北京5月一二手房价格倒挂加剧 房企陷入惜售与降价焦虑

2018年06月12日 08:45  

5月北京新房二手房市场可谓冰火两重天。

据中原地产、我爱我家等机构的数据显示,5月北京全市二手住宅共网签18096套,成交均价为每平方米53572元。相比之下,5月北京新建纯商品住宅网签仅2818套,成交均价每平方米45627元。

可以看出,北京新房二手房成交价倒挂现象越发明显。对于倒挂现象,赞成者认为对刚需刚改是利好;反对者认为违背了市场经济的基本规律,会影响一部分高端改善需求的释放。

二手房成交剧增 价格倒挂

据我爱我家市场研究院的数据显示,5月北京二手住宅成交均价为每平方米53572元,环比4月上涨0.6%,涨幅较4月略微扩大了0.3个百分点,但绝对幅度并不大。与去年4月的最高点相比,5月北京二手住宅价格依然累计下降了17.6%。

另一则统计数据显示,2018年5月北京新建住宅(不含保障房、定向安置房)网签3108套,成交面积约36.8万平方米,成交均价每平方米44225元。剔除共产房昌平中骏·四季家园等3个项目后,纯商品住宅网签2818套,成交面积约34.9万平方米,成交均价为每平方米45627元,总成交金额约159.34亿元。

从以上数据可以看出,北京5月二手房签约套数18096套,这也将是2017年北京“3·17”新政以来的新高,环比增长了32.3%,同比增长了67.5%。相比而言,新房成交量仅为3088套。

中原地产首席分析师张大伟表示,北京新房二手房成交价产生倒挂的原因很简单,成交结构不同,新盘都在六环,二手房主要在五环内,这和其它城市的同区域同项目新房二手房倒挂有所不同。

中原地产数据显示,5月新盘成交主要集中在石景山区、顺义区、昌平区、密云区等区域,占总成交量3088套的绝大部分。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,北京新房与二手房房价倒挂,一方面是由于新房在拿地环节采取了限价,从拿地到上市有一个生产周期,在这个阶段,二手房房价又上涨了;另一方面新房的土地供应越来越远离市中心,越远价格也就越便宜。

一位业内人士直言,从价格倒挂现象来说,一二手房近期市场价格受交易数据并不旺盛等因素影响,总体上价格都有所下跌,但是一手房下跌更为明显,这和北京预售证管控较为严厉有关。从实际情况看,二手房房东看多市场的心态不变,价格会咬得比较死。但部分开发商资金压力大,这个时候会主动降价,尤其是二季度也要冲半年业绩,这方面房企是有一定忧虑心态的。

“北京房价倒挂原因在于绝大部分新入市的项目都是限房价、竞地价项目,倒挂属于阶段性现象。”京投发展股份有限公司总裁高一轩认为。

据了解,北京市住建委2017年出让的宗地数据显示,其中限价房地块占比46%,共有产权住宅占比42%,另外还有84万平方米租赁型住宅产品。可以看出,在未来的2018年,大部分被限价房和共有产权房承包,市场仅有少量的纯商品住宅。

在思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅看来,北京新房二手房成交价谈不上倒挂,主要由于新房限价限签,而且远郊项目和回迁房占相当比例,新房的均价数据没有任何实际意义。二手房成交量没有明显上升,相比以前成交高点时月售3万套,限购后的低点最低每月不到7000套。

此外,倒挂的原因还在于新房入市进行预售审批价格下降了不少。

同策研究院总监张宏伟认为,一二手房倒挂的问题不止北京一个城市存在。基本上一线城市以及一些热点的强二线城市都普遍存在。倒挂产生原因主要是之前出了很多高价地,进行预售审批时,价格被降了百分之十到二十,所以相对周边二手房就会出现倒挂现象。

捂盘还是主动降价?房企面临艰难选择

上述业内人士认为,倒挂后从企业经营的本能来说,肯定是有捂盘的想法的,不过到了半年度,企业业绩压力增大,部分房企也会有类似积极申请预售等做法。

高一轩表示,倒挂后房企对于非限价房不会普遍性捂盘惜售,因为今年防控金融风险,流动性紧缩,从整体上来讲,现金需求高于利润需求。

欧阳捷认为,未来限价令还是会继续实施,房价不会明显上涨。如果房企捂盘惜售,未来的资金成本将越来越高,并可能导致盈利减少或者亏损扩大。因此,在限价严格的一二线城市,房企还是应当加速出货、不应恋战。由于住房供应持续不足,一二手房价倒挂的价差还会继续扩大,有资格的购房者将加入住房投资大军,加剧住房供求失衡矛盾。

中交房地产集团副总经理周济表示,倒挂之后房企会捂盘短期内是正常的。如果新房低于二手房价格,实际上房企的利润在被吞食。另外一个情况,如果限价价格低于成本价,企业亏本出售也不太现实。从中期来看,全国的金融形势也不容乐观,央企国企在去杠杆,在降低整体负债率。而对民企来说,再从金融机构贷款会比较困难。在金融紧缩的形势下,房企想捂盘也不能维持太长时间。为了保证现金流,即便是微利润甚至微亏,该销售时还得销售。

今年以来,全国金融管控持续收紧,部分房企发债突遭中止。克而瑞统计数据显示,5 月30日,合生创展集团有限公司2018年31亿元的非公开发行公司债券遭到中止;5月29日广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年60亿元的住房租赁专项公司债券遭遇中止;5月28日,碧桂园拟发行的一笔200亿元额度的小公募债,状态也显示为中止;5月25日,另一家房企花样年集团(中国)有限公司拟发行的50亿元住房租赁私募债,也显示为中止。

值得注意的是,在金融缩紧的大环境下,房地产行业资金面临巨大压力,负债率攀高的大型房企正在被动去杠杆。例如,恒大提出,到2018年末资产负债率从71.1%下降到60%左右,2019年末下降到55%左右;五矿地产与融信也表明,未来企业将进一步降低净负债率。

张宏伟表示,捂盘惜售还得根据各自企业的资金面状况来决定,如果说资金面比较宽裕,现在就没必要去推项目。倘若企业资金面相对紧张,企业这个时候可能还是要适应政府的指导价格主动降价。事实上,今年三季度企业资金压力比较大,企业可能会主动进行调整,倒挂状况会越来越突出。

周济认为,对于倒挂现象,长时间下去实际上是违背了市场经济的基本规律。建议尽快调整契税政策,赋予地方政府税收政策自主权,并开征空置税,逐步退出限购、限价等行政干预措施。(中国房地产报)

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