楼市施工及销售乱象仍存 万科、保利等房企违规操作遭约谈

《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟/编辑     

2018年05月16日 13:58  

房地产调控政策正在蔓延至三四线城市,房企虚假宣传、收取认筹款等混乱的营销模式将被规范。住建部近日就房地产市场调控问题相继约谈了西安、海口、三亚等12个城市政府相关负责人,房企将面临全面市场秩序整顿,投机炒作将被遏制。

《财经》新媒体记者通过梳理发现,近三个月以来,各地政府为落实房地产调控政策及加强对行业违法行为的整治力度,纷纷约谈房地产开发商,其中包括碧桂园、万科、保利等,而安徽亳州更是约谈了30家房企。值得关注的是在亳州,碧桂园珍宝岛时代印象、碧桂园城市之光两项目因公示信息不全或不规范被当地房地产管理局通报。

在业界看来,房地产暴利时代已经结束,违规施工和销售的行为将被全面严惩,房企“高周转”之路越来越困难。对于各大房企来说,销售方面会有刻意追赶业绩的需要,庞大的规模效应致使多家大型房企成为此轮调控政府关注的重点,因此未来房企应主动规范销售行为,追求合理利润,促进房地产市场健康平稳发展。

打击违法炒作 多家房企被指违规销售

事实上,早在2017年保利、华润、碧桂园、万科、中海等房企就被北京、邢台、福州、成都、三亚等城市相关部门约谈,主要针对商品房市场销售中存在的问题进行规范。

今年3月31日,西安住房保障和房屋管理局约谈了碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家近期开盘及市场占比较大的开发企业主要负责人,严禁设置全款买房优先等限制性购房条件,强调规范开展销售活动的要求。

“老百姓买涨不买跌,对比2014-2015年西安房子没人买出现很多烂尾楼,今年因为西安房价上涨,购房者心理有了恐慌感,这不仅仅是引进人才落户政策导致的,而是由于政府出让土地溢价率过高、开发商炒作造成的。因此,目前政府加大力度采取一些措施,包括约谈房企就是为了加大供给量,严格市场管控并打击违法炒作,引导舆论来改变人们对未来房价上涨预期,防范房地产市场风险。“西安交大房地产研究所所长杨东朗告诉《财经》新媒体记者。

同月份,亳州市房产局约谈30家房地产开发企业,珍宝岛·香缇雅苑项目、远大国宾府项目因为公示信息不全或不规范被责令规范销售;阜阳市房产局对因拒绝使用公积金等问题引起投诉较多的房企进行约谈,其中包括碧桂园黄金时代、碧桂园翡翠湾等6个项目,以及第二批违规名单中的绿城明月双清、置地双清湾等项目;合肥市房产局与市住房公积金管理中心集中约谈了8家投诉较多的房地产企业相关负责人,责令已获近一个月预售许可证的当代MOMA未来城于三日内开盘销售。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似万科、保利、碧桂园等千亿级大房企楼盘项目较多,销售方面因刻意追赶业绩的需要,会出现各类违规问题,因此大房企更应规范销售行为,防范各类违规销售的做法,否则后续对于该类企业违规,地方政府会因为调控压力加大惩罚力度。

据中原地产研究中心统计数据显示,截止日前,全国各地房地产调控政策已经多达115次,且对比2017年调控集中在北京等一线城市,2018年调控逐渐向二三四线城市转移。

中原地产首席分析师张大伟分析称,12个被约谈城市均为3-4月房价上涨迅速的城市,因楼市热度较高,投资需求旺盛,房价明显上涨,因此后续各政府监管部门肯定会在限购、限售、增加供应等方面发布调控政策,对于房企来说,或将面临更多的限制。

严格楼市调控下 房企盈利能力逐被弱化

无论热门二线城市,还是三四线城市,因为庞大的规模效应,大房企成为此轮调控政府关注的重点,也成为被频繁约谈的对象。

例如,从碧桂园的布局来看,业务高度依赖三四线城市。据统计,2017年碧桂园共合计拿地881宗,同比增幅为113%,2018年前四月拿地金额为529亿元,排名房企榜单第二名,继续加码昆明、佛山、无锡、徐州等热门二线城市以及赣州、惠州、阜阳等三四线城市。

严跃进分析认为,类似于碧桂园的大型房企,高周转是实现业绩增长的重要基础,但负债数据也略偏高,后续需要警惕三四线城市的业绩表现,因为购房需求是否持续不确定,同时调控力度也会进一步释放至热门的三四线城市。

 “从严的楼市调控政策下,房企的资金链越来越紧张,高周转越来越困难,房企的盈利能力进一步被弱化,盈利的空间越来越小。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《财经》新媒体记者采访时说。

在严跃进看来,未来地方政府发布的调控核心在于,依据商品房的预售和销售政策,不越轨不冒进,有序推进当前楼盘的销售,此类做法既规范了房企的营销模式,也有助于促进房地产市场的健康平稳发展。

赵秀池进一步表示,对于购房者来说,通过限价等手段保证了购房人低价购买商品住房,规范房企销售行为,致使公积金贷款可以同全款一样平等购房,减轻购房负担。

地方违规惩罚措施待完善  以期真正肃清楼市乱象

地方政府对房企的不规范行为出台了一系列的惩罚措施,例如今年3月末,西安房管局发布规范通知,对违规企业一次性记10分、限制网签销售、暂停受理新申请预售许可,通报有关部门实施联合惩戒。

对此,业内人士持肯定态度,其认为限制性的措施有助于促进房企自我改造和纠错,若是存在较大销售回款压力,相关房企更应该去把握市场机会,规范销售同时主动降价。另一方面对于政策方面后续也需要进行研究,做到项目销售和具体的楼盘营销节奏匹配,若是规范销售未来机会仍有很多。

不过,在张大伟看来,调控政策是否完全传递至企业仍是未知数,尤其对于地方政府出台的惩治措施,一方面不让房企捂盘及蓄客认酬,另一方面限制网签销售、暂停受理新申请预售许可又帮助房企捂盘,因此地方政府的调控政策仍需更严谨,真正肃清房地产市场的乱象,让归住房回归居住属性。

2017年房企资产规模和销售规模持续增长,碧桂园、万科和恒大的销售额都已达到5000亿以上规模,对于房企整体周转脚步却变缓,近日亿翰智库发布了“2017年上市房企存货周转率&总资产周转率TOP100”榜单,碧桂园、恒大、万科、融创等品牌房企都未能跻身两大榜单前十位。

杨东朗表示,房地产暴利时代结束,开始进入合理利润阶段,未来企业应风险自担,提高自身抗风险能力并规范销售行为,当国家利益、购房者利益、开发商利益这三部分的利益博弈转为合作关系,那么房地产市场才能朝着真正健康平稳的方向发展。

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最新评论
  • 袁宁
    5个月前
    未来企业应风险
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