长租公寓被指哄抬房租遭炮轰 北京加码租赁市场调控力度

《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟/编辑     

2018年08月22日 15:13  

本文3069字,约4分钟

最近北京房租快速上涨引发热议,批量收房再转手出租的长租公寓运营商成为众矢之的,其背后无序扩张等问题显露。8月21日,北京市12345政府服务热线开通打击“黑中介”投诉举报专线,多部门严打恶意涨房租行为,加码租赁市场的调控力度。

此前自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业被相关部门约谈后已承诺,不涨租金且提供超12万套的房源投向市场。不过,即使长租公寓暂时平价入市,若此类产品不探索新的盈利模式,且刚需性租赁产品持续短缺,调控后租金仍将持续上涨。

业内人士表示,由于追求租金收益最大化,长租公寓在产品定位上只能锁定中高端类别。相似定位和追求快速规模化导致该类企业不计成本争抢房源,促使租赁市场整体租金提高。未来,待集体土地、商业办公项目转入租赁市场,或对长租公寓的经营模式带来冲击,可缓解行业发展无序及房租猛涨的难题。另外,租赁市场信息亟待透明化,仍需加强管理。

公寓运营商抢房源抬高租金  供不应求是主因

租赁市场近年来一直都有新入场者,房源数量一直有所补充,包括原本计划出售低价转为出租的房源,以及各大公司层面引入价格较优惠的人才公寓,加速供应的长租公寓等。

公开数据显示,截至今年上半年,创立已有7年的自如公寓已超过70万间,并计划在今年突破100万间;2015年成立的蛋壳公寓,在今年上半年已拥有12万间,2018年底目标管理30万间公寓;魔方公寓预计增加房源5至8万套,房企方面如佳兆业此前公布的目标则是三年内打造长租公寓10万间。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受《财经》新媒体记者采访时表示,长租公寓的租金上涨会促进市场房租水平的提高。另外,北京的住房仍然处于供不应求的状态,可用于出租住房房源不足,谁掌握了房源谁就拥有主动权,因此,中介竞相通过各种手段获取房源。

合硕机构首席分析师郭毅认为,长租公寓难以做出产品差异。即使做出产品和价格差异,仍属于中端和高端产品,无法覆盖刚性居住需求的人群。原因在于,从收购租赁存量资产(房源)和增量资产(土地)都有一定成本,运营期间成本也较高,成本倒推租金收益,长租公寓产品只能定位中高端价格水平。

但不少涉猎企业已经折戟在长租公寓领域,宣布倒闭,行业洗牌加速。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,投资人简单以为租金价格上涨,就是杀入长租领域的好时机,资本盲目跟风,却忽视了人工成本上涨快于目标客户群可支配收入增长的陷阱。租赁市场和买卖市场截然不同,在租赁市场里规模效应是无效的,因为资本投入增加远超过了客户可支付能力的上涨。

一位上市房企的公寓负责人告诉记者,公寓运营商抢房源、抬高租金,是客观上存在的现象,因为有规模和盈利的需求。同时,这个季度是旺季,每年都会有一定周期性上涨,今年上涨幅度比较大。不过,和可居住空间供给也有很大关系,今年的供给量大大减少的原因在于,低端刚需性居住空间基本都被拆违清理了。

刚需性租赁产品骤减 市场缺乏长效租赁机制

根据贝壳研究院的报告显示,自2017年末开始,北京外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,导致需求向内城转移。此外,中心城区企业密集,毕业季期间内城租赁需求也有所增多。

事实上,早在2013年,北京市住建委等六部门联合下发了《关于进一步规范出租房屋管理的通告》,主要涉及严禁违反出租房屋面积限制条件出租,包括改变房屋内部结构分割出租。

自2013年末开始,违法出租房得到有效清理。在《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》中显示,2017年度依法取缔违法群租房7000余户,其中城六区5600余户,城六区违法群租房实现动态清零。

然而,近日曾有“小香港”之称的海淀区田村,被爆又现地下室隔断间。目前,经相关部门调查发现,该区域为人防工程,在2016年综合整治清理后已经关停,但之后有人破坏了人防工程的原始结构,用隔断打了很多房间用来住人,现已被再次清理关停。

曾居住在田村附近的租客表示,几年前,田村到处都是几百元的隔断间,但现在这些隔断间已被取缔,取而代之的是租金上千元的两居室,租房压力增加了,所以搬到其它地方了。

在郭毅看来,目前租赁市场本身存在多元细分的租赁需求,此前北京清理地下室、群租房导致面向中低端租赁型产品供应量减少,但是这部分租赁需求较大。而中介公司看到市场需求的空白,通过大量的吸纳房源,对房源简单装修改造后分割小面积对外出租。使得对比整套房源,单间房租金相对较低。此种租赁型产品原本符合中低收入阶层,但是由于多家中介公司开展相类似的业务,市场上形成房源的竞争和区域垄断,造成整体房屋租金的提高。

此后,众多资本涌入该类公寓改造,竞争更为激烈。近日,多位打算出租自家房源的房东告诉记者,某中介公寓产品要签约三年,但承诺租金每年上涨3%-5%。这也意味着,一套5000元左右的房源,月租金保底上涨150元,否则运营商就会赔钱。而对于承租人,月租金上涨幅度则应远高于此增长数额。

国家发展研究中心研究员刘卫民近日公开表示,本轮房租上涨,资本一定程度在推波助澜,但租赁市场供给层次不足是重要因素。前期租赁市场发展不完善,造成了对优质房源稀缺性的供应。规范租赁市场,要建立一套关于租赁市场的长效机制,跟进政策支持,如税费减免等。

财经评论员万喆建议,要统筹资源的平衡,使人口分布、人流分布、租房市场的资源配置合理搭配。

同时,赵秀池也表示,房租是一个价格区间,由供求双方决定。供不应求,房租上涨;供过于求,房租下降。从根本上平抑房租上涨,需要平衡供求关系,针对不同的收入人群提供不同的租赁住房。

集体用地产品入市或可破解涨价难题  租赁信息亟待透明化  

北京已经出台一些方案来改进目前租赁市场供给不足的现状。近日,北京市部分集体用地已找到合作方并成功签约,预计不久后将正式动工。

“未来,农村集体用地上建设的租赁产品成本比较低,这样的租赁型产品如果大量供应,可满足低端市场居住需求。另外,在住房保障产品范畴,如公租房、廉租房每年都有供应计划,与集体用地建租赁产品等综合形成对中低收入人群的供应产品类型,可有效缓解房租上涨的现象。”郭毅说。

从目前来看,因公寓型产品租金收益较高,所以普通房源均向高收益的公寓型产品靠拢,被房东或中介改造后出租,导致刚性房源逐渐减少,平均房租上涨。但这一现象,或在各类调控措施以及新入市的集体土地、商办项目转租赁,包括职工宿舍的大量入市在内将有所改观。 

据上海易居房地产研究院报告显示,由于政府限购限价等调控政策,预计未来一年一线城市房价将趋于平稳。而随着近一年来一线城市增加租赁住房用地的供应,未来3-5年租赁住房的供应规模将有较大的提升,租金也将趋于稳定。

事实上,现如今租赁市场的平均租金水平,多以中介的成交价格为指导。一位北京租客告诉记者,去年在海淀区公主坟租住的两居室,月租金为5300元,今年房东直接将月租金涨至6800元。

一中介人士告诉记者,房东报价基本上是根据市场价格来报,市场价格即是近期附近小区房源的成交价格。

对此,业内人士表示了担忧,租赁市场存在很多无备案的租赁交易,且北京市的租赁交易平台还建立不久,需要大量的数据导入和众多自主交易租赁的双方提供交易信息。

郭毅认为,从企业经营角度,以利润作为经营核心目标,租金上涨不仅是企业行为,还需主管部门进行监督管理。公示租赁市场信息,特别是区域房租真实信息的披露,让租户与房东以及中介公司三者之间,存在的信息不透明现状得到缓解,才有可能解决租金过快上涨。

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