弘阳地产登陆港交所加速扩张 或难解资金危局

2018年07月13日 01:33  

如今,区域性房企的生存之道除了加速扩充土储、寻求规模的突破,无不将视线对准“上市”这一条道路。7月12日,弘阳地产正式登录港交所,新股发行定价为2.28港元/股,开盘后股价上涨9.65%,截止收盘报价为2.56港元。这是弘阳地产2017年以178.1亿元销售额跻身百强房企后,在融资渠道上的重大突破,不过追求高速发展的背后债务压力仍然隐患重重。

根据公告显示,弘阳地产本次全球发售股份共8亿股,扣除包销费用及佣金及各类交易费等开支后,全部发售的所得款项净额约为17.124亿港元。另根据其财报显示,截止2017年底,有息负债总额约为116亿。其中,一年内到期的贷款占未偿还债务总额的39.9%,两年内到期的贷款则占到未偿还债务总额的60.1%,短期偿债压力巨大。雪上加霜的还有,2017年弘阳地产的经营活动现金流量净额同比下降492.59%,为-34.98亿元;近三年融资成本分别为8.38%、7.72%和7.52%,均处于业界较高水平。

业内人士表示,负债率上升、融资成本高昂成为多数方面房企面临的难题,包括弘阳在内的中型房企,面对市场竞争需要充足的资金进行扩张,登陆资本市场是实现规模增长的重要一步。不过,若按其招股书中显示,募集资金的30%将用于还款,约4.36亿元的募集资金仍然难解其高昂的短期负债压力。未来,弘阳地产若试图通过高周转来扩大规模,仍需保证其业绩增长的持续性并合理控制其负债水平,否则会影响其在资本市场的认可程度,更加重其资金链的困境。

资金链再度承压  土地储备不足 

1996年,弘阳地产在南京成立。自2003年以来,弘阳地产在南京桥北区域大量储备土地。以南京爱上城地块为例,其在2007年以9.5亿元土地款价格拿下该地块,其楼面单价不足900元/平方米。

搭乘房地产行业的顺风车,弘阳地产加快脚步进驻常州、苏州、无锡合肥等长三角城市。时至今日,创始人曾焕沙将弘阳从当初的装饰城扩建成一个区域性房地产开发公司。

2017年弘阳地产提出要在未来5年实现“千亿规模”计划,聚焦长三角,实现弘阳地产、弘阳商业和弘生活三个方面的同步发展。

为了在2020年达成千亿规模并实现上市计划,弘阳地产在地产圈挖来10位来自旭辉、泰禾、新城等新“千亿”房企的高管。

与此同时,弘阳地产还加大了拿地的力度。据不完全统计,2017年弘阳拿下了43个项目,而在2016年仅新增16个项目,同比提速超一倍以上。据其招股书显示,截止2018年3月31日,归属公司权益,拥有总建筑面积约为683.3万平方米的土地储备。

有观点称,没有千亿平米的土储规模,无论如何也冲不上千亿规模赛道。弘阳发展多年仍然未跳出苏皖地产圈,这也成为公司的一大“高危风险”。随着长三角地区的“圈地运动”步入尾声,土地成本高企。日益高涨的土地价格对于弘阳来说,缺少资金支持,未来更难以获得新的土地储备。

2017年,弘阳以178.1亿元的销售额排名国内房地产开发行业第95位,首次跻身行业百强之列。但是,业绩的冲刺带来的是资金链的紧张。在弘阳招股书中显示,“我们有可能无法获得充沛的资金支持未来的土地获取及房地产开发”。

根据财报显示,截至2017年12月30日,弘阳的有息负债总额约为116亿。其中,一年内到期的贷款占未偿还债务总额的39.9%,两年内到期的贷款占未偿还债务总额的60.1%,大量未偿还债务集中在近两年中,短期还款压力较大。

据了解,弘阳的主要资金来源为银行贷款、金融机构借款及信托融资。截至2015年、2016年及2017年12月31日,弘阳尚未偿还即期及非即期银行贷款分别为人民币37.65亿元、69.45亿元及80.34亿元人民币;尚未偿还其他贷款(包括贷款、信托及其他融资)分别达人民币18.97亿元、7.45亿元及35.94亿元。

同时,弘阳地产近几年的经营现金流也可谓越来越紧张。2015年至2017年其经营活动现金流量净额分别为23.9亿元、8.91亿元、-34.98亿元。2017年同比下降492.59%。

根据公告显示,弘阳本次全球发售股份共8亿股,其中国际发售股份数目为7.2亿股、香港公开发售股份数目为8000万股,股份定价为每股2.28港元,香港及国际发售均获得超额认购,经扣除包销费用及佣金及各类交易费等开支后,全部发售的所得款项净额约为17.124亿港元。招股书中也显示,公司上市后募集资金60%将用作开发物业项目或项目实施阶段的建造成本,30%用于还款,10%用于企业一般运营。

同策咨询研究总监张宏伟认为,很多中型房企面对市场竞争均需要更多资金进行扩张,登陆资本市场是实现规模增长的重要一步。也有业内人士进一步表示,如果完全按照招股书中显示,上市后募集资金30%用于还款,那么约4.36亿元的募集资金仍然难解其高昂的短期负债和负现金流的压力。

负债率偏高 面临融资难题

根据招股书显示,目前弘阳依旧是一个区域房企。除了大本营南京,还包括苏州、常州、无锡、南通、常熟、合肥、马鞍山、滁州等地,地理位置上均靠近南京。

作为区域房企,弘阳目前面对的现状就是,房地产市场调控的力度加大、融资渠道紧缩。若想生存必须成长为全国性的企业,并谋求上市机会,因此上市能够为其全国化布局带来资金支撑。

值得关注的是,在招股书中,弘阳提到未来将在包括武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等重要节点性城市设立分公司,并在目标城市通过收购方式并入土地。同时,其还将力争快速的开盘及去化,将拿地到开盘的平均时间缩短为6个月。

业内人士表示,此表述说明公司正在转变发展策略,开始向长三角以外的地区进行快速的复制与扩张。但是往往现实很残酷,区域性房企要想谋求全国化的发展,需要持续性的资金支持。

另外,有观点称,上市并不能解决所有资金问题,反而面临的问题将更为复杂。

对于弘阳地产来说,登陆港股需保证业绩增长的稳定性并合理控制其负债率。值得关注的是,弘阳地产在营收方面的表现并不稳定,甚至出现下滑趋势。根据其财报显示,2015年-2017年的营业收入分别为53.77亿元、87.75亿元、61.4亿元,尤其2017年营收同比下降30%。而且,2016年出现增收不增利的情况,当年毛利率较2015年下降了12.8个百分点。

另外,较高的财务杠杆,是弘阳上市后亟需解决的问题。根据招股书显示,2015年-2017年,弘阳负债比率分别为119.4%、136%和137.5%,呈逐年上升趋势。同时,三年平均融资成本分别为8.38%、7.72%和7.52%,处于业界较高水平。这也意味着,除了上市渠道外,弘阳若需要更多的融资,成本依然很高,降低负债率并不容易。
  
弘阳地产也在招股说明书中明确提到,未来可能面临融资困难。“公司截至2017年底,录得经营现金流量净额-34.98亿元,而公司未必能按商业上合理条款取得重组资金,意即包括银行贷款、公司债券、信托融资或其他安排。”

根据中泰国际发表研内容显示,2017年弘阳地产的ROE(净资产收益率)指标为14.7%,盈利能力方面低于行业平均水平。在估值方面,按全球公开发售后的股本计算,对应市值为70亿港元-102亿港元,对应17年市盈率为4.7-6.9之间,均相比港股同行较低。
  
上市之后的弘阳地产目标是高周转,成长为规模性的全国企业。时下,上市虽然缓解了其债务和资金的压力,但是为获得资本市场的认可,又给其业绩增长带上了镣铐。
   
(《财经》新媒体综编)

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