北京部分限价房可转共有产权 大量入市或影响周边房价

《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟/编辑     

2018年05月08日 13:32  

备受业界关注的北京限价房可能部分调整为共有产权房的消息,终于迎来政策落地。5月7日,北京市住建委对《关于加强限房价项目销售管理的通知》(以下简称“通知”)正式公开征求意见。该通知中提出,限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

在业界看来,调整限房价项目的销售政策,是为了更好地排除投资需求,让住房回归居住属性。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,以限价和评估价做对比,有助于开发商提高产品质量,防范共有产权住房市场被架空的风险,而随着限价房大批量入市以及购房者选择的增加,限价房周边房价或受到影响。

最大限度打击炒房现象

由于限房价项目在土地出让时确定的销售限价,与达到预售条件时项目周边住房市场价格存在差异,限价房受到高度关注。

《通知》规定,在限房价项目办理施工许可后,北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心,将会对该项目可售住房的市场价格进行评估。

根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价与评估价之比不同,将按照以下两种方式进行销售:如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售;如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%,将市保障房中心收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,“由于‘限房价,控地价’的政策造成房价倒挂比例较高,85%的比例的规定是当前房价倒挂下的合理比例,等于房价打了15%折扣,房价折扣越大,政府让利越高。低于85%变为共有产权房,明确政府持有份额,共有产权房置业者只需缴纳自己持有比例的房价款,就可以得到全部住房的使用权,有利于落实‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位,使置业者有更多的获得感。”

《财经》新媒体记者对比以往出台过的相关政策发现,比值高于设定比例85%,购房者作为商品房购买时,根据限价地块出让补充公告中的内容,取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易;低于85%则根据目前的《北京市共有产权住房管理暂行办法》,共有产权房取得产权证满5年需转让的,可按市场价格由代持机构拥有优先购买权,代持机构放弃的可转给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

赵秀池表示,对于5年内不许上市的限制,减少了住房的流动性,将最大限度的打击炒房行为,让住房回归居住功能。

在中原地产首席分析师张大伟看来,共有产权房已经不具备投资价值。未来通过共有产权小户型作为跳板,获得升值的概率非常低。共有产权房实际就变成了有部分产权的公租房,可流转但投资属性弱。与此同时,政府收购并转化为共有产权后,为中低收入家庭增加了居于内城的可能,体现出住房保障的真意。
   
有观点认为,出台政策的预期是平稳限价房的销售,出现产权变化的房源,只有在最稀缺的核心位置的上,才有可能出现万人摇号的房源,所以并不会出现大范围的抢购限价房的现象。

受限价房政策影响项目不超20%

根据上述《通知》,销售价格和评估价格的比值暂定为85%。但是,《财经》新媒体记者发现,并未对限竞房的评估价格作出界定,也未提及触及85%的比例的具体项目。

据房天下统计数据显示,2017年包括碧桂园、万科、保利、旭辉等数十家品牌房企参与其中并拿下“限房价竞地价”地块,成交的43宗地块中,大兴以8宗地块排在首位,其次为房山的6宗土地,且以上地块多为五环之外,已公布案名项目的仅有位于西铁营的佑安府、永定门外的永定府在五环之内。

中原地产首席分析师张大伟介绍,从2017年限价房土地首次出让至今,限价房合计大约3000亿货值,而在这440万平米限价房中,整体来看,至多有10个项目可能会被转为共有产权,五环外项目转变共有产权房可能性并不大。

思源地产副总经理、首席分析师郭毅分析认为,去年开始,北京对新房预售价格进行严格管控,限竞房与商品房的价格差距已经有所收窄。此外,二手房价格虽然因限购限贷导致需求大减房价回落,但明显降价的项目却存在房龄老、面积小、物业差的短板,与新房的产品品质存在明显落差,若评估价格是综合新房与二手房售价而定,可剔除五环外限竞房转为共有产的风险。

据不完全统计,目前北京市在售项目445个,期房销售不超过20个项目,其他均为现房销售(含共有产权项目),通过土地出让形成的限价商品房共计61个,目前已申报许可证的项目也就十几个项目,这里面价格超过设定比例的不多,再加上未来陆续上市的话,受影响的项目初步估算不超过整个限价商品房的20%。

限价房新政或影响周边房价

《通知》规定,市保障房中心收购限房价项目时,收购价格按照拿地时确定的房屋销售限价,且要在购房合同开始网签之日起10个月内向开发商付清全部收购款。在业内看来,这一规定比较好地兼顾了各方主体的利益,还可以在收购协议中通过平等协商做出进一步的约定,让收购的公平性更有保障。

郭毅分析称,部分五环内项目可转化为共有产权,开发商能够在10个月内收回资金,对于当前“五限”大环境下,快速回笼资金是降低成本的要途,但对于个别谋求拿地后通过“地下面积”实现利润的项目而言,面临着不确定风险。

那么,《通知》对市场到底会产生怎样的影响?是否会影响房价呢?

在严跃进看来,有助于共有产权房市场形成一批优质项目,并防范共有产权住房市场被架空的风险。具体来说,若85%的比值中评估价代表着市场认可度,如果“限价/评估价”大于85%,表示评估价偏低,一定程度代表房源没有认真配建,此时风险需要由开发商来承担;如果“限价/评估价”小于85%,说明评估价比较高,市场比较认可此类产品,此类产品可以流入到共有产权住房领域,将会促进更优质的产品进入到限价商品房市场上,以此来约束开发商开发建设优质产品。
 
严跃进进一步分析称,因为房屋定价并不仅仅根据成本定价,受周边房价影响,限价房若大批量入市,刚需购房者可以优先认购限价房,若某限价房热销,可能会影响周边房源的价格,尤其对于二手房的价格优势不在,房源类型增加相对于购房者的选择也会增加,一二手房都可能主动降价。

郭毅表示,从目前北京楼市大环境来看,刚需逐渐开始入市,成交量有所恢复。随着限价房的大批量入市,或将改变购房者的选择,及周边房价的变动。

赵秀池则认为,房价由供求关系决定,各地房价变动要看供求关系,目前北京的刚性和改善性住房需求仍然旺盛,住房仍然供不应求,此环境下房价仍然有上涨空间。

 

附政策原文:

关于加强限房价项目销售管理的通知
(征求意见稿)

各有关单位:

为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,促进本市房地产市场平稳健康发展,根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门<关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》(京政办发〔2016〕46号)和《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)等文件规定,现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下:

一、本通知所称限房价项目,是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。

二、在限房价项目办理施工许可后,由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心(以下简称“市保障房中心”)对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。

三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价(以下简称“销售限价”)与评估价之比不同,分别按以下方式销售:

(一)比值高于设定比例的,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易; 

(二)比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额;

(三)设定比例暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

四、市保障房中心收购限房价项目时,应与开发建设单位签订收购协议,明确各自权利、义务,并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。

五、市保障房中心收购转化的共有产权住房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时,项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

六、市保障房中心收购转化的共有产权住房,其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)执行。

七、本通知自发布之日起实施,所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)不一致的,以本通知为准。
                                 北京市住房和城乡建设委员会

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