不再是宋卫平的绿城 高周转不易绿城面前还有几问题

杨冰柯/文     

2018年07月10日 08:55  

绿城创始人宋卫平用了近三十年时间将这家公司打造成中国最用心做产品、最受人尊敬的房企。现在这家房企要转换风格,向自己曾经讨厌的碧桂园式高周转看齐。

近日,界面新闻获得的一份绿城内部文件显示,它们要全力加快销售去化,不受限价政策影响的项目中,重点梳理原计划2019年供货的房源,工程等各项节点围绕尽早达到销售条件倒排,全力争取提前至2018年开盘销售。因限价政策影响预售证申领的项目:倾尽一切努力、调动一切资源,尽早实现预售价格的突破,确保预售证顺利申领。

绿城这次调整的要旨在于启动项目高周转策略,但这似乎会颠覆绿城以前“不惜成本”打造产品的价值观。这虽然并不是绿城第一次提到加速项目去化,启动高周转战略,但却是最积极的一次。

界面新闻查阅绿城中国2016年年报、2017年半年报发现,在销售去化方面,绿城也提出了“早销、快销、多销”的原则,尤其是对积压了大量库存的三四线城市。正是在这样的策略下,绿城中国执行总裁曹舟南领导的团队在2016年、2017年甩去了约700亿的存货。

相对于前两年提出的“早销、快销”加速去化战略,绿城此次新的全力加速销售去化通知更为激烈,但也可能面临更多问题。

在过去两年中,合作项目成为绿城规模快速增长的一大策略。2016年、2017年共计46幅新增地块中,合作项目占到一半以上。2017年绿城中国实现合约销售额约1463亿元,其中代建项目带来的合约销售额约为430亿元,对绿城合约销售额的贡献度由2016年的16%增长到了2017年的29%。

由于合作、代建项目较多,2017绿城总的权益销售额占比约为37%,其中非代建项目的权益销售额占比约为53%。

大量合作项目虽然助推了绿城规模的增长,但在如今加速去化背景下,或许会成为一大制约。

因为大量项目在有合作方的情况下,高周转执行难度会更大。地产行业内高周转的顶级模范碧桂园,刚在月初宣布要退出部分合作非操盘项目,目的就是要保证自主性,毕竟这类合作项目无法保证运营、质量等关键环节,

当前的房地产限价政策和棚改政策调整也难以支撑绿城的高周转发展。

以绿城2016年和2017年拍的地块为例,2016年它们新获得9个项目,其中,北京酒仙桥地块、杭州萧山北干地块、天津团泊湖地块、佛山奇槎项目共5个项目均还没有实现销售。而2017年绿城中国共获得37个项目,实现销售的不足五个。

在受限价政策影响的城市,房企能动性会大大降低,尤其是一二线城市获取的高价地项目,在当前严控的楼市下,项目几乎拿不到理想的预算价格,很难加快入市进程。

绿城2017年11月获取的石景山五里坨地块,是当时北京史上成交价第二高的地块,这幅地块现在仍面临着限价难以突破的入市难题。

而在三四线城市,过去几年受棚改货币化安置影响,不仅加速了三四线城市的去库存,但也推高了三四线城市房价。现在,国开行将棚户区改造贷款审批权收回总行,棚改货币化安置会调整的消息在6月25日得到确认,此后货币化安置一旦调整,购买力下降,房企在三四线城市的高周转也会变得更困难。

在三四线有着较多库存的绿城可能再次面临去化难的问题。绿城自身在年报中也提到,三四线能有否好的销售,对他们影响很大。根据绿城近三年的年报数据,它们的存货余额分别为732亿元、881亿元和1297亿元,这其中也包含着新增未开发的地块。

而在绿城2017年结转的项目中,已经有数个三四线项目处于亏损了。2017年末,绿城针对诸暨绿城广场项目、合肥翡翠湖玫瑰园项目、舟山岱山蔚蓝公寓项目、大庆御园项目、奉化玫瑰园项目、杭州蓝庭项目、台州玫瑰园项目、新泰玉兰花园项目和青岛理想之城等项目,计提了总计约3.86亿元的存货跌价准备,其中少的有一百多万,最多的则高达七千多万。

一位有着十多年绿城资历的人士对界面新闻表示,对于高周转,现在绿城内部的高管都觉得很迷茫,没有具体的高周转实施细则,不知道接下来要怎么做。

绿城合作项目占比过多、项目本身定位以及限价和棚改政策影响着高周转的实施,同时,绿城当前的组织架构和人事任命的不稳定性,也可能影响高周转的落地。

6月初,绿城中国向界面新闻确认了新一轮的轻重资产组织架构和人事大调整,绿城中国轻重资产战略即十一大重资产公司和五大轻资产公司布局落地,这离上一次组织架构调整不过一年多的时间。

在宋卫平时代,绿城的组织架构长期为两级管理组织架构,类似于诸侯分封制,宋卫平下面八个副总裁各自掌管着一批项目,拥有很大自主权。但中交入主绿城后,这种组织架构形式被打破,组织架构调整为“一体四翼”,即所有的业务统归旗下的四个子公司——绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇。

最新一轮调整后,绿城的业务条线和负责人化分的更为细致,对业务一线的权限也在逐步下放,当年的诸侯制不复存在。

另外在人事任命上,以最早绿城明月江南项目总经理肖力为例,他后来先后担任蓝城养老负责人和绿城房产副总经理。2016年架构大调整将肖力任命为绿城房产总经理,同时肖力还是刚成立的杭州区域公司董事长。

在今年6月的这次架构调整中,成立一年多的杭州大区重新被合并到浙江区域中,肖力被调任为新获取项目杭州亚运村项目董事长以及新成立的轻资产集团绿城房屋科技集团董事长,肖力职位再次调整变动。

上述绿城人士认为,组织构架和关键职位的频繁调整,并不能保证业务的持续性,也不利于管理层和人员的稳定。

观察绿城最近的一系列变化,其背后逻辑与中交入主不无关系,在新大股东的要求下,绿城不得不进行变革和角色转换。

中交领导人曾不止一次提出对地产规模的要求,即要达到央企前三。但2017年,中交地产的销售额还不到200亿元,而央企第三名华润2017年的销售额为1380亿元,想要缩小巨大差距,中交最快的捷径就是并表绿城。

但在当前阶段,中交本身也在经历着巨变。为了加紧赶超前面的领跑者,中交去年一年在人事上进行了大调整,2017年中交地产高层人事变动超过18项,仅4月份的一份公告就调整了14项,董事长、总经理、党委书记、董事、副总经理等重要职位均有变动。

5月21日,来中交不到两年时间的45岁的中交地产总裁杨剑平辞职。杨剑平上任之时为中交带来60亿的资金,上任后更是从中交的内部管理构架、战略投资方向、品牌营销效率上进行全面的改革。但直到杨剑平辞职,中交仍未完成重组之路。

在大股东中交对规模的渴求压力之下, 也就对绿城有更高规模和业绩诉求,但却没有具体指引和方法去实现这个目标。

而对于绿城,虽然中交已经强势影响着这家公司的发展脉络,但这家公司目前还离不开“宋卫平”这张已经累积了多年名声和影响力的名片。在一定时刻,这张名片可以是一种表态背书甚至是施压。

以杭州亚运会为例,作为一场在家门口的运动会,有着四届全运村开发运营经验的绿城多次公开表态。宋卫平也数次为绿城代言,表示绿城一定要把杭州亚运村做成人类有文明史以来最好的亚运村。

界面新闻获知关于杭州亚运村的方案设计,最后是由宋卫平审议的,但具体操盘还是绿城在做。

作为绿城中国的创始人,宋卫平的理想主义情怀给绿城打下了“不计成本”的标签,由绿城打造的高端产品玫瑰园系列是中国高端别墅的经典案例,正是宋卫平的偏执成就了绿城。

目前绿城是一家典型的混合所有制企业,绿城前行政总裁寿柏年持有的绿城8.06%的股份出售已经交割完成,宋卫平创始人团队股份只剩下宋卫平的股份10.45%,而宋卫平已经把4.62%的绿城股份捐给了丹桂基金会,现在宋卫平只有为数不多的绿城股份。

在股权关系上,宋卫平在绿城已经逐渐失去了话语权,不过作为绿城的创始人和最佳形象代表,还担任着董事会联席主席一职。但他现在将更多的精力和重心转移在蓝城上,根据天眼查,蓝城房产建设管理集团有限公司中,宋卫平的持股比例达到70%。

一位跟随宋卫平出走的人士曾对界面新闻评价过如今的绿城:“绿城已经变了,被中交主导后走上了加速高周转之路,但走的快必然会导致整体质量的下降。”

宋卫平离场后,已经不在过多干涉绿城的具体业务,如今在中交的强势下,绿城也开始逐步改变最初的产品力价值观,甚至有些是宋卫平曾经最不愿看到的样子。(界面)

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