“金融的支持与创新是城市更新的重要助力，城市更新这一命题下还有很多细分市场、细分模式与不同的客群，商业模式的改变需要金融给予强有力的支撑。”11月30日， 梵天地产董事长邢鹏在“《财经》年会2018：预测与战略”上表示。
梵天地产董事长邢鹏
邢鹏认为，没有化腐朽为神奇的本领，就无法在这个市场立足。他以收购新加坡联合办公的公司、整合台湾养老机构为例，指出未来城市更新的核心是内容，把房子改漂亮了不难，但装什么样的内容，以及整合什么样的资源进去，是最核心的挑战。
以下为邢鹏发言实录：
邢鹏：今天坐在这里，感触蛮多的，因为我的身份跟台上在座的其他几位不一样，因为我们做的是一个细分市场，角色是投资以及资产管理、资产运营。坦率讲，我们做城市更新这个细分市场，应该算是在中国市场里进入比较早的，在2014年10月31日把国贸的两个项目整体收购过来时，特别特别需要金融机构的支持，作为创始人，我也花了很大的精力跟各种各样的投资人和机构去谈，说我们对这个项目的定位是什么，准备把它改造成什么样子，我们对市场未来的预期是什么样的。我当时的感受是相当不好的，因为那时候大家不太知道什么叫城市更新。另外，当你跟他们描绘这个市场的时候，大家基本上不相信，这个不相信当然是很客气的。到今天，这么多人坐在这里，大家觉得这个市场是一个风口，未来有很多机会，这三年发生了很大的变化，在这个变化里，更多的人能看到这个市场的机会。我们作为参与的一分子，特别希望在金融的角度对这个市场有充分的理解，因为我们过往都是开发背景出身，对于金融的支持和金融的创新，对城市更新是有非常非常大助力和帮助的。
我们在这个市场里耕耘了三年，我们2014年收购了雅诗阁，2016年，我们又做了文创传媒小镇。我理解，在城市更新这个大的帽子前提之下，还是有很多细分的市场和细分的模式，以及不同的客群。在这样更细分的客群以及定位之下，它的商业模式是需要金融给予强有力的支持，而不是传统的，你有什么抵押物，你抵押物怎么评估。
现在大家说城市更新怎么怎么样，是一个风口，我个人的看法会有不同。因为我们进入的比较早，吃了很多亏，也经历了很多教训。我们看见城市更新，觉得这栋楼能够把它改好，可是真正对手做的时候，其中面临的问题和风险，远远不是过往在做开发时的一张白纸、一块空地做规划、做建设、做销售那么简单。这件事情，我相对比较有话语权，是因为我干了那么长时间。这个行业，虽然看起来有很多机会，存量市场很大，但是，我们怎么样能够把存量市场的价值发挥的更大，创造出增量的价值，这是这个市场真正的价值。如果不能，就是买一堆资产再卖了。
吹牛一点讲，怎么化腐朽为神奇，如果没有这个本事，我认为你根本干不了这个市场的事，别人赚钱也跟你没关系。我们最开始进入这个细分市场的时候，很多人不愿意干这个活，觉得这个活太累太辛苦。我也坚定认为，在未来的城市更新的核心是内容，我们前段时间收购了一个新加坡的做联合办公的公司，我们又整合台湾的养老机构，进入养老的细分市场。也跟台湾的文创合作，做落地的文创商业的运营。其实最终的核心是，把房子改漂亮了不难，但装什么样的内容，以及整合什么样的资源进去，是下一阶段城市更新里最最核心的挑战。
我们在这个市场里耕耘了三年，感触和教训确实特别多，非常欢迎大家有机会去我们的项目上看，也特别希望在座的金融的大佬，给我们城市更新这个细分市场更多的支持。谢谢大家！
邢鹏：地域方面，我们只关心一线城市，一方面是城市化的进程，另一方面，我们希望自己更加聚焦，这样才能可能把每个项目做的更好，而不是哪里有机会去到哪里。
从细分市场来讲，哪个市场更有投资价值？北京市场来看，写字楼市场供应量会逐渐增大，因为政府的原因，因为市场的原因，因为政策的原因，现在写字楼空置率的提高，也是一个现实。按照我们看到的情况，2018年底，这个市场竞争的压力会更大。我始终都认为，这种危机恰恰是机会，现在北京写字楼市场的硬件水平、管理水平有很大的提升空间，你只要能做得好，虽然市场有下行的压力，但我认为依然有投资的机会。公寓当然是一个很重要的风口，政府大的政策导向都可以看得到，我个人的观点，公寓市场也有细分，你到底做的是哪个细分的人群。在公寓市场里，虽然大家说它是风口，很多人在上，一方面良莠不齐，另一方面，真正要找到盈利能力和盈利机会，也有蛮大的挑战。这个市场，就算是再大的市场，能不能熬到那一天也是个问题。
