碧桂园塌了?低成本拿地低价开盘这个老板可能是疯子

二水/文     

2018年08月07日 16:56  

今年房地产圈里最火的企业,非“宇宙第一房企”碧桂园莫属!

先是年初,碧桂园以5500亿销售额、6016万平米的销售面积,超过万科、恒大等房企,越居2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜首位。就在前几天,碧桂园再次曝出今年上半年销售额达4000亿,这一惊人数字,让不少房企巨头瞠目结舌。

与新高度一起映入眼帘的,还有碧桂园在2018年的几起事故。这个企业正在经历前所未有的挑战。

8月2日,是六安工地事故后的第七天,碧桂园邀请来自全国的媒体记者参加“走进碧桂园,全国媒体行”活动。活动一共3天,安排紧凑,除了午宴、晚宴,还有各种参观。

大多数赶赴现场的媒体,希望听到碧桂园对工程事故的回应,等来的却是人才战略、扶贫事迹……不过,一向以低调著称的碧桂园集团董事局主席杨国强,这次竟亲自出席了媒体见面会,倒是让人有些意外。

当工作人员将杨国强的台卡放在会议桌正中间时,现场的媒体马上明白,集团一把手将现身见面会,这在原本坐在后排的不少媒体中引发了一阵小骚乱。

几分钟后大门打开,穿着一件大一码西装外套的杨国强走进会议室。他走得匆忙,胸前没有以前经常出现的红色领带,手里捏着一份卷起来的白色A4纸打印资料。

在这场见面会上,碧桂园总裁莫斌现场鞠躬:“针对事故,我们作为建设方,深感痛心和自责,我们富有监管不到位管理不到位,不可推卸的责任。在此,我代表集团向死难者表示哀悼,向家属和工友表示慰问,向社会公众表示深深歉意。”

莫斌还不忘在老板面前“卖惨”:“做行业老大不容易,你们不要再说我辞去这个总裁才行,我还是相信我有能力,有信心……”旁边的杨国强听了哈哈大笑。

碧桂园在这次见面会上作出澄清:安全事故和高周转无关,公司一贯强调有质量的高周转。

有质量的高周转?有媒体问,为什么碧桂园会被外界“妖魔化”,责任是谁?

杨国强的回答很理直气壮:“我很难回答你。我花的钱不是我的,做的东西不是自己的。我每天都在为社会更好而忙,我是天底下最笨的人。本来我可以去亚马逊漂流,跟着房企大哥去爬珠穆朗玛峰。结果我每天每天,赚的钱不是自己的,做的东西不是自己的。”

也是在这次见面会开完后没多久,有消息传出,这次媒体说明会,碧桂园发给媒体的“伴手礼”,是一盒香奈儿和据说“厚厚的”牛皮信封。虽然碧桂园方面并未就此事做出正面回应,但这无疑进一步将杨国强推到了风口浪尖。

在此之前,杨国强与王石、许家印这样的明星大佬们不同,他习惯于低调行事。公开信息里,他这样介绍自己:“我是个农民,书读得少,很多事情听不懂,人笨。我没有背景,违法违规的事绝对不干。”

杨国强1955年出生在广东顺德,家境贫穷,18岁之前没穿过鞋子,衣裤都是兄长穿剩的或香港亲戚穿旧寄来的。好不容易上了学,为省7分钱的饭钱,中午放学他得步行一个小时回家吃饭。因为实在交不起每学期7块钱的学费,他差点被退学,最后还是学校免了学费,并给了两块钱助学金,才得以继续读书。

高中毕业,做了泥瓦匠的杨国强在大哥杨国华的帮助下进了北滘公社房管所,担任施工员。别看他书念得少,可脑子活、能吃苦,6年后就当上了建筑队队长。到了1989年,他成为北滘建筑工程公司的法定代表人兼经理,可本质上,还是个包工头。

做包工头那几年,让杨国强迅速赚取了人生中第一桶金。1993年,北滘建筑工程公司改制,杨国强和几个合伙人凑出3395万元,收购了公司,完成私有化运作。杨国强成了“Boss杨”。

虽然公司在手,但当时的杨国强已没有资金去竞争好地段,只好买下荒地建房子。因为楼盘左依碧江,右靠桂山,他将其命名为“碧桂园”。可房子刚建好,遇上了楼市泡沫破裂,4000户别墅,只卖出了三户,差点就变成了烂尾楼。

记者出身的楼盘策划人王志纲在观察碧桂园后,提出兴建一所贵族国际学校,吸引有钱人的儿女就读,以此带动学生家长到穷乡僻壤买楼定居。杨国强一听大喜,连忙把北京景山学校引去开了分校,还打出“某位大领导的孙子都是读景山”的招牌。

此招一出,碧桂园楼盘的销量果然大涨。学校方面还向每名学生收取30万元的教育储备金,并规定学生在毕业后才能取回。这个方法不仅为当时陷入困境的碧桂园带来一笔不菲的流动资金,更成功地将楼盘卖光。

第一个项目成功后,借着知名度和收回来的资金,杨国强开始迅速扩张起自己的产业。他借力又开发了十几个“XX碧桂园”楼盘,都取得了成功。到1999年,碧桂园每年的销售总值已超过25亿元。

杨国强的身上看不见父辈的官商背景:少时在乡下耕田放牛,18岁以前没有穿过新衣、20岁成为包工头的农民,白手起家创办了碧桂园集团,如今是千亿级房企的董事局主席……如此波澜壮阔的人生经历,足够写一部砖头厚的自传了!

不过按照杨国强的风格,出书与他行事低调的风格不搭,反倒是一本由碧桂园前首席财务官吴建斌所写的《我在碧桂园的1000天——以财务之眼看杨国强和他的地产王国》,将杨国强的另一面展现给了世人。

2014年4月至2017年1月,吴建斌担任碧桂园首席财务官。他将自己这1000天的所见所闻写成了书,哪知书一出版,立刻引起了碧桂园,尤其是杨国强的恐慌。他直接跑到中信出版社,把所有存书买走,并要求永不再版,又通过各种手段让吴建斌道歉。最终,吴发出声明:“本书为文学创作作品,而非全部纪实,其中有我的情节虚构、个人思考和情景设想,请勿以本书作为碧桂园过往的发展事实反映。”

2015年3月11日,杨国强(左二)和吴建斌(右一)出席碧桂园控股有限公司在香港公布2014年年报发布会。

如今,市面上已买不到这本书,某宝上的正版更是直接开价5—10万元。可如此一来,人们对书里的内容更好奇了。

吴建斌对杨国强的“第一印象”就与他人不同——“有机会要做中国第一,世界第一。”

在政府官员面前,吴建斌评价杨国强“极为内敛、低调”,但回到碧桂园内部,杨国强是另一副形象。就在2014年,吴建斌入职碧桂园不久,杨就向他表示“有机会要做中国第一,世界第一。”

如何达到“第一”的目标呢?“高周转”是杨国强的杀手锏。

“我们低成本拿地,快速开发,配套到位,低价开盘……这样的速度别人做不到,这样的把控别人做不到,我杨国强能做到。”

实际上,为了降低资金成本和回款周期,从而提高收益,“高周转”已经成为不少融资压力逐渐加大的房企的运作方式。有媒体通过梳理136家房地产类上市公司发现,万科、首开等房产巨头虽然体量大、流动资产多,但总资产周转率和存货周转率在整体排名中并不算靠前。

当房地产企业追求“高周转”时,一般会通过缩短项目开发周期、提高存货周转率、提高总资产周转率来实现。而这样的“高周转”正是碧桂园如今称霸房地产业的“制胜法宝”。曾有房产商表示:“很多地产圈的人都很羡慕碧桂园的做法,只恨自己的制度和管理做不到碧桂园那样的周转速度。”

有报道称,碧桂园已将“高周转”标准由“456”(即拿地之后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转)提高到了“不可能完成”的“345”。

虽然碧桂园可以像工厂生产流水线般盖房子,但房子终归是房子,工人不是机器人(16.600, 0.32, 1.97%),水泥浇筑成型、钢筋固定,更不是靠节省时间就能解决的,否则很难保证房屋的质量,甚至引发事故。

杨国强曾说:“坦白讲,我是一个不按常规出牌的人,像个疯子;你想想,我能请400个博士——已经请了200个,估计全世界企业都没有这么干的。”

关于请博士,有这么个传说。2013年的一天,杨国强与中国平安(59.560, 1.73, 2.99%)董事长马哲明打高尔夫。杨国强问:“你管理平安万亿资产,有什么秘方?”马明哲说:“我能有什么秘方,就是用优秀的人。我这儿有很多年薪千万的人。”

回去后,杨国强告诉副总裁彭志斌:“我给你30个亿,你去给我找300个人来。”后来,人真招来了,还不是普通员工,而是清一色的全球名校博士。到2016年年底,碧桂园有400多个博士入职。在此次的见面会上,彭志斌介绍,公司现在已拥有来自哈佛、麻省理工、剑桥、牛津、港大、清华等全球315所顶尖名校的1122名博士,成为国内拥有最多博士的地产商。

毕业于清华大学的博士生程光煜,是碧桂园的第一个博士生。他在2007年加入碧桂园,先后给集团的9位领导做过秘书或助理。2014年起,程光煜开始分管广东东部及福建管辖的16个地级市19个项目,同年升任副总裁,主抓集团营销。

程光煜深受杨国强赏识,据说碧桂园曾给了他1个亿的项目资金,仅1年后销售额就达到10亿,扣除各项成本后获得净现金流5亿元。这也让杨国强得出了一个结论——拥有博士学位的人在能力上确实会高出一截。

杨国强的目标是打造一支高水平的管理队伍,让有能力的人来把握碧桂园几千亿的项目。但再优秀、再有能力的人,也要适应这里优胜劣汰的生存法则。

在碧桂园,每个月会举行一次总部高管会议。区域总裁们会按照业绩排座位,你有好业绩,坐前面;业绩不好,就坐在后面的位置。这样的做法,很伤“面子”,也促使高管们拼了命地要把业绩做上去。

高强度的工作压力下,让碧桂园的每个员工都很焦虑。曾有一个投资部副总裁,在一年内瘦了15斤:“我压力大,不过习惯就好。你只要跟公司走,与外面比就是跑的速度,我们比同行工作节奏快,到碧桂园每个人都是工作狂。”

在碧桂园,一切以业绩为准。考核标准下来后,拿不到地,走人;工程质量落后,走人;卖不动房子,走人……

《天下无贼》曾说,21世纪什么最贵,人才呀!其实中国什么都缺,就是不缺人才。

站在1122名博士面前,农民出身、高中毕业的杨国强,依然能面不改色地讲自己的理论:“当前房产环境下,我能指示再买300块地,估计全国都没有;我在马来西亚搞的‘森林城市’也是任何人不敢想象……我是个疯子!偏执狂!”“在做生意方面,财务要记住,在不违法的前提下,永远不要让公司受到任何约束,有得做就狠狠地做,没得做就耐心地等待。”

2016年巴西奥运会期间,碧桂园的新加坡旁“森林城市”售楼广告几乎占据了央视的各个频道。

“森林城市”几乎倾注了杨国强的全部心血。吴建斌在书中透露,从2015年1月开始,杨国强把自己当成“森林城市”总指挥,披甲上阵,投入了一半以上精力,调动了内外全部财力、物力和人力,以攻克“头号项目”为己任。随着央视的广告播放,“森林城市”卖了180亿。

有意思的是,“森林城市”的楼盘,是在马来西亚境内填海造的一座孤岛,在地域、经济的归属上,都与新加坡均没有半点关系。不过,项目的广告语却带着新加坡来站台,绝口不提马来西亚半句……

事实上,这并不是杨国强第一次动用这样的战术。早在1995年,杨国强就曾将2000万元借款全部投到楼盘广告上,当时就赚了5000万元。第二年,他又把5000万元全拿出来做广告,又赚了1亿元。2012年,惠州的超级大盘十里银滩交房却卖不出去,6年后,碧桂园跑到香港大打广告,最终香港人消化了3000套房子……

这样的办法,他屡试不爽,也使得碧桂园稳坐销售冠军宝座。

这哪会是一个“笨”人能做到的呢?

虽然碧桂园有很多职业经理人,但杨国强有自己的一套实业理论。受过良好高等教育的财经业内专家吴建斌,终究没能改变喜欢穿大一号西服、喜欢买以山寨产品闻名的名创优品、喜欢读《读者》的杨国强。

杨国强说过,“如果我明天有事一定要去广州,那我一定会赶到。如果没有汽车,我就开摩托车去,如果没有摩托车,我就踩单车去,如果没有单车,我就走路去,如果前面有河流挡道,没有渡船,我就游过去,走得累趴下,我爬也要爬过去。言出必行。”

一个农民出身、高中毕业的工匠,能领导产值4400亿的企业,杨国强确实有他的过人之处。但当你违背了人和事的规律,必然得到规律的加倍惩罚。要做好品质,需要时间和空间的保证。

企业家有雄心壮志是好的,但雄心壮志和贪得无厌往往一墙之隔。一念之差,毁于一旦的代价,更不是金钱能够偿还的……

(环球人物 二水)

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