“未来几年，二、三线城市核心区的资产交易有越来越大的可能性，有城市更新和改建的可能性”11月30日，戴德梁行大中华区副总裁王盛在“《财经》年会2018：预测与战略”上如此表示。
戴德梁行大中华区副总裁 王盛
他认为，城市更新，归根结底就是存量市场的运营和操作。现在中国一线城市的商业地产市场，实在是一个淘宝的时代，一个业主手里的热山芋，很可能是另外一个投资者的宝贝，以后市场上各种各样的以城市更新为主题的交易会越来越多，而且专业化会越来越强。
据我们的统计，在北京一到三季度有近300亿的大宗交易，同比增长90%多。上海，有近900亿的交易率，同比增长67%。王盛称，这些增长的交易量，以城市更新和困境资产为动力。我们推论，未来几年，二、三线城市核心区的资产交易有越来越大的可能性，有城市更新和改建的可能性，投资者应该进一步往这里去找喜欢的项目。
而在房地产证券化方面，有两个有趣大发展：其一，资产的所有权真正转手，没有回购或者把资产收回来的条件。其二，原来认为不良的资产，因为有一定的租金收益，也能够打包上市，成功融资。类证券化市场最欢迎的业态就是写字楼。
以下为王盛发言实录：
王盛：先讲一下城市更新。我们在全球70多个国家，200多个城市，300多个网点，5万多名的同事，为大家做商业地产方面的策划、买卖交易、租赁交易，融资，资产运营等方面的服务。城市更新，归根结底就是存量市场的运营和操作。现在中国一线城市的商业地产市场，实在是一个淘宝的时代，一个业主手里的热山芋，很可能是另外一个投资者的宝贝，以后市场上各种各样的以城市更新为主题的交易会越来越多，而且专业化会越来越强。现在很多酒店、商场改成写字楼，归根结底是因为中融的专家是喜欢写字楼的，他懂写字楼，不排除以后有某个专家是喜欢公寓的，看好酒店改成公寓，或者看好商业地产的升级，我觉得这一系列城市更新的可能性，在市场上都慢慢会体现出来。
在北京和上海的市场，以城市更新和困境资产为动力的交易量，最近两年在不断地翻倍。据我们的统计，在北京一到三季度有近300亿的大宗交易，同比增长90%多。上海，有近900亿的交易率，同比增长67%。所以，不断增加的交易量，以及不断上升的单价，让一线城市的核心资产租金回报率到历史的新低。我们的推论是，很可能在今后的几年之内，二、三线城市核心区的资产交易有越来越大的可能性，有城市更新和改建的可能性。
再谈谈资产证券化。很多时候操作的方式是，拿到一个资产，改造也好，升级改进，把现金流提高，然后有一个进入资本市场的机会。现在市场上有四、五十只类证券化，一两千亿的体量，这些类证券化产品，归根结底是运营资本融资的行为，尽管业主最终得到的成本是比较低。刚才专家说，从类证券化走向真正的证券化还有很长的路，其中有很多障碍，包括税、法规法律上的一些障碍。我想说的是，在需求上也是一个障碍，大家有好的资产，谁都不愿意跟它分手，所以只能做一些类证券化，把所有权交出去能够融进钱来，做其他的投资。
最近几个月，类证券化又往前走了一步，其一，资产的所有权真正转手，没有回购或者把资产收回来的条件。其二，原来认为不良的资产，在业主的手里卖不出去的，因为有一定的租金收益，也能够打包上市，成功融资。这是我看到的非常有趣的房地产证券化路上的两个发展。所以，今后这个趋势值得关注，而且正是因为这两个趋势，今后市场上的交易会越来越活跃。
主持人陈方勇：最后一个问题，无论城市更新，还是证券化，已经走过了第一轮，证券化融资功能解决了，后面一定要走向投资功能。各位最看好未来哪个品类？比如公寓、办公、酒店、园区、养老等等，除了一线城市之外，还有哪些城市值得我们关注？
王盛：为什么我们看到各种业态改成写字楼？很简单，类证券化市场最欢迎的业态就是写字楼，写字楼还是很受投资者欢迎的业态。当然公寓，显然是后来居上的一种业态，而且它的类证券化市场，也在不断的扩大，而且也不能忽视商场。商业地产业有很大的潜力，说白了，运营好的商业地产，回报率比谁都高，商业地产的价值还有很大的上涨空间。
从城市来讲，兜里有钱的这两年，在市场上想找投资项目，日子是最难过的，特别在一、二线市场，离开核心市场往更远的地方走，进一步往二、三线市场的核心区去找喜欢的项目，不谈具体的市场，这绝对是投资者应该做的事情。
《财经》年会2018：预测与战略由《财经》杂志、财经网主办，于11月28日-30日在北京举行。
（嘉宾观点据现场发言整理，未经发言人本人确认）
