营收遭遇滑坡 粤海置地背靠股东获取项目“造血”

2018年08月09日 09:56  

日前,粤海置地控股有限公司(00124.HK,以下简称“粤海置地”)发布业绩预告,因土地增值税回拨,2018年上半年净利润将迎来增长。不过,收入和利息收入将有所下滑,原因分别为如英居项目销售减少以及发展深圳布心项目导致可用资金减少。

2013年转型房地产业务以来,粤海置地至今已从股东方面获取三个即可入市销售的住宅项目。不过,由于体量较大的珠光路项目近期才完成收购,加之原有项目销售进入尾声,粤海置地近年的业绩表现堪忧。其中,2017年营收仅为1.87亿港元,同比下跌83%。另外,布心项目规模较大,也消耗了粤海置地的大量资金。

粤海置地方面对记者表示,珠光路项目和布心项目首期暂未入市销售,前者预计2018年内推出市场。此外,粤海置地方面称,将会根据情况制定相应的资金安排计划,确保足够财务资源保障公司业务和布心项目的发展需要。

营收上演“过山车”

7月25日,粤海置地发布业绩预告,在2018年上半年,归属于公司持有者溢利约6000万港元,2017年同期为亏损约24.9万港元。不过,粤海置地净利润迎来较大增长的原因,是当地税务部门办理清缴税项后,回拨了往年出售若干物业多计提的土地增值税。

对于净利润的情况,粤海置地表示,预计2018年8月份公布中期业绩公告,根据上市规则的要求,这期间不能对外披露相关业绩信息。

事实上,粤海置地近年的盈利情况并不稳定,并非来源于日常经营。2015年,粤海置地净利润高达1.75亿港元,较上年同期增长约113.7%。不过,粤海置地2015年三项非营运收益项目合共获得约 3.19 亿 港元的收益,如收购胜旺有限公司及其附属公司100%股本权益产生了收益约2.34 亿港元,以及汇兑收益约4800万港元和长期应收款利息收入约 3700 万港元。而如果剔除以上三项非营运收益项目带来的影响,粤海置地2015年将会亏损约1.44 亿港元。

在2016年,粤海置地的净利润同样表现平平,净利润仅为1773 万港元。此外,2017年的净利润虽然同比增长177.9%至4929 万港元,但主要是因为出售了若干往年持有用作员工宿舍的物业以及汇兑收益。其中,汇兑收益为289 万港元,而出售物业的收入约1.54亿港元。

在上述业绩预告中,粤海置地亦透露,2018年上半年的收入和利息收入较2016年同期有所减少,原因分别为如英居项目住宅单位销售减少(大部分住宅单位已于2017年底前出售)以及发展深圳布心项目导致可用资金减少。

需要注意的是,因依赖个别项目的销售,粤海置地近年营收上演“过山车”态势。粤海置地2014年的营收仅为342万港元。2015年收购如英居这一住宅项目80%权益后,粤海置地2015年和 2016 年的营收分别达到8.58 亿港元、10.92 亿港元。

不过,随着可售项目的销售推进以及楼市调控收紧,粤海置地在2017年的营收仅为1.87亿港元,同比减少约 82.9%。对于如英居项目销售较少的原因,粤海置地坦言,一来受限于当地政府对物业售价的有关政策,二来公司不想调低项目余下的住宅单位的售价。

布心项目尚未入市

当下,布心项目是粤海置地唯一大型商业综合体项目,也是唯一投入大量资金的主要在建项目。

布心项目占地面积6.7万平方米,计入容积率总楼面面积约为43.2万平方米。截至2018年3月底,布心项目累计发展成本及费用合共已达32.3亿港元。

记者注意到,粤海置地经营现金流净额已连续两年为负值,且金额不断扩大。2016~2017年,该数值分别为-2.8亿港元、-10.8亿港元。截至2017年底,粤海置地的现金及银行结存合计7.20 亿港元,同比减少约75.8%。

2016年和2017年,粤海置地均未借入任何银行或其他贷款。粤海置地方面表示,公司将根据市场情况,结合公司业务以及项目发展需要制定相应的资金安排计划,确保足够财务资源保障公司业务和布心项目的发展需要。此外,粤海置地方面透露,布心项目首期物业暂未入市销售。

作为粤海置地的重点项目,该项目未来将打造成为涵括商务公寓、购物中心和写字楼等业态的商业综合体。

按照此前计划,布心项目首期商务公寓及办公物业预计将于 2018 年第四季度达到预售条件,取得预售许可后将会进行预售。值得关注的是,因稀缺利好,布心项目首期项目的商务公寓或将受到市场追捧。

7月31日,深圳出台楼市调控新政,明确提到新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售,而个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。

“深圳商务公寓市场近年炒作现象明显,客户大部分是投资客。此次调控新政出台主要是规范市场。”在接受记者采访时,深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出,相对其他一线城市而言,深圳商务公寓新政力度较轻,而且未来新供应商务公寓只租不售,将使得目前存量商务公寓变得较为稀缺。

此外,美联物业全国研究中心总监何倩茹告诉记者,深圳商务公寓限售政策对市场影响不大,“房产锁定5年虽然降低了流动性,但实际上很多客户持有房产的周期都比较长,甚至会超过5年。”

项目推进迟缓

粤海置地前身为珠三角地区的龙头金威啤酒,2013年开始转型房地产业务。除了原旧厂区布心项目之外,其余项目均是来自股东。

2015年4月,粤海置地以5.1亿港元的低价收购彼时直接控股股东粤海控股集团有限公司(以下简称“香港粤海”)一家全资下属项目公司的股权和债权,从而拥有广州番禺如英居项目80%的股权。这个即可入市销售的项目,是粤海置地随后几年的主要收入来源。

截至 2015 年 2 月底,该项目公司就收购该土地及发展该等物业的总成本金额约为5.93亿元(约 7.47 亿港元),要高于5.1亿港元的收购价格。而且,项目公司资产估值为15.38亿元(约19.38亿港元)。

2017年1月,粤海置地的直接控股股东发生变化,但最终控股公司依然为广东粤海控股集团有限公司(以下简称“粤海控股”)。

在如英居项目销售进入尾声之际,粤海置地近期以25.28亿港元收购粤海控股旗下公司,从而拥有广州的珠光路项目及宝华轩项目。收购价格与目标公司在两大项目的投入总成本要低1亿港元,此外,目标公司主要资产截至2018年3月底的估值高达45.6亿元 (约 56.4亿港元)。

宝华轩项目仅包括40个住宅单位及20个停车位,截至2018年3月底已出售31个住宅单位。珠光路项目规模较大,总楼面面积约12万平方米,其中约7万平方米作住宅用途,2.3万平方米作商业用途以及1.8万平方米的停车位。

记者实地走访了解到,宝华轩项目位处旧城区,周边被民宅环绕,项目体量较小,也仅有6层高,不少业主已经入住。另外,项目现场墙上虽然依旧张贴着项目宣传信息,但已无销售中心,也无销售人员。

此外,大体量的珠光路项目虽然工程接近完工,但同样也未搭建销售中心,现场不见销售人员。而且,记者环饶项目一圈,并未看见该项目的名称。记者近日查询广州官方房地产信息平台“阳光家缘”获悉,珠光路项目名为粤海珠光雅舍,目前并未取得预售证。

“珠光路项目暂未正式对外开放销售接待。”粤海置地方面称,该项目预计将于2018年内入市销售。

据相关报道,对于备受关注的新收购计划,粤海置地董事会主席黄小峰在2018年6月的股东大会上曾表示,目前暂无其他收购安排或考虑,现阶段主要加快珠光路项目以及宝华轩项目的销售,以实现资金回笼。

(中国经营报)

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