坚硬的需求内核:深圳房租上涨现场

《财经》记者 焦建/文   苏琦/编辑

2018年08月27日 17:16  

受制于人多地少的先天条件制约,深圳本轮房租调整的内核非常坚硬,在其他地区可能出现波动调整之时,深圳的上涨或将进入单行道

因最近要换新工作,从湖南来到深圳后一直住在公租房内的叶雯,第一次深切感受到了当地租房市场的“水温”。在此之前,除将单位许诺的提供公租房与市场租房的差价计算为工资福利外,叶雯在很长一段时期内不曾为租房烦恼过。

换工作时,新公司因属于成规模的创新科技型企业,也能帮其申请公租房,“但位置在深圳龙岗,办公地点则在南山深圳湾附近,距离是个大问题,聊胜于无。”叶雯对《财经》记者表示。

个人名义申请工作房所需要的漫长等待期及结果的不确定性,使她基本放弃了这一选项,遂只能通过中介及豆瓣租房小组等线上线下渠道密集找房看房。

补涨的市场

在此之前的四年当中,除一开始时曾短暂居住在农民房中外,叶雯和另外一位同事位于深圳莲花山附近的一处公租房(含公摊总面积大约35平米左右,有阳台及厨房卫生间)的租金,一直稳定保持在总计700元左右(人均350元左右)。

在寻找房源并几经比较之后,她主要倾向于小区内由房东直租(或通过中介)的房子,而不是通过一系列长租公寓。据其分析,主要的原因有以下两点:

其一,以总价为例,能够满足其要求的房子,租金加上服务费算下来,“和我自己找合租的价格差不多。长租公寓的性价比其实并不高,加上最近又频频爆出一系列事端,我怕影响到自己的信用及未来的贷款。”叶雯说。

其次,长租公寓为提高其收益比例,市场上供应的大多是三四居甚至五居室等大户型。这就很难满足叶雯只跟女生合租的要求,“你没法控制长租公寓把房子租给什么人,很不方便。”

不仅如此,因为资本大量进入,很多长租公寓的房子往往是粉刷装修完没放几天就开始放租了,“深圳最近的新闻不少,租客住进去之后,发现房子还有很大的味道。”

因为想尽量满足要求,叶雯对于公租房和市场性租房的价格“双轨制”差异感受颇深。在其希望居住的深圳南山附近,前两年时一般小区的两房租金大致最近为4000至5000元之间。但从今年开始,不少小区已经没有低于6000元的房子,甚至一室一厅的房子也达到了5000元左右。

据《财经》记者走访的深圳福田及南山的几个小区内中介的粗略数据显示:从今年初开始至今,从一房一厅到三房一厅的租金价格均出现了20%左右的上涨。

据深圳中原地产研究中心数据显示:近两年来,深圳各区房租均呈现出上涨的态势。而乐有家的数据则显示:2018年上半年深圳租赁市场成交量显著走高,环比上涨12%,同比则上涨33%。

进入七月以来,深圳的房租的上涨势头并未衰减。中国房价行情网的数据显示:7月的统计时段内,深圳房租同比涨幅为30.5%,甚至超过了近期因房租上涨而新闻频出的北京。

对于房租上涨的原因,叶雯身边租房的朋友告诉她,因进入应届毕业生入职的高峰期,每年暑期这一段时间内房租集中上涨是正常现象。

除此之外,相对于北京和广州等地,因前两年房价涨幅较快,处于盘整阶段的深圳住房市场亦开始逐渐进入回报率调整的新时期。据Wind云房数据库统计显示:深圳的租金回报率仅为1.51%,低于部分二线和三线城市已经达到的3%-4%的水平。

加速这一调整的,是深圳近期出台的一系列密集调控措施,使得深圳的住房购买及出售均受到了较为严格的限制。

“没办法通过出售获利,房主们只能通过调整租金来缓解自身的资金压力。”福田区的一位地产中介对《财经》记者称,“政策调整已经严格到几乎没有空子可钻,所以房东们都逐渐开始有了长远打算。”

此外,“这两年来(深圳的)调控政策直接针对买卖市场,所以这一块市场的交易者受到了收缩,很多原来打算买房居住的人,就跑到租房市场去,加大了租房市场的需求。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁亦对《财经》记者表示。

他还指出:“由于租赁市场大发展,资本力量也希望杀入到租赁市场上来赚这桶金。怎么赚?现在就抢市场,大家争夺房源,结果是你也要进,这个资本也要进。进的结果是,把整个的租赁市场的原始价格炒高了。”

受此影响,选择逃离深圳福田、南山等核心区域居住的人群,开始将目光转移到龙岗、盐田等区域。

坚硬的内核

但随着资本的直接介入,目前正在对深圳本地中低端租房市场产生的直接影响有二:

首先,以原先位于龙华等地以农民房为主的一部分低价城中村出租房为例,原先的数百元租金,在经过运营商介入并粉刷改造之后,已在数月内上升至千元以上。对于在工厂打工的较低收入的人群来说,他们受到的影响相对直接。

其次,深圳有房出租一族与上班族等中端租客的关系,也正在变得日渐疏离。

以在深圳罗湖区某小区拥有一套一房一厅出租的刘先生为例:这套房子因临近地铁站其周边的配套设施齐全,房租大概为三千多左右。“我是两年多以前就跟中介签了合同,为期三年。中介给我的价格没有涨,但市价肯定比这要高出一块。再签合同时,我就要考虑看看是不是要把房子租给长租公寓等代理运营商了。”其对《财经》记者表示。

为争抢这一部分房源扩大自身规模优势,长租公寓机构在全国其他各大城市均采取的抬高租金竞争的方式,亦正在深圳实施。

“一个大的背景是,深圳本地的房地产市场已经进入调整期。因没有新的土地供应,大量原先建房卖房的地产商只有两条路可走,一是进入城市更新领域,搞自己不熟悉的工业用地改造及产业运营;再一个就是进入长租公寓领域,做所谓的城市运营商。但跟共享单车的无限量供应不同,房子本身是稀缺资源, 都想先圈地后盈利,给到房源的价格自然水涨船高。”世联行集团首席工改顾问董极对《财经》记者表示。

亦有相关从业人员指出:集中由地产商建设并运营的长租公寓会受制于财务测算,容易出问题的是分散式谈判的长租公寓,所以除了应对长租公寓市场的诸种不规范行为进行管理时,亦应考虑到这一点。

此外,对于主要由农民房、长租公寓及普通单元住房租赁所构成的,规模超过千亿的深圳租房市场而言,因缺乏权威的分类统计,“说是由具体哪类房子的上涨导致房租的快速上涨是很困难的,起码存在不全面的问题。”前述地产中介表示。

“但从趋势上来看,长租公寓本身要装修要盈利,这些成本都会转化到房租内,比房东直接放给中介还是要高一些。其他的房东看到租金价格上涨,自然也没有便宜出租的道理,彼此互相托底的趋势一旦成型,房租就会进入循环推涨的趋势。”“现在除了有名的那些长租公寓运营商之外,深圳也已经出现了不少租赁代理机构在掌握房源,而且规模不小。”其表示。

这其实也是全国范围内不少地区存在的趋势,“最近一年多时间里……在国家鼓励发展租赁市场的政策刺激下,很多机构投资者开始介入住宅租赁市场……从政策出发点看,让机构介入住房租赁市场是为了规范住房租赁,其最终目标是为了更好地解决住有所居的难题,但结果却是提高了房租,让年轻人更难解决住房问题。”中国社科院金融所研究员尹中立近日也曾撰文指出过这一点。

短期来看,为调控房租的迅猛上涨,“必要的时候,对于租赁市场专营机构的租金价格,我们要进行备案管控。”深圳市房地产研究中心的一位研究人士近日建议称。而宋丁也预计,“在深圳的租房市场中,未来长租公寓会加快发展,相应的租金价格仍然呈现上涨态势,但监管措施也会加强。”

但令不少相关人士的共同担心的是,受制于人多地少的先天条件制约,深圳本轮房租调整的内核非常坚硬,在其他地区可能出现波动调整之时,深圳的上涨或将进入单行道。

8月3日,深圳市政府发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》指出:到2035年,深圳新增建设筹集各类住房共170 万套,各类住房供应占比:商品房占比40%,人才房20%,安居商品房20%,租赁房20%。

作为近期目标,2018至2020年,深圳将建设筹集各类住房42万套,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

此外,在深圳近期所推出的一系列调控措施中,其实均包含了新供地建设的公寓只租不售等条款;此外,不管是企业还是个人限售,都减少了买卖市场供应量,增加了长持市场供应量,也就增加了租赁市场供应量。

但从供应角度来看,“因为缺地,深圳已经没有土地招拍挂市场了。土地供应只能通过城市更新的方式,而主管部门今年也出台了一系列的政策。包括对于城市更新单元的审查规定,包括对历史性违建的处理,政策都看得出已相对放宽了,就是要积极推动企业来建设安居房和公租房。但从总体上来看,运营商的整体盈利状况会受到一些影响,因此总体的积极性也并不高。”董极表示。

此外,对于短期内对于市场的监管,亦有不少相关人士认为难度很大。“2016年,国家要大力扶持租赁,我当时供职的机构承担了一个课题,研究了一系列鼓励租赁的创新,比如监管创新、模式创新、融资创新。但后来,却发现还有一个更大的问题未回答清楚,到底谁来监管这个行业呢?单单行业定位,就吵了半天,最后才认定为租赁属于生活服务业。更进一步,谁来监管呢?工商、建设、房管、消防、民政、人口和市场监管等,貌似都有管理义务,但谁牵头管理这个费力不讨好的行业?”深圳市资深地产研究人士李宇嘉对《财经》记者指出。

“当大家还在争论的时候,市场需求和租金水平还都搞不清楚的时候,早就嗅到红利的长租公寓,已火速行动起来。短短3年就发展出2000多家租赁机构。现在,租赁与互联网、P2P、私募融合起来,监管难度更大了。”李宇嘉称。

(为保护个人隐私,文中叶雯为化名)

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