林少洲:房地产进入第三个阶段,内容为王、运营为王

2017年11月30日 14:56  

“北京现在是军团和军团的PK,世界大战,决胜负的是什么?就是未来谁拿到这块地,怎么做,我想房地产就会进入到第三个阶段,就是运营为王。谁能创造出新的价值,谁就有可能不断地扩张,往下做。”11月30日,阳光100总裁林少洲在“《财经》年会2018:预测与战略”上如此表示。

(阳光100总裁 林少洲)

“过去二十年房地产的缩影,主要是地价在涨,以百倍的价格涨。过去房地产核心的引领模式是挣地价,早拿地的人挣了后面的钱。房地产已经走入现在这个阶段,每次竞拍,举到没利润才会决出胜负。”林少洲称。

而城市更新核心的问题就是地价模式变了,下半场房地产的逻辑会发生一些变化。决胜负的是未来谁拿到这块地,怎么做,我想房地产就会进入到第三个阶段,就是运营为王。谁能创造出新的价值,谁就有可能不断地扩张,往下做。

他表示,阳光100的核心产品线,一个是商业街区,开放式的。一个是服务式公寓。这几年的商业很难做,大量的商业在倒闭,但用文创的观念做出来的商业街,人气是超过想象的。核心的问题就是运营,对企业来说,运营能力。是很大的一个挑战,我们现在有一个凤凰市集的做法,就像庙会,但是个很时尚的庙会,摆摊的人都是年轻人,卖的东西都很酷。这方面,市场的空间还是很大的。

以下为发言实录:

主持人陈云峰:城市更新,不管是增量还是存量,地产商确实有话要说,也是当中的一个具体实施的主体。下面请林少洲先生分享一下阳光100走到现在,在资产管理、商业运营、城市发展方面的体会。

林少洲:我做地产有二十多年了,1996年来北京,操盘万科城市花园,那时候很难。那时候29岁,孩子9个月,我就到那个项目里去,当时供暖出问题,后来有的客户说是不是苦肉计,你自己在那儿受冻,好像就不好意思投诉你了。所以,后来养成了一个习惯,就是每年都要去看一看。一直到2000年初我走的。当年房子(毛坯房)平均售价5000多一点,现在二手房大概5万多一点,房价差不多涨了10倍,当年的地价是22万/亩,楼面地价涨了100倍,因为当年是1的容积率,地面价值涨了200到300倍,物业管理费涨了一倍,当年的设计大概是20块钱,现在也差不多涨了一倍。钢材、水泥的价格,也涨了一倍。这是过去二十年房地产的缩影,主要是地价在涨,以百倍的价格涨。过去房地产核心的引领模式是挣地价,早拿地的人挣了后面的钱。房地产已经走入现在这个阶段,每次竞拍,举到没利润才会决出胜负。

进入到这个阶段,房地产的逻辑就发生变化了。总结起来,早期获得土地的能力是决定性的。最近几年,资本为王,拿到成规模的,大企业有很多优势,小企业已经迈不进门槛了。北京现在是军团和军团的PK,世界大战,决胜负的是什么?就是未来谁拿到这块地,怎么做,我想房地产就会进入到第三个阶段,就是运营为王。谁能创造出新的价值,谁就有可能不断地扩张,往下做。

涨了300倍的地价还会涨吗?最近我老在想这个问题,中国房地产的核心问题,其实就是地价问题,包括土地招拍挂制度。城市更新核心的问题就是地价模式变了,城市更新很多是协议的,你有一个厂房,我来跟你谈,这样给运营留下了一个机会。包括农村集体用地的上市交易,村里头看的是运营能力,能不能给我们村带来持久的收益,长远的就业,哪个企业在这方面有一定的优势,村民对你就很欢迎。下半场房地产的逻辑会发生一些变化。

阳光100的核心产品线,一个是商业街区,开放式的。一个是服务式公寓,最近我们在天津收购了不良资产,我们接过来卖出去,如果没有创造价值的能力,也没办法获得盈利。对企业来说,运营能力也是很大的一个挑战,我们这几年,通过项目实践把路走出来,走出来之后发现可以不断获得新的项目,不需要招拍挂很高的溢价去拿地。我们的商业街区这几年下的功夫最大,今年在宜兴有一个项目,去年我非常担心,因为它是个县级市,结果开街当天开了16万人,我们都没想到,最后发现周边的乡镇都来了,门票炒到800块钱。到那个场景下,你能体验到人民群众对美好生活的向往是什么样的。需求是存在的,从重工业城市到县级市的商业街,我们做出了成功的案例。包括在长沙,开了两次街,一楼的商铺卖到了均价59000多。这几年的商业很难做,大量的商业在倒闭,但我们自己的业务案例证明,有运营的商业街,用文创的观念做出来的商业街,人气是超过想象的。核心的问题就是运营,我们现在有一个凤凰市集的做法,就像庙会,但是个很时尚的庙会,摆摊的人都是年轻人,卖的东西都很酷。这方面,市场的空间还是很大的。

当然,现在我们也在不断地深化,在内容、业态上,又做了很多新的努力,正在逐步积累。这是一个长跑的事情,短时间内也不一定迅速能够爆发,但是未来的市场,内容为王,运营为王,恐怕是主流趋势。所以,我们搞开发的朋友,一定要学会做长远和长线的工作。

《财经》年会2018:预测与战略由《财经》杂志、财经网主办,于11月28日-30日在北京举行。

(嘉宾观点据现场发言整理,未经发言人本人确认)

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