京鹏地产3亿债务违约 资金链濒临断裂

陈业/文

2018年06月14日 08:31  

财联社记者获悉,日前,云南省房地产开发经营(集团)有限公司(称云房集团)持股51%的子公司京鹏地产,出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

与此同时,由于云房集团自2017年11月将京鹏地产纳入其合并报表范围,触发了其早前一笔“17省房债”的交叉违约保护条款。

在上述情形之下,如果十五个交易日内,京鹏地产不能还本付息,云房集团就需要召开债券持有人会议,如果持有人会议未能获得通过豁免,就可能触发“17省房债”的提前还本付息,或追加担保等情况。

“如突然需要意外提前支付,对云房集团而言,偿债压力是非常大的。”对于云房集团目前涉及的债务违约情况,一位证券行业分析人士称。

诱发债务交叉违约

据财联社记者了解,2016年5月26日,京鹏地产向重庆信托申请信托贷款3亿元,借款期限2年,起始日期为2016年5月26日,到期日为2018年5月26日,在借款期限内分期还款,借款利率13%,逾期上浮50%计罚息。

彼时,京鹏地产以其名下位于云南省昆明市多个房产项目为抵押提供担保,包括昆明市官南大道玫瑰湾12567.20万平方米商业房产、昆明市西山区望江路“鹤唐福景”约6990平方米在建工程、昆明市盘龙江以西、兴科路延长线以东约42亩土地。另外,自然人雷向东还将其名下位于北京市朝阳区东四环北路7号395.25平房产提供担保。自然人雷武军提供连带责任担保。

京鹏地产成立于2003年,最初的注册资本为5200万元,股东为2个自然人。在出现资金链紧张情况下,其开发的南悦城、南悦城幸福湾项目一度停滞,另一项目豪门金座曾多次被司法拍卖。

在财联社获得的相关资料中指出,“自2017年5月26日开始,由于房地产市场变化、项目销售回款不佳,出现资金紧张,京鹏地产未能按借款合同约定还本、付息。”而为解决资金困局,在2017年6月6日,云房集团与京鹏地产签订增资扩股合作协议,云房集团出资5412万元,持有京鹏地产51%股权。

截至目前,京鹏地产大股东为云南省房地产开发经营(集团)有限公司,其次,自然人雷武军、雷利军,以及云南月亭商业运营管理有限公司分别持有31.36%、9.8%、7.84%的股份。

从目前来看,云房集团的介入,依旧未能扭转京鹏地产资金紧张的局面。截至2018年5月26日,京鹏地产欠重庆信托的3亿借款已全部到期,京鹏地产已偿还借款本金0.2亿元,目前尚欠借款本金2.8亿元,利息约0.5亿元。同时,京鹏地产还分别于2018年4月25日、5月7日被昆明市官渡区人民法院列入失信执行人名单,原因是有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。具体义务主要是支付各项费用317.95万元。

另外,由于京鹏地产与云房集团将合并报表,触发了其自身的一笔“17省房债”投资者保护契约条款。根据该条约,发行人或合并范围内子公司债务出现违约,或宽限期到期后应付未付的,视同发生违约,需启动投资者保护机制。据悉,云房集团“17省房债”,发行总额5亿元,票面利率5.6%,债券期限5年。 云房集团官网资料显示,公司成立于1992年,是由云南省建设投资控股集团有限公司控股的国有房地产企业,注册资本金15.9亿元,总资产127.48亿元,净资产24.17亿元。

对于目前出现的债务违约情况,在红塔证券关于云房集团重大事项临时受托管理事务报告中指出,“目前,京鹏地产在建项目南悦城、幸福远洋项目已复工,并已启动相关销售工作,通过销售回款获得部分债务资金来源。此外,京鹏地产与重庆信托就该借款的展期方案也已进行多次商谈,并已达成初步意向意见,目前正在办理展期相关手续。”

财联社联系重庆信托方面,但重庆信托未对此予以置评。

多家房企陷债务违约风波

在房企融资收紧的大背景下,京鹏地产的债务违约,并非个案。

恒盛地产(HK.00845)于4月底披露的2017年年报中透露,截至2017年12月31日,恒盛地产若干借款的本金还款及利息付款分别为32.72亿元及相关14.96亿元已逾期,据此恒盛地产逾期贷款共计约47.68亿元。

于2017年12月31日,恒盛地产还违反了2018年到期的优先票据的若干条款及条件,集团任何借款的违约可能会导致该等借款出现交叉违约。

对于恒盛地产的债务违约,有分析指出,“恒盛地产每一笔债务的违约,都可能引发整体债务体系的集体爆发,从而构成涉及任何一笔债务的一连串交叉债务违约。”

天津国企天房集团于5月初,也被推至债务违约的边缘。中信信托5月10日披露称,“鉴于天房集团近期债务到期较为集中,为确保偿债安全,我司立即就本信托计划到期情况与天房集团做了沟通,要求进一步明确具体还款安排。截至本公告日,天房集团尚未给出按时还款方案,向我司表达了希望协商解决还款压力的意愿。”

天房集团可能债务违约消息一出,立即引发市场对天房集团债务风险的担忧。不过,随后中信信托的最新公告称,天房集团已初步制定还款安排,将按时兑付天房2号信托计划的贷款本金及利息。

有统计数据显示,2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元,较之去年的1007.30亿元,增幅高达105.5%。对此,有分析认为,在房企偿债高峰期背景之下,将有更多中小型规模房企,由于回血能力差、融资能力弱,出现债务违约情况。

值得一提的是,自去年9月底新一轮楼市调控政策出台以来,房企融资渠道早已被收紧,融资成本进一步加大,考验着房企的生存能力。

“房企的融资环境发生了巨大变化,只有开发贷还能保持过去的融资成本,通过其他渠道融资,从实际操作层面上看,成本都上升了5%至10%。”阳光城执行副总裁吴建斌曾于4月底公开表示。

不过,据财联社记者了解,今年2月,多家房企的借钱成本就超过10%,部分房企信托类的融资利率超过13%,而且开发贷利率普遍较基准利率上浮了50%。

一位从事债券保荐的投行人士向财联社透露,目前房企的平均融资成本在12%-15%,要看房企的信用评级。从银保监会的角度来看,仍在重申对房地产领域的融资限制,房企融资的压力会进一步加大。(财联社)

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