7月20日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，这是继2016年“国办39号文”之后关于租赁市场发展的另一重大“政策红利”。其中，“多渠道扩大房源、鼓励国有企业将闲置与低效厂房、商办用地等按规定改为租赁住房”等举措，有效扩大了大中城市的住房供给。
就在这一新政出台之前3天，7月17日，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，核心政策是租房亦可享受学区红利。这一新政迅即引发民众普遍关注，舆论纷纷赞赏广州的改革魄力，认为这不仅是件改变楼市命运的大事，也能为庞大的“城市新移民”群体带来了更加公平的教育机会。
但同时亦有少数人质疑，广州租购并举的新政，究竟是切实解决住房及教育问题的“真武器”，还是被过度解读的从众“假高潮”？10天来，随着时间的推移，越来越多讨论已经从“住房”转移到“教育公平”上来。中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家金矢接受《财经》专访，深度解读了广州新政背后的现实逻辑。在他看来，教育公平才是治本之策。
租购同权可否加速“农民工市民化”？
《财经》 :“农民工市民化”是一个长久困扰大城市的难题，此次广州租购同权可否视作“农民工市民化”取得重大进展的信号？
金矢：还不能这么说。“租购同权”其实还是有很多身份限制的。租购同权面向三类人：第一类是户籍人口，第二类是有绿卡的非户籍人口，第三类是积分制中满足一定条件的人。这依然是面向精英的，不能特别乐观地想象为，在广州这样的特大城市通过租售同权就能实现“农民工市民化”。目前在特大城市和人口流入地，一些户籍居民享有的权利还没有完全向外来非户籍人口放开，租购同权也严格明确了身份限制。例如，在广东省的几千万外来人口，其中近半住在出租房里，所谓的“租购同权”后，他们是否可以享有与当地户籍居民同等的权利，应该是一个最大的未知数。
租购同权能否抑制房价过快上涨？
《财经》：大城市、尤其是一线城市都对过快增长的房价头痛不已，有专家预测，租购同权可能导致楼市巨变。您认为租购同权是否是抑制房价上涨的有效手段？
金矢：房价上涨幅度最大的就是学区房，这种稀缺优质教育资源在空间中的不均衡分配，是导致在“学区房”区域内房价上涨的最主要原因。过去都是购买学区房后才可以得到就近入学的权益。当子女的适龄教育结束，学区房还可以通过转卖、转租，实现资源转换，学区房就是这么被炒起来的。
其实，学区房的存在说明了两个问题，一是优质资源稀缺，二是存在着充足的支撑学区房房价上涨的高收入群体。无论学区房政策如何变换，都满足不了高收入人口的需求，因此，房价和租赁价格将来还会呈现上涨的态势。出台租购同权政策，实际上和近几年中央要求限制房价过快上涨的思路有关，地方政府产生了极大的压力，希望能够通过租购同权有效降低房价，至少也要抑制其过快上涨，广州租购同权政策可能也是出于这个考虑。
但问题是，现在让租赁人和产权人享受一样的学区入学待遇，结果很可能是：房屋账面价值没有上涨，但租赁价格急剧上升，只是资源置换的形式变成了房租。
《财经》：也就是说，虽然房价没涨，但房租上涨，其实也是一种变相的房价上涨。
金矢：对，有学区房的优质条件，必然导致房租上涨。这和国际上市场化的租赁价格一样，租赁住房所在的区域和资源的配置是房租的基础。
《财经》：按照行政限购的逻辑，如果房租上涨得较快，地方政府就有可能颁布一个限制房租上涨的政策。
金矢：有可能。政府通过行政手段限制房租上涨，只是暂时有效果，关键在于区位条件和资源配置的格局是否发生改变。这要解决很多问题，例如住房的市场供给、房地产对金融功能的替代作用、空间优质资源的分配格局。这些条件不变，房价或者租赁价格的变化也不会实现逆转。
中国的特大城市和大量高等级城市，主城区永远都是最贵的，因为优质资源在那里。现在虽然提出了租购同权，但却是有条件有身份限制的“同权”，优质资源高度集中的地段仍然是香饽饽。学区房是有限的，学区房所在的区域就一定会出现租房价格上涨，未来政府将面临着如何解决房租过快上涨的问题。
如果想从根本上抑制房租上涨，增加租赁住房空间才是重点。其实道理和房价是一回事，通过供给来平抑住房市场供求关系的波动。这次广州的商住房可以转租，等于扩大了住房供给，但是否会大面积地增加租赁住房人口，还是有待观察。各地商业地产泡沫都较为严重，尽管广州政府的出发点有可能是为了激活商住房市场，但也可能是为了规避住建部禁止商业地产转为居住住房出售的限制。大概可以既不让房价过快上涨，又有利于解决目前商住房禁售的限制吧。
住房租赁市场迎来重大发展机遇？
《财经》：7月20日，九部委联合发文，要求加快在大中城市发展住房租赁市场。国内的房屋租赁市场是否成熟？是否有大规模发展住房租赁市场的条件？
金矢：国内住宅市场中，租赁占比21%，还非常不成熟。目前大量土地仍然是向开发商供给，没有个人有能力大面积购买楼盘。
发达国家住房租赁市场发育的前提，是基于土地所有制的土地小规模出让，很多房子盖的时候就以租赁为目的。所有者有长期出租的收益需求，房子不仅可以用来住，还可以经营。国外多为小块土地，对中小投资者有相当的吸引力，只要有钱买地，就可以在自己的土地上经营，可以开饭馆酒店，也可以盖房子租赁。但中国城市土地是国有的，开发商垄断开发权的格局导致土地多为大面积开发，没有形成一定规模的住房租赁市场。国内租房收益不是长期的，租购比也是不对称、不稳定的，这和土地性质、功能、出让规模都有关。中小投资者买不起大面积只满足居住功能的楼盘，只能零着买，或者购房本身就是为了投资或者投机，寄望于未来找个好价格卖掉。这就导致了租赁市场的不稳定，因为房子买来是为了卖掉，而不是出租经营。
长期以来，广州城中村的集体产权房变成了稳定租赁房——宅基地我不能卖，但是可以长期稳定出租。但在城中村租赁住房，与学区房无关。在城中村租赁住房的人，一般是在广州长期打工的农民工，很难突破前述的三个身份限制（户籍、绿卡、积分）。
租购同权对教育均等化是重大利好？
《财经》：教育，一直是中国家长最为敏感的神经，许多在北上深买不起学区房的家长听到租购同权的消息都欢欣鼓舞。那么，您认为租购同权是否意味着买房终于和教育资源脱钩了？是否对教育权益均等化是一个重大利好？
金矢：在教育权益均等化上，租购同权有正反两面：正面是，让学区资源充分利用，现在很多家庭都是独生子女，适龄子女供应不足，允许租赁住房的子女进入学校，学员不会断档；反面是，通过市场化手段来决定生源供给，越是优质学校的学区，租赁价格越高。
租购同权并没有从根本解决优质教育资源分配不均的问题。能满足租房条件的人，也一定是有能力负担相应租赁价格的，目前对户籍、绿卡、积分的限制也是存在的。优化教育优质资源的空间配置才是治本之策，但是现实环境下，租购同权不失为一种缓兵之计。
《财经》：学区房本质上代表的是一种优质资源，是稀缺资源，但其实更多的城市新移民争夺的是就地接受基础教育的权利。如何看待教育资源过度优质化和普及型教育不足？两者是不是应该要明确分割？
金矢：优质化教育和普及型教育是两个极端，代表着不同的需求。教育资源过度优质化的问题，国外是通过私人办教育来解决的。政府负责普及型教育，优质教育需要花钱。我们没有做好需求的分割，只能通过学区房来实现。现在，学区房的租赁价格很可能因为新政策而提高，教育同权的根本问题没有得到解决，仍然是只有有能力的人才能享受。当然，住在优质学区的，也不全是绝对意义上的富人，也有原住民和愿意为子女教育支付更高成本的人。
现在地方政府做的更多是锦上添花的工作，学校越好，给予越多资源支持，慢慢形成一种“马太效应”，教育资源过度优质化而基础教育薄弱。其实，不妨把优质教育放手给市场来解决，政府把更多资源投入到优质教育资源短缺地区和农民工子弟学校。补短板、雪中送炭，是政府最应该做的事情。
（《财经》记者 杨中旭/文）
