龙湖、保利拿地提速押注长三角 资金链压力陡增面临高风险

《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟/编辑     

2018年05月11日 15:22  

受一线城市限价调控及土地供应量骤减影响,房企规模战已从北上广深转向长三角城市群布局。据中指院数据显示,前四月TOP10房企在长三角地区拿地总额达1562亿元,超中西部和珠三角区域,为环渤海区域的2.12倍,除上海、南京、杭州等重点城市外,苏州、宁波、南通、湖州等城市的土地出让金同比增长超100%,但是”涨”声一片,也带来了竞争加剧背后的风险。

目前,北广深土地市场正在降温,截止4月份,在供应量减少的情况下北京土地市场已出现6宗流标地块,北京、广州、深圳土地出让金前四月累积同比出现负增长,与此形成强烈反差的是长三角区域城市招徕龙湖、保利、碧桂园等品牌房企加码布局,其中多家房企在杭州高溢价率拿地,前四月杭州以1105亿元的土地成交总价位于城市榜单首位,同比上涨278%,甚至再创各板块楼面价新高。

业内人士分析认为,长三角城市群经济发展均衡成为房企补仓冲业绩的最佳选择,尤其今年杭州受多重利好因素影响成为房企集中争夺之地,但需要注意的是如龙湖、保利等房企若继续在此高溢价率拿地,叠加目前杭州多个楼盘因限价问题无法正常入市,直接带来房企资金链的高危风险,类似“粤港澳大湾区”的佛山等热门城市也存在此问题。

长三角城市成房企补仓热门

2018年,北上广深等一线城市限地价政策持续进行,配以竟自持、竞配建、摇号等政策,让许多品牌房企从北上广深等大本营城市转向周边的二三线城市。《财经》新媒体记者从北京国土资源管理网站上查询发现,4月北京仅交易1宗延庆区涉宅用地,被“碧桂园+中铁建”联合体以33.2亿元成功摘得,而房山和门头沟的限价住宅用地流拍,成为今年以来北京流标的第5和第6宗地块,之前重仓北京的龙湖、融创等房企并没有趁机加码北京市场。

同样的情况也发生在广州、深圳和上海,在中指院前四月城市土地出让金排行榜中,广州、上海分别排名第6位和第9位,金额分别为408亿元、355亿元,深圳未出现在前十名榜单上,反观长三角成为众多房企投资的重点,其中杭州、苏州以1105亿元、465亿元位列排行榜第1和第3位,分别同比增长278%、105%。

对此,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,房企拿地是一个生意概念,当土地获取机会不大时,房企会单纯看城市规模去拿地,目前房企的拿地策略也表明了高地价或严管控的土地市场并不受欢迎。但是,当房企去拿低地价的土地时,从经济活力和地价成本等角度看,长三角有人口流动和购房需求的优势,所以此区域一直是土地投资的重点。

与此同时,据公开数据显示,前四月长三角区域中的宁波、南通、湖州等城市的土地出让金同比增长超100%,龙湖、保利、碧桂园等品牌房企均重仓布局,例如2018年年初,恒大分别在苏州和湖州取得9个、3个地块,同期碧桂园拿下南通、徐州、台州等城市地块,万科下注宁波、嘉兴、杭州三城,恒大则压苏州、湖州两城。

“房企拿地并不是主动避开北上广深,而是因一线城市推地少、限价等各种措施,短期内无法出量,房企必然会向周边城市群布局,来补仓冲业绩,尤其长三角区域包括江浙沪两省一市,人口集聚、市场需求量大、土地出让较多,考虑到调控并没全面展开,仍有出量的机会,因此房企会加大力度在此拿地。”同策咨询研究部总监张宏伟对《财经》新媒体记者说。

据中指院4月《中国300城市土地市场交易情报》显示,4月份一线城市推地面积同比减少46%,二线、三线城市推地面积同比增加36%、37%,但除了二线城市成交面积同比增加30%,一线和三线城市都出现同比减少的情况,其中北上广深四个城市推地共36块,而杭州单城市就推地33块,宁波为30块、苏州为25块,无锡为24块。

58企服董事长,亚太商业不动产学院院长朱凌波分析称,一方面,长三角区域城市经济发展较均衡,无论是经济文化还是城市发展成熟度都较高,人口净流入量增加,区域集聚效已显现,具备向周边连片下沉拿地的可能性,更多房企想进入分享区域成熟的果实。另一方面,房企在长三角上一轮布局中,主要为大盘城市综合体开发模式,现如今房企也开始做细分化延展,如华夏幸福的产城小镇模式、绿城康养小镇等项目。不过,房企要注意的是,丰富业态才能在此轮竞争中获得更高的利润。

集聚杭州博弈暗藏资金链风险

巧合的是,长三角人均GDP靠前的城市多为品牌房企布局所在地,如龙湖加仓的杭州、苏州、南通、无锡等地,而尤以在杭州土地市场房企竞争中最为激烈,前四月杭州以1105亿元的土地成交总价位于城市榜单首位,同比上涨278%。

房企加码布局杭州的决心明显,更不惜拿高价拿地,今年2月份龙湖以上限价35.78亿元、楼面均价36252元/平拿下彭埠地块,达到69.75%溢价率封顶;3月保利以总价100.09亿元、楼面均价32277元/平拿下萧山钱江世纪城地块,溢价率为28%;4月安徽置地以总价35亿元、楼面均价43929元/平摘得景芳三堡地块,溢价率49.9%,该楼面价超过了江干区地王金隅中铁诺德·都会森林项目(楼面价43288元/平方米),成为板块内第二宗楼面价4万+的地块。

然而,在大举拿高价地的背后,房企所面临的是更为严峻的区域板块竞争,龙湖今年新拿块的所在区域仍有多个纯新项目未上市,包括融创、金茂等品牌房企已经布局的项目。多位业内人士表示,目前杭州市场因被限制价格,大批开发商不愿意以被限的低价入市销售,所以房企开盘速度大大减缓,带来了资金上的压力。

张宏伟认为,未来面临最大的问题是,前年和去年拿高价地的地王项目已具有入市条件,但是政策层面上,开发商的预期市场价格不会获批,导致没有项目销售,房企面临回款压力。纵观目前市场上销售较好的项目价格都是低于开发商预期10%-20%左右,对于高价地项目来说只能适应调控价格,如果继续博弈,必然会面临包括资金链在内的各种风险,房企可能会主动降价,从而影响明年的业绩和净利润。

根据2017年龙湖财报显示,杭州在2017年为龙湖贡献231亿的销售额,为单城市最高,并且从龙湖近年拿地成本来看,新增土储平均溢价率不高于60%,但总资产周转率和应收账款周转率均呈现的下滑趋势,因此龙湖今年在前四个月累计拿地金额接近销售额,且在杭州拿下高溢价率土地面对的风险是,如果已具备销售资格而迟迟未开盘销售的项目首降,那么对于同区域高溢价率拿地的龙湖,甚至保利、安徽置业等更多房企来说,项目销售周期将被拉长,资产周转速度减缓,造成资金成本压力陡增。

“无论是在哪个核心热点区域,品牌房企集中度一直会增加,所以目前整个区域可以分为主战场,如上海、南京、杭州、苏州等长三角城市,负责承担销售业绩;另外一个非主战场即三四线城市,从长期战略来讲是补业绩冲规模,若三四线没有布局的房企,不排除在今年对市场潜力较好的,进行机会性的拿地。”张宏伟说。

对于今年3月份龙湖首次进入石家庄,有观点认为,与长三角地区不同,京津冀一体化还有很长的培育周期,未来北京的外溢效应会慢慢提速。虽然石家庄对于龙湖来说不是最理想的,但土地价格和房价是洼地,从抄底压未来考虑,环中心城市的市场机会大增,所以房企向环中心城市周边拿地的趋势预计继续存在。

管控加剧房企面临多重压力

从土地交易数据来看,5月房企除了继续加仓长三角城市之外,《财经》新媒体记者通过梳理发现,品牌房企纷纷加入了珠三角区域的佛山市,吸引了包括碧桂园、旭辉、中铁建、保利、金地等房企的参与。

事实上,前四月房企加码珠三角区域的苗头已经出现,据中指院数据显示,4月全国宅地总价榜单总额同比下滑近四成的情况下,保利以总价49.95亿元竞得广州增城区荔城街三联村地块,成为榜单的榜首。

目前,包括深圳、广州、佛山、肇庆、东莞、惠州、珠海、中山、江门九个广东省城市和香港、澳门两个特别行政区在内的“粤港澳大湾区”正在撼动珠三角的地位。朱凌波认为,目前政府不断推出新政策来振兴每个区域,正因为政策对市场控制力很强,若房企真正关注的是市场走向,存在价值洼地,房企会提前布局。而对于新概念“粤港澳大湾区”,基于珠三角区域多年积累的财富和较高的人均收入,是未来业绩的增长点,对于房企来说必须要拿下此地。

今年,杭州、佛山、西安因多项利好政策在土地市场交易活跃,新概念正在影响着房企下一阶段的土地计划。严跃进表示,追概念本身是对的,但是要研究其他城市的拿地性价比,否则单纯追捧此类概念,容易引起很多问题,如未来热门城市房地产市场管控加强,将导致既有项目面临更多的销售和资金等压力。

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