观察|乐园及小镇化运营陷阱浮现 复星、奥园等分拆文旅上市之路险阻重重(含独家视频)

《财经》新媒体 宋金煜/文 边昊泽/视频 舒志娟/编辑     

2018年09月12日 20:25  

尽管近期全国多家主题乐园已宣布关闭或停业整顿,上百个文旅小镇出现同质化、衍生品IP缺乏等众多问题,仍有房企正在紧锣密鼓推进文旅板块分拆上市,试图通过上市来缓解大举并购资产所带来的资金压力,并顺势扩大规模实现弯道超车。近日,复星国际已向港交所提交分拆文旅业务上市的申请。无独有偶,奥园也计划于明年9月分拆文旅板块上市。

值得关注的是,多家房企已折戟或停步于文旅地产,主要原因在于经营活动的现金流在3-5年内都难以转正,并且收并购旅游资产或定位不准无形中更增加了运营的成本和风险。从复星招股书中可见,文旅业务已连续三年净利为负,且流动净负债不断攀升。同时,文旅三大主营业务中,通过收并购获得的Club Med(地中海俱乐部)和度假村常年占营收的95%以上。另外,其第二大业务,即旅游目的地业务中丽江及太仓两项目已进入设计阶段,而于今年4月开业的三亚·亚特兰蒂斯目的地,上半需支付19亿元款项,为该项目已获营收的9倍之多。

在业内人士看来,目前文旅地产都过于浮躁,存在风险的重点不是债务问题,而是开发模式和运营理念。单一的文化和旅游IP要支撑庞大的开发体量和接待规模,除了在产品和体验上下功夫,还必须在时间和服务上谋变量。随着成本上升、市场收缩等问题加剧,文旅地产将面临更加严峻的运营难题。若文旅板块没有达到良好的经营状态,即使上市也起不到较好的资金积聚效果。因此,做文旅项目,关键是要找到文化内核,否则只能沦为多个娱乐项目设施,甚至关门等待被收并购。

分拆文旅地产上市 缓解债务压力

近年,随着调控政策持续加码,房地产企业纷纷加入多元化转型行列。不过,由于龙头房企在主营房地产业务有明显优势,还未完全投入其它领域,因此中小房企则试图在旅游地产、养老地产等板块快速突破。尤其,在大举收并购带来的债务压力以及业务拓展需求之下,分拆细分领域上市成为房企获得资金补充的一种方式。

8月31日,复星国际发布公告称,已提交分拆旅游文化集团于港交所上市的申请。同月,奥园文旅总裁程耀曾公开表示,该公司分拆文旅板块规模已达到了上市前的要求,考虑明年9月份上市。

“从房地产业务中剥离,分拆文旅地产单独上市,这种想法各个企业都有。”北京联合大学在线旅游研究中心主任杨彦锋对《财经》新媒体记者说。他表示,复星做文旅地产的方式,主要是收购一些中高端的文旅IP品牌,包括太阳大马戏、clubmed等。对于复星来说,上市成功后,最重要仍是如何将收购的品牌打造成为自己的核心产品,进行业务的拓展。另外,奥园目前主打花卉、巧克力工厂等核心IP,但在规模和服务利润方面还有待提升。

从招股书来看,复星国际即将要分拆的复星旅文集团,成立于2016年9月,其主营业务包括三部分:一是通过Club Med(地中海俱乐部)和 Club Med Joyview运营度假村;二是开发、运营及管理旅游目的地;三是基于旅游和休闲场景的服务及解决方案。其中,复星以总价70亿元收购Club Med,目前已布局全球超过40个国家、70多个项目。在中国境内的度假村分布在桂林、三亚、吉林、哈尔滨等6城市,预计2020年达到20家。目前,收购项目常年占营收的95%以上,而复星也在着手开拓其它两部分的业务,包括今年已开业的三亚亚特兰蒂斯目的地已开始贡献营收,丽江及太仓两个目的地正在设计之中。

正因为持续收并购海外资产以及业务的拓展,复星国际在2015-2017年的流动负债净额分别为43亿、26亿和38亿,2018年上半年达到58亿。尤其第二大业务内容,为三亚亚特兰蒂斯的开发提供资金款项分别为34亿、13亿、33亿,2018年上半年为19亿。而上半年,三亚亚特兰蒂斯的营收为2.05亿元,仅占今年上半年该项目需还款项的十分之一。

而从计划分拆文旅上市的奥园来看,今年上半年,其新增土储支出126亿元,其中收并购占比达到89%。同样,因为规模扩张大举收并购资产,截止上半年,奥园总负债达1248亿元,其中短期负债约249.7亿元。账上现金虽刚好覆盖短期负债的金额,但对于文旅项目来说,要获得长期回报仍需持续投入运营资金。

由此来看,房企分拆板块上市以缓解债务压力以及拓展业务规模的目的不言而喻。不过,从招股书来看,复星未透露融资规模,而对于IPO募集资金的用途方面,仅有15%用为偿还债务,发展及拓展业务则占据85%份额。同时,其表示完成建议分拆及上市后,公司将保留复星旅文不多于75%的权益,并预计复星旅文将继续为公司的附属公司。

若上市既不丢失控股权,还可以帮助企业在资本市场上获得有效的资金补充,那么为何复星和奥园会率先选择分拆文旅IPO,而不是万达、华侨城,或者万科、恒大?

事实上,2016年,万达董事长王健林曾说“旅游是最好的投资”并打算分拆文旅板块上市,而一年时间不到就将13个文旅项目和76个酒店打包,以总价632亿元卖给了融创。此外,多年主打“旅游+地产”的华侨城去年将亏损的文旅项目转手,但仍未阻止今年上半年文旅板块营收下滑的态势。而多年试水文旅地产的万科,在今年上半年将租赁住宅作为核心业务,而非文旅业务。

可见,各大龙头房企或文旅地产的先行者对文旅地产的开发也仍处于探索阶段,也未找到分拆细分板块上市的契机。合硕机构首席分析师郭毅在《财经》新媒体记者采访时表示,目前房企纷纷投入资本在文旅地产,主要原因是看好城市发展潜力和人口消费增长的大趋势。对于万科来说,房地产业务销售额已经很高,单独把文旅地产拆分或对资本市场不具强吸引力。从企业战略角度来看,发展多元化业务的资金,是集团自己输血,还是社会上公开募集资金,企业自有判断。若文旅地产没有达到良好的经营状态,即使上市也起不到较好的资金积聚效果。

杨彦锋进一步分析称,迄今为止,形成明确思路、有可操作性的项目并不多,这涉及文旅地产的门槛问题,早期很多地产企业跨界进入文旅,但核心仍是做地产项目。不仅如此,旅游行业本身存在壁垒,如投资大、回报慢,而且季节性波动性强,该行业固有模式的局限也导致上市难度较大。

正如复星招股书中显示,公司实现盈利的能力受多种因素影响,其中很多因素并非自身所能控制,比如区域或地方经济,以及旅游市场状况的下滑等。同时,过往产生亏损净额,且日后可能无法实现盈利。不过,其也表示,为增加淡季需求,将开发山地度假村的夏季用途,引进更多会展会议业务、安排周末短期停留,并在度假村举办更多盛事及活动等。

在郭毅看来,现在对于房企来说,目前市场并购的难度进一步增加,若没有形成特别有效且可复制的开发模式,对于房企来说规模很难铺开,盈利更加艰难。即使有一些成功案例,由于文旅地产涉及的文旅资源、企业和政府合作关系、政府对企业诉求都较为复杂,试用在其他地方的效果仍待考验。

陷经营困局 多家房企折戟文旅地产

根据普华永道和RET睿意德联合发布报告显示,目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。但过往文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头,概念强于落地。目前,我国文旅地产整体仍以销售为主,山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售,而依托高尔夫、游艇码头等开发的项目更需嫁接高端别墅,对资金与资源整合方面有较高要求。

现如今,各类资本以及投资人都热衷于拿地建文旅项目,但项目多未见盈利或处于亏损状态。根据复星公开的数据显示,其2015年、2016年、2017年、2018年上半年营收分别为89.25亿元、107.83亿元、117.99亿元、66.67亿元。营收虽然逐年增长,但依然处于亏损状态,上述时间段内亏损净额分别为9.54亿元、4.73亿元、2.95亿元、1.35亿元。值得关注的是,亏损额度逐渐下降,但收购的clubmed度假村业务仍为复星旅文的主要营收板块,常年占营收的95%以上,而国内的目的地业务仍未贡献更多营收。

兰德咨询总裁宋延庆曾公开表示,文旅地产不好做,曾与迪士尼乐园较劲的万达有些后劲不足,做文旅的中弘地产老板跑路,李亚鹏在丽江的项目也转让了。

从万科试水文旅地产的良渚文化村项目来看,该项目自2000年由南都开发,2006年万科接手后总投入超百亿,但拿地后的第9年才开始逐步实现正现金流,第11年才开始盈利。且盈利主要靠房地产销售,后期导入的旅游、文创等产业的贡献占比较小。目前,该项目开发周期已达18年,因为承担运营成本很高,盈利周期较长,在万科体系内并没有进入复制阶段。万科后续开发的松花湖滑雪度假村、三亚旅游度假项目,和文化村内容截然不同。

另一方面,华侨城一直打“旅游+地产”组合拳,以销售住宅收入来补充开发旅游资源,同时对景点门票进行资产证券化运作,然而这一模式现如今也面临严峻的困境。根据华侨城文化集团总经理胡梅林所介绍,华侨城在近几年的文旅项目投资总和已近万亿元,目前已进入海南、云南、西安等市场,试图复制“旅游+地产”模式。

不过,即使去年将每年亏损近2亿的泰州华侨城转让,仍没有阻止文旅业务下滑的态势。上半年,公司的旅游业务收入同比下降了27.31%至46.75亿元,而房地产业务的营业收入99亿元,占比提升至67%,去年同期占比为52%。旅游项目营收下滑以及华侨城与曲江文旅宣告终止合作,不免让人对华侨城的文旅模式产生担忧。

业内人士表示,目前的文旅产业面临着成本上升,游客市场收缩等问题,不可小觑。在全国景区的大趋势是降价提质的影响下,华侨城的经营困境将进一步显现。不仅如此,在收购万达13个文旅项目的融创中国董事长孙宏斌看来,下一步对于融创来说就是想办法让开业的项目带来利润,不管对于过去万达还是现在的融创,都是一个挑战。

为什么很多开发商做不好文旅地产,在思凯来董事长、总设计师李涛看来,实际上这是因为许多房企把文旅地产作为拿地和销售的一个工具,快速销售完了以后,短期就不会去思考如何把这个产业做好。

另一位文旅地产设计师也表示,见过很多地产开发商拿着商业地产的操盘思路来操盘文旅地产,基本全军覆没,因为这两个领域运营逻辑完全不一样。

正如万科良渚文化村助理总经理沈毅曾在去年公开表示,“企业都是靠资本来推动,什么样的资本能熬十年不赚钱?地产类小镇的开发模式并没有成熟。”

同质化严重衍生品缺乏IP   乐园化、小镇化前景不明  

中国旅游经济蓬勃发展已吸引不少地产商的目光,除了恒大、万科、碧桂园、绿地等龙头房企,以及试图想加速分拆上市的复星和奥园,今年蓝光、雅居乐、新华联等房企也在加大文旅地产的投入,致使主题公园、文化小镇在全国范围内密集出现。

然而,值得注意的是,近日,重庆“龙门阵”主题公园宣布破产重整。此前,青岛欢动世界等主题乐园、常熟的海星岛乐园、苏州乐园欢乐世界等主题乐园已被废弃或已停业关门。不仅如此,除了主题乐园,特色小镇也成为文旅地产发展的新“风口”。根据住建部公布的数据显示,目前全国特色小镇共403个,包括各城市、乡镇的旅游小镇、物联网小镇、机器人小镇、金融小镇等。此前,先开发后导产业、先卖楼后靠产业的特色小镇的运营模式雏形中,已出现同质化、重游率低、衍生品IP缺乏等持续运营问题。

以上,都给正在追捧旅游地产乐园化、小镇化的房企敲响了警钟。然而,不可忽视的还有,早先年开发的旅游、养老地产,已经导致了辽宁、山东、云南等地出现一些“旅游地产”滞销库存。若文旅地产以同样模式来继续推进带有乐园和小镇标签的旅游地产,前景仍然堪忧。

正如新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷面对激增的文旅项目所说:“整个文旅地产面临两大问题,意识自然景观过度透支;二是人造景观千篇一律。”

近日,奥园文旅总裁程耀表示,对于如今如火如荼的文旅地产,没有坚定的决心,没有良好的现金流最好不要做文旅地产。一些房企虽然也在转型,但只是光打雷不下雨,没有沉淀下去做出真正的文旅项目,其中一大原因就是转型不够坚定,同时也有资金屏障。

然而,在多位旅游业和房地产行业的专业人士看来,大多数企业做旅游产品过于浮躁,文旅地产存在的风险对比纯房地产开发,重点不是债务问题,而是开发模式和运营理念。单一的文化和旅游IP要支撑庞大的开发体量和接待规模,除了在产品和体验上下功夫,还必须在时间和服务上谋变量。

对于产品打造过于浮躁,在郭毅看来,是因为现在获取文旅土地的价格和前几年不能比,拿地门槛高,而且文旅资源的投资都在提高。因此,企业在资金使用和回收上,首先考虑的是资金回正。面对如今文旅地产发展的进程,一方面在开发运营阶段,企业需对资金的均衡使用,做好长期投入的准备。另一方面,也需考虑项目的运营周期,即进入“开发+运营”的模式,如开发淡旺季都会带来营收的项目,以此来保障配套运营水平和状态,而不能单纯通过卖房子搞文旅地产。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,做文旅项目,关键是要找到一个文化的内核,这个概念如果做好或许就可以实现超过“迪士尼”的目标,否则文旅地产只能沦为多个娱乐项目设施。从当前长线投资的角度看,关键就是要以小见大,即项目要进行分期开发,同时实现项目业态吸引人的特点。

因此,对比房地产企业的快速周转,打造好一个文化旅游综合体项目,需要充足时间的精心营建和运营。这更凸显了房企以地产销售短线套取利润的文旅地产开发模式已难以为继,当务之急则是寻找到该领域的发展内核。“一个主题公园救不了一个新城,但将文化性的资产集聚,便会释放出巨大的能量。”李涛说道。

另外,杨彦锋分析称,从旅游行业加地产板块的发展模式,有华侨城的欢乐谷和中青旅的乌镇模式,复星、恒大、万科则是从纯地产交叉来做旅游的模式,两种发展文旅地产的模式走到一个平衡点,或许就是文旅板块核心门槛所在,即旅游的内核要强,地产也要强,双方进行一个短期收益和长期现金流平衡综合平衡,才能够成就一个营收业绩较好的大型文旅企业。

不仅如此,中国旅游研究院院长戴斌在近期接受《财经》新媒体记者采访时表示,旅游地产一定要回到资本运作潮水退去后,最后要回归到产品经营上。从服务品质,中国文旅项目有很多课要补,和国际一线品牌在细节上有很多不到位的地方。同时,要做好“主”、“客”共享文章,两个市场都要做好,即文化和旅游都要有针对性满足当地居民生活以及外地游客的需求。

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