戚克栴:狗年房价将不再“忠诚”

戚克栴/文 王东/编辑     

2018年01月03日 10:56  

2018年,狗年。在中西方文化中,狗都代表着忠诚。十几年长盛不衰的中国房价,会在2018年扭转一贯走势,“弃主而去”吗?

 

戚克栴/文 王东/编辑

12月18日,国家统计局发布了11月份城市住宅销售价格统计,热点城市房价走势趋稳甚至略有下降。图表即为环比或同比房价指数,绿色代表比值小于100%,即下跌;红色代表比值大于100%,即上涨;黄色为持平。表中呈现“绿多于红”、少部分上涨与持平的情况。值得注意的是,没有一个城市10-11月份同比、环比房价指数均是红的,可见房价走势的“纠结”已十分明显。

笔者进一步把国家统计局公布的所有70个大中城市的房价指数“涂色”,发现在大样本数据中更多城市的情况仍然是“红色”。但上表中所呈现的多点下降或持平仍属近年来少见。而国家统计局摘要这15个城市的寓意亦十分明显。

房价到底高不高?

根据政治经济学的价值规律,商品价格由价值决定,且价格围绕价值波动。而西方金融理论则更进一步,为价值的确定提供了估值依据,即商品的价值由其未来预期可产生的收益(或现金流)折现决定。对房屋而言,租金收益的长期折现就是其当前的真实价值。

从租金收益来讲,国内一线城市的房屋早已入不敷出。例如,北京CBD区域最好租的是一居室或单间公寓。假设70平米的一居室,按照二手房9万一平米来计算,需要630万。租金平均9000元/月,扣除空置期及中介费等成本,一年按10个月计算,税前年收益为9万。租金9万除以630万,收益率只有1.4%。而2017年11月CPI指数较去年同期的变化为1.7%,租金收益明显不抵通货膨胀率。这样算来,中国房价早就该跌了!

经济学又告诉我们,商品市场短期价格由市场供给与需求决定,且并不一定理性。供需由很多因素共同决定,包括心理预期、消费者年龄结构、通胀预期、“羊群效应”、不法中介的推波助澜等。尤其是行为经济学有个理论叫“羊群效应”,即当一只羊或几只羊朝一个方向跑时,会有更多的羊跟着跑,直至所有的羊都跑向同一个方向。尽管绝大多数羊都不知道为什么要朝这个方向跑。中国的房市与股市一样,充斥着“羊群”效应。

中国房市供求分析

中国的房屋需求主要由三部分够成:所谓的刚需,以及保值增值的需求和投机的需求。笔者认为,多数购买并非“刚需”。

首先是所谓的刚需,主要由年轻人的“婚房”需求、流动人口的“移民”需求和中年人的“改善”需求等几块构成。为什么叫“所谓的刚需”?因为只有“婚房”是根据中国传统需要购置,其实绝大多数欧美年轻人都是租房结婚。

除此之外,流动人口完全可以通过租房解决住房需求,更不要说还有限购政策制约。“改善”住房也是有买有卖,对市场需求的增量贡献并不显著。面对动辄五、六百万的房价,以及低于通货膨胀率的租金,为什么人们不“租房”而仍然选择买房,主要还是由于其他需求。

其他需求中包含保值增值的需求。自2002年开始,我国城市房价持续上涨,由此给了中国百姓一个印象,那就是房价是不会跌的。过去十五年,这几乎成为了真理。期间,中国人均财富快速积累,但投资渠道匮乏。再加上股票市场的不争气,使得买房早、买房多的人都成为了百万、千万富翁。而把工资存在银行的人,却落得个“不贷款买不得半套房”的境地。十几年来中国基尼系数(代表贫富差距)的拉大,几乎一半来自房地产市场。

笔者认为,房地产其实具有“公共产品”属性。但是上世纪90年代后期,我国以取消分配住房制度为标志的房地产市场化改革却走向了另外一个极端,即忽视了房地产的“公共产品”属性,完全靠市场供给。即使在资本主义国家,如新加坡,政府仍然承担公租房、廉租房等社会保障房屋的供给。

十九大报告明确指出,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。在此背景下,扭转单一市场化主体的住房供应格局,改善居民缺乏住房保障的现状,实现“租购并举”,在未来的十几年内可期。

此外,还有投机的需求。在一、二线城市限购政策出台之前,高品质楼盘的销售中经常会出现投资大户,动辄几套、十几套地买。笔者在北京就见过某户型从一层到二十几层被一个人全部买下的情景。且不论这些“热钱”是来自炒作的商人、权贵的非法收入,还是合法的投资,如果不是为了长期持有获得租金收益,那么其短期投机的意图显而易见。尤其是当其占据了大量百姓的需求“额度”,甚至导致恐慌性购房之时,对市场的负面影响不容小觑。

十九大报告提出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位。各地限购政策的收紧,房地产市场反洗钱力度的加大,尤其是房价止涨趋稳的态势形成,将大大抑制投机需求,去除房地产市场虚高的泡沫。

就供给而言,中国的住房供给主要受制于住宅土地供应,完全由政府决定。如果政府狠下决心,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,则供给一定不会缺乏,而只是供给谁的问题。笔者认为,实现“租购并举”,是中国房地产市场的供给侧改革的长期方向。

政府通过三个去向将土地用于住房供给。一是采用“招拍挂”方式建设的商品房。这种情况下,中标获得地块的房地产商一定会倾力销售、降低杠杆,套现回笼资金。而且为了推高房价、实现高利润,其更不会甄别是百姓刚需,还是“投机”需求。

二是政府或政府载体拥有产权的出租性房屋。其特点是,在相当时间内房屋产权归政府所有。如果是政府狠下决心做好这类租赁性保障住房,则应大幅加大这部分住房土地供给。当然,这种方式损失了短期内国有土地变现对地方政府与中央政府的收益。

从土地价格与建筑施工成本的关系来看,北京、上海每平米土地“招拍挂”价格(6-10万元左右)已经达到每平米施工价格(约几千元)的十几倍到几十倍。因此,如果以施工成本为投资金额,其租金收益率就会从一点几个百分点上升到十几个百分点或以上,较目前的市场租金收益率大幅增长。即使按照目前市场租金减半,政府仍可以获得理想的投资收益。这种情况下,参照新加坡的先例,还可给予居民租住该房屋达到一定年限之后购买房屋产权的权利,既最终实现政府收益,又为居住人预留了充足的准备时间,增加了租赁房的吸引力。

第三个去向是低价销售的保障性销售住房。该部分住房的特点是以低于市场价向少部分需要扶助的人群销售住房。但这种方式的问题是大大增加了购房人的道德风险及政府低价售房的义务,即使把这些责任摊派到房地产商头上,但“羊毛出在羊身上”,开放商依然会通过推高市场化销售部分的价格“找”回来。

未来房价怎么走?

房屋的长期价值由其可产生的收益决定。西方发达国家的经验数据显示,住宅租金年化税后净收益率在2.5-4.5%左右。即使按照2.5-3%的低租金收益水平倒算,在中国的房价不再上涨的前提下,租金按照每年10%的涨幅计算,也需要5-7年的时间,即支撑起目前的房价。如果租金按照8.5%左右的名义GDP增幅测算(6.5%GDP实际增长加2%通货膨胀率),则需要6-8年的租金持续增长才可以支撑起目前的房价。

中国的房价是偏高的,租金收益不抵通货膨胀率就是铁证。当然,个别极具稀缺性的物业,比如故宫旁的四合院另当别论。经过十几年房地产市场的蓬勃发展,目前中国购房的大部分需求并非“刚需”,而房价止住疯狂上涨的势头甚至转而下跌会自然怯退投机需求。

我们需要纠正上世纪九十年代住房改革过于彻底的偏差。只要政府有决心、有定力,西方资本主义国家有大量推进居民保障性住房、“租购并举”的经验可以借鉴。房地产市场回归居住功能本源需要一个过程,可能是三、五年,或略长。我们要严防地产快速下跌可能带来的巨大市场风险,审时度势,根据市场走势灵活掌控政策推出节奏,比如对房产税的推出节奏及细节安排要慎之又慎,避免发生重大系统性风险。

作者是望华资本创始人

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最新评论
  • 马登·贝克特
    8个月前
    如果租金按照8.5%左右的名义GDP增幅测算(6.5%GDP实际增长加2%通货膨胀率),则需要6-8年的租金持续增长才可以支撑起目前的房价。
  • 财经网友
    8个月前
    这个住房租金税后收入是否扣除掉房子每年要交的房产税?
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