耗时耗力；此外，公租房也要面对承建压力大、流动人口管理困难的问题。
但金辉认为，租赁式公寓可以打破时间和场景的边界，城家研发出的长短租结合系统，可以做到房态实时共享、自动智能排房、全渠道提前预售等功能，“灵活住”产品也已上线。
不过金辉坦言：“搭建适用的互联网技术和平台需要时间去打磨和积累，创新会面临不断试错，如何保持正确的前行方向都是需要考虑的问题。”
数据显示，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家市场20%—30%的比例，差距非常大。
有业内人士认为，长租公寓是租赁市场中的新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的行业。
国有企业入局
7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地以零溢价成交，楼面价均不足每平方米6000元。此次竞得两幅地块的，均为国有企业。
上海中原分析师卢文曦认为：这两块地的成交标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动。”
《通知》也明确要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。
那么，民营企业在房屋租赁市场还有机会吗？链家研究院院长杨现领认为，国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节，市场化、民营化的租赁运营机构优势主要体现在运营和租后管理环节。
易观研究院智库总监严跃进对《财经》新媒体记者分析，“首先，民营企业的优势是相对灵活。其次，随着房屋租赁市场的发展，民营企业可以发挥创新优势，待企业做大做强后也可以向政府争取支持和优惠。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，闲置厂房和商业办公用房的拥有者中，国企占比相对较高。鼓励存量开发，就必须激发这部分国企参与的积极性，但这并不意味着其他企业和个体出租人无法进入改造市场。
据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超500家，涉足该领域的公司包括链家、我爱我家等地产服务中介，万科、龙湖、绿城等大型房企，华住、铂涛等酒店企业，还包括YOU+国际青年公寓、魔方公寓等创业公司。
盈利难题待解
链家研究院数据显示，国内房屋租赁市场规模1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿。万科董事会主席、首席执行官郁亮近日也公开表示，北上广深等城市住房租赁市场需求很大，目前已经开办长租公寓1.2万~1.8万间，计划今年做到10万间。
虽然租赁市场前景广阔，但盈利难几乎是所有企业面临的问题。郁亮在接受媒体采访时曾表示，目前的租金回报率在1%至2%左右，这导致大家“赔本赚吆喝”。
金辉分析，公寓之所以盈利难，最大的问题是时间上的批零差价，“但是城家通过精细化管理、成本管控、长短租相结合等一系列运营手法，对于实现盈利还是有信心的。”
据记者了解，在盈利模式尚未完善的情况下，各个公司并没有盲目扩大规模以及开发增值服务以期获取利润，而是在装修、服务等方面寻找差异化，以满足各个细分领域的市场需求。
金辉也对《财经》新媒体记者表示：“城家的产品和服务离客户100%满意还有距离，所以不急于开发金融等增值服务。等所有的业务做扎实以后，那些都是水到渠成的事情。”
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，赚快钱的时代已经发生变化，未来相关企业要靠专业的管理和运营能力才能赢得市场。
在租房市场这片万亿市值的蓝海中，租售并举的制度从落地到走向成熟完善还需时日，参与者的运营能力也将面临更多考验。租赁式公寓市场资金成本较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之间的矛盾等问题亟待找到最佳解决方案。
（《财经》新媒体 蒋诗舟/文 高素英/编辑）
