房租上涨的逻辑

国家金融与发展实验室 尹中立     

2018年08月23日 15:30  

今年以来,许多城市住房租金价格出现快速上涨,引来众多议论。本文认为,房租上涨存在因前期住房租金收益率偏低而合理补涨的成分;但同时,机构投资者介入住房租赁市场、政府拆除违章建筑等行为也改变了住房市场的生态平衡,刺激了房租的上涨。住房市场是一个复杂的生态系统,任何政策的出台实施都需要考虑到市场的生态平衡问题。

一些地区房价上涨的势头终于得到了控制,但近日房地产市场又传来房租大幅度上涨的消息,引来众多议论。有人认为“房租上涨比房价上涨更可怕”、“房价上涨是经济问题,房租上涨是社会问题”;还有人认为“鼓励发展住房租赁市场导致了房租的大幅度上涨”。

房租上涨有合理的成分,但也存在值得关注的地方。一味否定或排斥房租上涨的言论不可取,但忽视房租过快上涨背后的问题也不可取。

住房租金收益率偏低

住房租金收益率偏低,房租上涨很大因素是市场力量所致。从正常逻辑看,房租上涨幅度应该与房价保持一致,但现实中房租的上涨幅度远小于房价上涨幅度。在2003年前后,无论是北京还是上海,住房的租金收益率大约在5%左右;而在2017年,京沪两地的租金收益率降至1.5%,只有按揭贷款利率的1/3,如果剔除物业管理费及维修费用(这些费用一般由业主负担),住房的租金所得大约只有按揭贷款利率的1/4。根据笔者观察,自2015年以来,京沪的房价累计上涨近一倍,但房租几乎没有上涨。

同样是房租,商业地产的租金收益率与住宅市场的租金收益率存在明显差别。从2000年以来,商业地产的租金收益率并没有明显降低,一直维持在6%左右的水平。显然,商业地产市场的收益率高于银行按揭贷款,从投资理论逻辑上是正常的,而住宅的租金收益率远低于财务成本,是不符合正常的财务逻辑的。因此,住宅租金的上涨有其合理补涨的成分。

住房市场的生态平衡发生变化

机构投资者介入住房租赁市场改变了住房市场的生态平衡。为什么住宅市场的租金收益率长期偏离正常水平?将住宅市场与商业地产市场进行比较可以发现其中的原因,住宅市场的供给与需求都是个人为主,是散户为主的市场。而商业地产的供给与需求均以公司法人为主体,是机构为主导的市场。散户追求买卖之间的差价,他们买房的主要动机是博取房价上涨的差价,对租金的高低忽略不计,其行为以投机为主导。而机构投资者追求的是长期回报,其行为以理性投资为主。

但最近一年多时间里,住宅市场悄悄发生了巨大变化。在国家鼓励发展租赁市场的政策刺激下,很多机构投资者开始介入住宅租赁市场,这些机构投资者有的是由房地产中介机构发起成立的,有的是由房地产开发商发起成立的。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场,深刻改变着住房市场的生态平衡,以往的个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。当机构以资金的优势垄断或部分垄断房源的背景下,房租上涨成为必然。

从政策出发点看,让机构介入住房租赁市场是为了规范住房租赁,其最终目标是为了更好地解决住有所居的难题,但结果却是提高了房租,让年轻人更难解决住房问题。

从供求关系看,最近几年为了整治首都的环境,拆除了大量建筑物,导致了短时间里住房的供求失衡,这也是房租上涨的原因之一。从去年开始,北京的人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”等等都被雷厉风行地拆掉。有关统计数据显示,2016年之前,北京每年的拆违任务是1500万平米左右;2016年拆违完成量是2979万平米;2017年的计划是4000万平米,实际完成是5985万平米;2018年计划拆违4000万平方米,前4个月就完成了1640万平米。而北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平米(北京统计年鉴),最近几年拆掉的几乎占所有住宅建筑面积的1/8,这显然对房租上涨是有刺激的。

住房市场是一个复杂的生态系统,任何政策的实施都需要保护生态平衡。这是笔者从房租上涨中悟出的一点看法,希望将来出台房地产调控政策时要考虑到市场的生态平衡问题。

(来源: 国家金融与发展实验室。作者:尹中立  国家金融与发展实验室高级研究员)

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