房租上涨,资本无罪

棱镜 郭亦非 刘晓芳     

2018年08月22日 16:02  

“实在抱歉,去北京实习住宿问题,自己确实解决不了。”8月初,唐定收到兰州财经大学大四实习生婉拒offer的信息,虽然唐定所在的互联网公司给出了每月3000元的实习补贴,外加免费晚餐、免费班车等补贴,但高昂的房租依然令实习生望而却步。

对于北京房租上涨,唐定感同身受。今年二月,他租住的潘家园附近的两居室从5600元涨到了6100元,于是他换到了北沙滩附近自如3200元的主卧,现在当他打开自如app时,同一小区同样户型的主卧价格已经涨到了3700元,半年涨幅15%。

综合各家机构的数据来看,北京2018年7月份的同比涨幅在10%到20%之间,但在数据背后,坊间沸腾的民意,则更多指向了资本助推长租公寓争抢房源,人为抬高收房价格,导致租金上涨。

供给失衡这一影响租金变化的最主要因素,则有意无意地被忽略。

“公寓机构没办法操控价格,因为没有定价权,所有公寓占租房比例不到2%,怎么能有定价权?”蛋壳公寓创始人兼CEO高靖告诉腾讯《棱镜》。他认为,还是要看供求关系,房租长期看,温和上涨是个趋势,毕竟跟CPI(居民消费价格指数)正相关。

谁在支配租房市场?

8月20日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,他们承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。这其中,自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套等,总计125725套(间)。

随后,包括自如在内的机构表态响应。其中,自如承诺,新增房源约8万间(存量房源退租加上新增供应),新增房源租金不涨。蛋壳公寓则承诺,2018年8月至12月,北京地区租金环比7月不增,并且不囤房惜租。乐乎公寓创始人罗意回复腾讯《棱镜》称,这1000套房源为近两个月到期房源,“我们集中式公寓所有房源都是满租状态,暂无新项目开业。”

“机构手里要是有这么多存量,那空置率得多高,哪个机构能够承受?”贝壳研究院院长杨现领表示,昨天会议,政府是要求未来几个月,努力扩大供给,是新收的房,在不动收出房价格情况下,加大收房力度,扩大供给。

“12万套房占整体市场租赁房源比例接近8%。如果这12万套房真不涨租金,那么北京市场的租赁价格将明显平稳。”中原地产首席分析师张大伟告诉腾讯《棱镜》。贝壳研究院的数据显示,北京全市房屋存量约750万套,共计约1600万间,其中存量可租房源为150万套。

单就北京市场而言,目前各家均未公布存量房源。高靖语焉不详,称“北京市场有几万间”。自如CEO熊林2015年曾表示,北京已拥有3万套、10万间房源。熊林最近披露的数据则是,“租赁机构化占比不足3%,自如在北京占比也不过8%”。

而按照杨现领在2016年年底的分析,目前北京租房市场格局是“4411”——40%是中介,40%是二房东,10%是业主,10%是自如等长租租赁机构。这意味着,尽管全国总体长租公寓市占率仅为2%,但在二手房占主导的北京市场,长租公寓对租金价格的影响不可小觑。

当长租公寓规模扩大到一定程度,实现区域控盘后,无疑对市场的定价拥有一定的话语权。

对此,张大伟表示,北京已经有超过一半的房源非房主直接交易,北京等市场已经出现了几十万套长租型公寓,局部区域甚至占比市场比例高达40%,这种情况下,单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上,叠加对普通租赁业主定价的影响,这种出租模式对市场的租金拉动影响加大。

中信证券也在一份报告中指出,国家严控楼市的情况下,楼市交易降温使中介机构在新开楼盘和二手房交易的收入下降,于是大量的资本涌入租房市场,利用价格杠杆各大中介公司为争抢房源提高市场占有率,同时将部分竞争溢价向终端刚需用户转嫁。

“但归根结底,中介机构的炒作能起多大作用还依赖于各自对市场垄断的程度。”中信证券指出。

不过,蘑菇租房的一位高管向腾讯《棱镜》表示,长租公寓公司当然很想通过资本的助力下不断扩大房源,在某个区域市场形成垄断地位,从而通过价格主导权来实现盈利,然而要实现这个目标难度很大,一是房租涉及民生,政府不会坐视不管;二是长租公寓主要是二房东模式,目前大部分的房源最终还是个人业主的,很难短时间迅速增加房源。

(位于北京市朝阳区的北京像素小区是规模较大的白领租客聚集地)

尽管自如、蛋壳两家机构出面否认此前“天通苑抢房”事件的真实性,但互相争夺房源是市场惯例,自如、相寓、蛋壳公寓、链家等机构会争抢租房房源。

一位熟悉链家租房业务的人士告诉腾讯《棱镜》,只要能保本都会争夺,一般都和房东签三到五年的长期托管合同,这样的房子将来大概率会转成买卖,可能会带来长尾收益,不过内部也会有成本控制,“一套房子,房东知道自己想要租多少钱,满足房东的价格后,算上装修、保洁等费用,主次卧各能租多少钱,我们心里都有数,100、200元的差价对租户的心理影响很大。”

杨现领则指出,运营机构与业主的委托合同为3—5年,在既定的时间周期内,这套房源就是一个稳定的供应,运营机构的定价更稳定,波动幅度相对更小,远远低于市场租金波动幅度,目前机构的渗透率太低,未来租房市场格局可能是“541”结构,50%是像自如这种专业机构化管理市场,40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场,还有10%是房屋分享。

此前,熊林在最近的一封公开信中披露,自如成立6年,客户端的价格涨幅远低于市场涨幅。而根据中信证券的统计,北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米,到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米,上涨幅度为53.55%。

租房市场的洗牌者

“以北京为例,即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本。”SOHO中国董事潘石屹在微博中写道。他认为,这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。

如果拿衡量房地产市场最综合的指标——租售比来看,1:300~1:200相对合理。但目前包括北京在内,租售比远远低于1:300。潘石屹认为,北京住宅租金回报率只有1%,正常租金回报率是银行贷款利率再加1%到2%,目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。

如按潘石屹的模型计算,租金回报率要达到合理稳定的状态,要么房价下跌,要么租金上涨。如房价不下跌,92.33元/月/平米的租金,未来要上涨至少5-6倍,一间面积30平米的房子月租金应达到至少13500元。

不过,在新派公寓CEO王戈宏看来,这个行业根本没有利润率可言,大部分都是亏损的,外界说的利润率2-3%,那肯定是高估的,做长租公寓,如果你好好做手头的两三个项目,经营得道的话,几年之后是能够挣钱的,但一旦摊子铺开,铺得太大,亏损无疑。”

王戈宏告诉腾讯《棱镜》,没有资本的加持,长租公寓基本上很难玩下去,资本短期可以不看盈利,它可以说看重的是商业模式,如果长租公寓还是以二房东模式为主,公寓方只是赚个差价和运营服务费的话,就实在看不出未来它如何盈利。

资本,由此成为长租公寓机构的命脉。

(自如、相寓等租房市场中介通常会对房源进行修缮改造,以获得更高的价格租赁)

在8月19日的座谈会上,北京市住建委要求自如等租赁企业,“不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。”

实际上,除了银行贷款外,长租公寓资产证券化成为另一融资渠道。2017年1月10日,魔方公寓ABS设立,募集资金总额35亿元,系国内首单长租公寓ABS。此后各大长租公寓运营商都相继借着政策的东风纷纷发行此类产品。

王戈宏的新派公寓则与赛富成立“赛富不动产基金”,低价买下北京CBD整栋森德大厦,改造成新派公寓CBD店。此后,赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额,以基金方式发行给32名LP投资人。除此之外,长租公寓创业公司尝试跟银行合作,租户每月连本带息将租金交给银行,银行则一次性将全年租金打给长租公寓公司。

此次舆论漩涡中的自如、蛋壳也颇受资本青睐。前者年初获得40亿元人民币的A轮融资,估值逾200亿元人民币,刷新中国长租公寓行业单笔记录。后者则在上半年完成两轮融资,合计1.7亿美元。

知情人士告诉腾讯《棱镜》,我爱我家旗下的相寓也在寻求A轮融资,未来数月将会公布。截止2017年年末,相寓共拥有28万套、55万间在管房屋套数。此前,我爱我家原副总裁胡景辉曾表示,相寓是长租公寓领域中唯一盈利的企业。

在当下长租公寓商业模式仍未完全跑通的情况下,低买高卖仍然是最直接的生意。

潘石屹在微博中写道,租金回报率这么低的情况下,有一些中介和资本就开始囤积房子,商人的本质是逐利的,昨天租金低的时候租进来,今天租金高的时候再租出去,他们就可以赚到其中的差额,他们是在利用价值规律做生意。

这背后,被房租市场挤压的故事还在继续。

一位曾租住在木樨地附近的自如租客告诉腾讯《棱镜》,房子到期后,自如管家有很大的涨价自主权,去年9月租了15平米左右的主卧到期,之前租金2660元,管家开口要收3770元,并且让租客适当还价,自己觉得有猫腻就找自如总部的朋友打听到,这个主卧系统定价是3220,管家后续也没有受到任何惩罚。

(棱镜。作者:郭亦非 刘晓芳)

更多相关评论 
相关新闻