整个2016年中国楼市的“疯狂”态势戛然而止，2017年上半年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，限购、限贷、限价、限售、限商等调控政策持续出台，火热的楼市有所降温。近期，又一轮被称为“里程碑”式的房地产调控政策引起广泛关注。那就是“租售同权”！
7月17日，广州市率先推出“租售同权”。7月18日，住建部、国家发改委、公安部等九部门联合发文，要求加快大中城市发展住房租赁市场，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。8月17日，北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，“租售同权”政策再下一城。
在目前房价高居不下以及调控政策极其严格的情况下，“租售同权”这一全新的尝试，推动中国住房租赁市场进入新时代。那么，“租售同权”究竟包含哪些“权”？政府出台这一政策的真实意图是什么？对房地产市场又意味着什么？最终这一政策能否真正落地？本期「财经」V课邀请苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员黄志龙，来为大家一一解答。
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“租售同权”究竟包含哪些“权”？
在一二线城市，由于优质公共服务资源的短缺，一直以来，房子就不单是用来居住的，附加在房子上的其他功能远大于其居住功能。例如，人们对天价学区房趋之若鹜，其最大原因就是与房子挂钩的子女受教育权。因此，“租售同权”中的“权”到底包括哪些内容，是这一新政的关键所在，也是大家普遍关心的问题。
住建部等9部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”但是，黄志龙分析指出，文件中并没有明确说明“租售同权”的“权”包含哪些权利，只是笼统的称之为“相关公共服务”。
他进一步说到，在公布的国家基本公共服务清单中，“基本公共教育”位列首位。作为全国首次提出“租售同权”的广州市政府，其发布的《加快发展房租租赁市场工作方案》中的核心政策也是“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”
因此，黄志龙表示，“租售同权”的“权”包含基本公共服务的各项权利，但相对于其他公共服务，子女教育权无疑是购房群体最为关注的“权利”，也是购房者与租房者差异最大的权利。
“租售同权”的用意如何？
中央和地方政府先后推出“租售同权”政策，支持发展住房租赁市场。对此，黄志龙认为，二者的政策意图有所差异。
他认为，中央政府支持发展住房租赁市场，是为了贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”和推进公共服务均等化的重要举措。而对地方政府而言，“租售同权”不仅是房地产长效机制的重要内容，更是各大城市开展人才争夺战的重要举措。
对此，黄志龙进一步解释说到，广州市的“租售同权”政策，除了可以保障无自有产权住房的本市户籍子女的受教育权，还能保障持有人才绿卡、积分较高的外来人口子女受教育权。在当前房价居高不下、限购条件严格的情况下，“租售同权”政策解决了高端人才子女接受公共教育服务的后顾之忧。
7月24日，上海市两块“租赁住房用地”以超低价转让给两家国有企业，两块地成交楼面均价均不到6000元/平米。黄志龙认为，上海市积极发展以国有企业为主导的住房租赁市场，也可能会推出与广州相似的“租售同权”相关举措，特别是入住国有企业租赁住房的高端人才，子女上学将享有产权住房同等的待遇。
中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁此前在接受《财经》专访时也指出，“租售同权”还是有很多身份限制的，依然是面向精英阶层的，并不是“农民工市民化”的重大进展。
“租售同权”对房地产市场意味着什么？
“租售同权”被称为房地产市场的一个“里程碑”式政策。黄志龙认为，这一政策的出台对房地产市场主要有以下几方面的影响：
第一，国家大力发展住房租赁市场，将显著提高租赁住房的总体供应量。北京市推出的未来五年住宅用地供应计划中，全市计划供应租赁住房用地1300公顷，其中2017年供应租赁住房用地227公顷。上海市发布的“十三五”期间住房发展规划中，也大幅增加了租赁住宅的土地供应。另外，其他住建部选定的12个试点城市也都有加大租赁住房供地的计划。
第二，“租售同权”政策的实施，在一定程度上会削减部分居民购买产权房的紧迫性。一直以来，租售不同权致使人们热衷于买房而不是租房。“学区房”屡次被炒，也在于产权房上附加的子女受教育权。因此，黄志龙认为，“租售同权”实施后，将在一定程度上缓解因子女教育而产生的买房需求。另外，学区房的虚涨部分，可能存在比较大的回落风险。
第三，各种利好政策的出台，有利于住房租赁市场的规范化发展。中央政府以及地方政府发布的，支持发展住房租赁市场的文件中，都提出加快发展和规范管理住房租赁市场的具体措施和要求。另外，黄志龙分析称，当前我国住房租赁市场是充分竞争的市场，随着住房租赁企业的集中化发展，住房租赁市场散户化自由竞争的时代将终结，逐渐走向规范化发展。
第四，“租售同权”和机构化住房租赁企业的发展，会对房租形成较大的上涨压力。黄志龙认为，首先，“租售同权”政策一旦落地，租户享受的附加于租赁住房上的公共服务的溢价将反映在房租上，导致房租上涨。其次，租售同权实施后租房需求的增加，以及机构化租赁企业的出现，都会提升租赁住房供给方的定价权，形成房租上涨压力。
“租售同权”能否真正落地？
“租售同权”政策是对房地产市场调控的一次全新尝试。但是，此政策能否真正落地，黄志龙表示并不乐观，认为“这个理想很美好，但是现实确实很骨感”。而问题所在主要集中在承租人子女受教育权方面。
广州市资深教育界人士认为 “租售同权”中的“权”，主要是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格，并不是上名校的资格。而广州一直以来就有“具备正规租赁合同就有可能入读公校”的规定，因此，黄志龙认为此政策并不会有显著改善。
尽管8月17日，北京市发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》中指出，包括京籍与非京籍的符合条件的承租人子女将享所在区义务教育。但是，由于优质教育资源的分布不均以及其他前提条件等因素，使得“租房子女可上学”并不是那么简单。
李铁在接受《财经》专访时表示，租购同权并没有从根本解决优质教育资源分配不均的问题。优化教育优质资源的空间配置才是治本之策，但是现实环境下，租购同权不失为一种缓兵之计。
经济学家马光远也撰文指出：“在优质教育资源稀缺的情况下，要实现真正的租售同权，操作难度之大，超乎想象。”
（文字整理：郭彦巧）
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