“人口控制政策限制住房供给，以此政策为北京住房供给发展导向，在根本上改变不了住房供给短缺趋势。”11月29日，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家金矢在“《财经》年会2018：预测与战略”上如此表示。
2010年以后政府采取各种限价措施等行政手段，但北京房价仍然没有下行，因为“物有所值”。他称，优质资源过度集导致人口不断集中、地产价值上升。在城市化进程中，人口向特大城市流动不可避免，像北京等地方的高房价现象也不可避免，房价长期上涨趋势不会变化，除非经济崩溃，除非人口流动方向发生逆转。
他表示，北京地方政府一直采取人口控制政策，在主城区减少供给导致房价走高，城市郊区也被不允许建房，以此来控制人口，这是违反城市发展规律的。没有正确的认识人口结构，就不可能提供好的城市服务政策，也不可能改变城市的基础设施供给和城市住房供给政策。
解决住房供给问题有很多选择。他举例，如利用周边小城镇、城中村的集体建设用地提供有效住房，给予地方发展权开发各种房地产或租赁住房。另外发展租赁住房，但值得注意的是，如果租赁住房价格和选择与需求不匹配，就难满足所有人需求，会出现巨大供给反差。
金矢称，上海人口老龄化程度将达到30%以上，北京人口老龄化程度将达到25%以上，外来人口是北京市人口不可或缺的组成部分。城市公共服务重点应放在解决中低收入人口，特别是外来人口方面，而不能再停留在人口控制等极端性思维上。
以下为李铁发言实录：
金矢：很高兴又来《财经》参加这个论坛。我想在座的人更多关心的还是房价问题，这么多年我一直坚信，中国的房地产市场是存在冰火两重天，媒体关注的是房价。高房价到底是不是人为炒作的，中国房地产市场走到今天，到底是什么样的发展趋势？北京这样的地方高房价是不可避免的。另外一个不可避免的，在城市化进程中，人口是向特大城市区域流动的，大量的人口，上海2400万人口，北京2140万人口，这么多人当然需要购房，在发展最活跃的地方，还有一个现象，就是高收入人口也相对集中。是不是这么多年北京的房价是被炒上来的？其实从2010年以后，政府一直采取各种限价措施，行政手段基本用的差不多，北京的房价还是没有下行，原因是什么？就是物有所值。所谓物有所值，就是优质资源的过度集中，人口的不断集中。这种趋势就导致地产的价值上升，同时那边行政控制供给。
解决房价问题，随着离城市中心越远，房价会递减，这也是城市发展的规律。可是，我们特别注意到，只有中国在这个方面是受到严格限制的。我们可以允许主城区发展，但是主城区周边的中小城市是不允许乱建房子的，就导致了住房的供给受到了很大的约束。
说起来，房价的问题，如果按照世界的规律，像北京这种超大城市，优质资源集中，房价不会下降的，即使通过短暂的行政控制，早晚有一天还会反弹，这也是规律。香港的房价是北京的三倍以上，所以我们要认清这个现实，房价的拐点出现，大家有一种预期，看它是不是还有可能降，或者降多少，但是长期上涨的趋势是不会发生变化的，除非我们经济崩溃，除非整个人口流动的方向发生逆转。
另外，我们怎么判断北京的人口结构，也是决定了北京房价和住房供给。限制北京住房供给的另一个重要的原因，是地方政府一直在采取限制人口，控制人口的政策。我在北京郊区建了更多的房子，就会有更多的人到北京来，最后导致北京人口的过度膨胀。因为如此，在北京市主城区可以建，但尽量减少供给，供给越减少房价越高，周边也不允许建。这种控制人口政策，在某种程度上，也是违反城市发展规律的。北京的人口可以分成三类：一类是高收入人口。一类是中等中低收入人口。一类是外来人口。高收入人口可以解决住房的问题，中等收入人口，也可以通过过去的福利分房，或通过现在的市场，也可以买到房子。但中低收入人口和外来人口买房子有非常大的挑战。如果我们继续实行人口的控制政策，以这个政策为北京市住房供给发展的导向，可能在根本上改变不了住房供给短缺的趋势，这样大家关注房子的舆论问题仍然会持续下去，使我们的决策机构发生误区。大家关注炒房价，忘记了炒的事，在最近这几年已经大大缓解。但是高房价和住房供给的问题没有得到缓解，人口控制政策限制了我们的住房供给，同时也导致了大家对于房价的过度关注。另一方面，在空间范围内，来调整房价手段没有得到很好的应用。
关于人口控制政策，也存在着比较大的问题。媒体很关注清退人口的问题，实际上北京人口的结构一定是金字塔型的，高收入人口只占这个城市人口的一部分，更多的是中低收入人口和外来人口。外来人口是北京市人口的不可或缺的组成部分，上海如果没有900多万的外来人口，上海人口老龄化程度将达到30%以上，北京如果没有外来人口，北京的老龄化程度会达到25%以上，甚至还会更多。大量的北京市民会有拆迁性住房供给，外来人口的住房很难解决，他们是整个北京人口中，满足市场需求最重要的补充部分，是不可或缺的组成部分。如果北京没有这些外来人，北京将无法生存，这是一个非常大的问题。所以，没有正确的认识人口结构，就不可能提供好的城市服务政策，也不可能改变城市的基础设施供给，城市的规划，也改变不了城市的住房供给政策。按照传统的人口政策的思维定式，把流动人口都清出去，只留高收入人口，我想北京的高收入人口也没法生存。我们公共服务的重点应该放在解决中低收入人口，特别是外来人口方面，而不能再停留在人口控制的极端性思维，这是特别要说明的。
谈到不同的人口结构，也要想到两类的住房供给模式，第一类是要解决周边辖区内中小城市的小城镇，包括所谓的城中村，和城郊的村庄，可以利用集体建设用地提供有效的住房问题。如果我们把这些地方给予一定的发展权，在这些地方可以开发各种房地产或租赁住房，可以大大缓解房价的压力。这次调控政策有一个特别大的误区，所有的城市只要房价上涨了，就采取限制出售房子的政策，损害的是想低价购买住房的城市居民的利益，例如河北三河，房价1万多，如果北京的居民到三河去买房子，是不是就回避了北京房价高的矛盾。可是三河房价涨也不行，从一万涨到一万五或者两万，那就限制涨价、限制出售。广州地铁有七条线路深入到佛山，也就半个小时的时间，佛山从原来的1.5万涨到2万多，那对于广州居民来讲，等于房价降了。现在要求佛山也不能房价上涨，指数一旦上涨就禁止销售。所以，看房价还得看空间范围从主城区向外扩展的过程中，对于中低收入者的住房供给有个自动调节的过程，但是我们没有很好地运用这个手段。
第二类是租赁住房，租赁住房到底由谁来建，怎么建，这是个大的问题。据我所知，政府提供的租赁住房，空间一定是有选择的，比如我想在朝阳区盖几个楼，或者在大兴，丰台建，可是城市的居民在城市就业的分布是遍布全城的，在某一个点提供了少量的住房，能不能满足居住要求另说，可是增加了交通成本和时间成本，这事谁来算。我们单位的员工要买经济适用房，抽的号是在东五环之外，我们单位在三里河，这就大大增加了交通成本。比如我就业在大兴，在大兴城中村租赁住房是完全可以的。所以，租赁住房的问题和整个就业的空间结构，和政府提供的租赁住房的选择，在政府的规划中是没有等到很好的体现的。
另外，租赁住房的成本。现在政府的思维模式，租赁住房的条件得满足政府要求的条件和标准，包括周边的学校也得按照相应的标准进行配套，政府提供的租赁住房价格该是什么样呢？如果租赁住房的价格是1000，政府肯定是做赔本的买卖。我们以为1000的租金在北京工作的外来人口和中低收入的人口就可以接受了吗？其实并不完全是。大量的中低收入人口和外来人口希望租到更便宜价格的住房。我知道北京城中村的房价也就500，可是政府提供的租赁住房肯定不会是这个价格。我们提供的租赁住房价格和选择都和需求不相对应的话，是可以满足部分人的需求，但是不能满足所有人的需求，还会出现巨大的供给反差。那怎么来解决？这种供需矛盾的焦点还会导致大家把目标对准在高房价上。所以，我们有很多可以使用的手段，我们没有利用。比如怎么用城中村的集体建设用地的住房做租赁住房。广东的城中村的租赁住房价格就是200、300或500。广东的外来人口2000多万，50%多集中居住在这种出租房里，效果很好。可是，北京对集体土地发展出租住房是有限制的。
所以，我们有很多项选择，但我们却做了一个最不好的选择，用行政的办法，所以，研究房子问题，核心是研究市场经济发展的趋势，研究人口向城市流动的规律，如果不解决政策，只用简单粗暴的方式来对待人口问题，制定我们的城市政策，必将使城市的发展走向扭曲。
苏琦：问李铁老师一个问题，如果我们不顾及人口、市场、土地等等结构性的问题，仅靠行政无法长久。您预测一下，大概什么时候这一轮的行政性调控会稍微松下来？
金矢：很多事情发展到一定程度就会出现逆转，无论是市场的问题，还是政府调控的手段，到极端的时候势必就会缓下来。行政手段，根据社会的舆论，根据市场的国际关系，根据经济发展的状况，所以，在一段时期内采取一定的政策可以理解，但是方法很重要，方法不能极端，不能针对人，针对人和针对事是两个问题。我们还要尊重市场规律。市场已经在发挥作用，你一定要把它扳过来，它会自动反弹。不要行政性思维。因为很多制定政策的，对底层和外来人口的考虑比较欠缺一点。不考虑农民怎么想的、外来人口怎么想的。说明我们的调查做的少。我们要善于把工作做到前面，把细致的工作做到前面，各种事情的发生，主要责任在政府，而不能归咎于外来人口。如果政府把服务到位，把基础设施改善好，把工作重点从锦上添花转向雪中送炭，事情就可以迎刃而解，房价是这个问题，人口也是这个问题。
苏琦：对于出租房到底怎么监管，达不到标准怎么整改？
金矢：我经常在全国调查，广东是最典型的例子，广东出租屋比我们过去住筒子楼要好得多。筒子楼年纪大的人都知道，就是一个楼道里无数间住宅，就是一个厕所，每家都没有卫生间，门口放一个燃气炉，做饭，每个楼层一个大洗漱房。那时候住筒子楼的还是城市正儿八经的职工。现在广东2000多万农民工，51%住在出租屋里。当地农民每户三到四分地可以盖个四楼，每间屋子十来平米，和我们当年住筒子楼差不多。但对要求筒子楼十几平米的房间要满足一些条件，例如“厕卫分”，“线入槽”，“楼道通”，“网进房”等等。怎么监管呢？责任到村，责任到户，集体建设用地建筑出租住房，村里负责监管，向外出租住房的农户负担安全责任。标准怎么定，好像北京定的标准不如广东定的严格，也不如广东定的细致。北京800多万外来人口大概住什么样的房子，没有统一的标准。广东省离不开制造业，这些人的住宅是根据需求来决定市场，充分利用了城中村。北京最近有所改变，但是监管看起来严格，落实还是不到位。如果责任到村、责任到户，提出明确的要求，大规模的出租屋存在风险也会大大降低。安全很重要，但是人的就业也很重要，在两方面都兼顾的情况下，我们还可以做更多。但是我认为我们对人口的认识，对管理和服务的关系，还没有处理好。如果把服务放在第一位，比如农民工子弟学校可不可以建立，出租屋怎么样提供、加强什么样的服务，提供什么样的资源，如果这些问题都考虑好，当地农民还能增加收入，外地人口还能获得相应价格低廉的出租住房。
《财经》年会2018：预测与战略由《财经》杂志、财经网主办，于11月28日-30日在北京举行。
（嘉宾观点据现场发言整理，未经发言人本人确认）
