多城限购松绑,楼市变天?房地产调控精准施策,打破“一刀切”

《财经》新媒体 曾会生/文     

2018年01月12日 12:44  

接下来可能会有更多二、三线城市出台类似政策,但不能判断是楼市调控的全面放松或者取消限购。这里透露出一个很重要的信号:中国房地产调控在建立长效机制的过程中,更加注重差别化和精准化的调控,而不是全国“一刀切”或者不顾城市的市场基本面跟风限购限售。

经历了2017年的史上最严调控后,刚刚进入2018年的房地产市场出现了一些新的迹象。继兰州部分区域取消限购后,南京、青岛和天津等多个城市出现楼市政策和落户政策、引进人才政策的局部放松,这也被一些媒体和市场人士解读为房地产调控松绑,楼市又要变天了。

 

然而,在我看来,这些城市的政策调整大多谈不上房地产调控松绑,恰恰是中国楼市调控进入差别化精准调控阶段了,打破过往“一刀切”的做法。未来只有做到因城因时、甚至因不同群体精准施策才能做到更好地调控市场,达到预期的果效。

多个城市接连政策调整

我们一起来看看,这些所谓“松绑”城市的相关政策:

兰州
1月5日出台相关新政:宣布取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域住房限购政策,不过,也对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的住房开始实施3年期限的限售政策。

厦门
在1月6日,厦门第十五届人大二次会议上,《政府工作报告》提到,2018年厦门将实行差别化的调控政策,满足首套刚需,支持改善需求。

南京
1月7日出台新政:高层次人才买首套房不再受户籍限制,公积金最多可贷120万!40岁以下本科生直接落户买房!

广州
出台新政,加大对非户籍人口落户的支持力度,具体措施包括增加安排各区的引进人才落指标、在全市范围内取消农业、非农业户口性质划分、不再将符合计划生育政策作为迁入广州的前置条件等。计划到2020年,户籍人口增长至920万左右,全市户籍人口城镇化率提高到79.80%左右。

天津
将实行引进人才“租房落户”政策,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。拓宽突出贡献引进人才政策受众面,从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在天津高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的,由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。

青岛
1月9日,青岛市委办公厅、市政府办公厅发布《关于加快推进农业转移人口市民化的意见》:为加快外来人口市民化,城中村、城边村人口市民化和农村居民就地就近市民化步伐,将深化户籍制度改革,以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件,全面放开城镇落户限制。
将加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。实现具备基本落户条件的外来人口“落户无门槛,迁入无障碍”。

……

差别化、精准化调控纠偏“一刀切”

从上面各地新政的内容来看,并不像一些分析所说,楼市调控要撑不住了或者全面放松了。我们以这次调整最大的兰州为例,都谈不上严格意义上说的“限购松绑”,对偏远区域实施作出松绑,对城区继续实行限售,只是根据实际情况实行差别化调控。

目前来看,全面放松不可能也不合理,而且这些城市的政策调整可以说是对之前“一刀切”政策的纠偏。

第一, 之前这些城市全面限购的政策,不完全符合“房住不炒”,“一刀切”的做法虽然抑制了投机炒房,但是也掐断了刚需的门路。也就是说压住了炒,但没有满足真正的住。

第二, 一些城市根本就是人口流出或者说房价在下降的地方,这些地方的限购其实是没有必要跟风,也不利于去库存。比如这次取消部分区域限购的兰州本来就属于高库存的城市。

第三, 除了兰州等个别城市有取消限购的明确说法之外,其余都没有说取消限购货放松限购,而只是调整高级人才或者进城农民的落户限制或者门槛,这里有两个重要因素:一是城市之间的人才争夺战,二是为了推进市民化和城镇化发展,像广州等地就明确了城镇人口的比例,并不是为了放松房地产政策。而且政策调整也只是为了满足他们的刚性需求,对于买房后的再次交易有一定的限制条件。

第四, 就算这些城市的政策有变化,但同时保持了有保有压,而不是一概松动。比如,兰州的取消限购和部分地区实施限售,还有广州等地的引进人才,放松他们的落户和买房限制,但是房贷利率整体是往上走的,这也限制了加杠杆炒房的动力。

接下来可能还有更多二、三线城市出台类似政策,但不能判断是楼市调控的全面放松或者取消限购。这里透露出一个很重要的信号:中国房地产调控在建立长效机制的过程中,更加注重差别化和精准化的调控,而不是全国一刀切或者不顾城市的市场基本面跟风限购限售。以前,大家说因城施策要一城一策,以后一个城市的不同区域实施不同的调控政策也会更常见,也就是一城多策,甚至因不同人群而施策。

房地产调控五个原则不会变

尽管,这些城市的政策变动引发不小的关注,我认为,当前的楼市和房地产调控有五个原则性的东西不会变:

“房住不炒”的定位不会变,自从十九大提出以来,几乎中央的每个重要会议机会都会强调和重申“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。这一定位不仅在2018年不会变,在未来的几年都不会变。

抑制房价过快增长不会变,近几年全国大多数城市房价都快速上涨,经过去年一年的严格调控,一线城市房价和交易量均出现了松动,但是调控不会轻易放松,至少让房价保持平稳甚至稳中有降。

满足刚需不会变,刚需包括首套房需求和改善性住房,在城市工作生活的无房家庭,他们的基本住房需求要通过不同方式解决。比如,最近多个城市推出的共有产权房以及增加土地供应,让刚需人群能够减轻首付压力而住上自己的房子。

发展租赁市场不会变,这也是一个重要的举措,而且很多地方政府开始建立房屋租赁平台,为租户提供长租等服务。我们看到,最近调整政策的多个城市都有一个规定,比如青岛和天津等地长租方也可以落户。这是政府通过落户政策来吸引人才和改变买房预期的重要举措,就是说不用买房也可以落户,享受城市的公共服务。

加快建立长效机制不会变,除了增加供地和保障性住房外,租赁市场包括长租市场的完善,多层次主体住房供给都是长效机制的组成部分,更重要的是,在立法和市场机制都成熟了之后,出台房地产税,通过持有环节的税收来减少投机炒作,释放住房供给。

在大的原则和方向不会变的基础上,地方政府通过精准调控、差别化施策才能更加做到“房住不炒”,又能满足刚需,让房子真正回归居住属性。不过,这也会给地方政府提出更大要求,要对不同区域、不同人群在不同阶段的需求做更细致掌握和判断,来作为政策制定和调整的依据。

《财经》新媒体首席评论员 曾会生/文

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