楼市转冷下的市场百态:有业主砸售楼处 有中介降薪度危机

黄黛玉     

2018年10月09日 20:39  

以往的“金九银十”楼市旺季,在今年遇冷,多个城市新房成交量齐跌,虽然部分开发商降价促销,却引来业主打砸售楼处,中介更为度危机而降薪。央行又宣布年内第四次降准,这又是否能改变现在“低迷”的楼市?

往年“金九银十”的楼市成交旺季,却在今年遭遇“寒流”,多个城市新房成交量齐跌,虽然部分开发商为促进销量而推出了假期打折活动,但市场总体仍较为清淡。

楼市“入秋”

中国指数研究院发布的《9月主要城市房地产市场交易情况表》显示,四个一线城市9月成交面积环比上升6.78%、同比增长37.68%。

一线城市里,广州商品房成交面积环比升幅高达84.51%,同比增长高达104.27%,起到了绝对的拉动作用。但深圳9月成交面积环比下跌近四成,比去年同期下跌超两成。而二线城市商品房成交面积也环比下降5.80%,同比下降1.61%;三线城市商品成交面积则较上月下降25.16%,同比下降25.33%。

从环比数据看,全国9个城市出现上升,其中广州、武汉上升幅度最明显,均超30%;而环比下降的城市中,扬州降幅最大,甚至超过了 90%。同比来看,16个城市成交出现下降,扬州的下降幅度也尤其明显。

在刚刚过去的国庆假期,全国楼市也未有好转。中原地产研究中心统计数据显示,10月1日至7日,北京楼市新建住宅网签成交235套,二手房住宅网签44套,虽然新建住宅网签成交数比去年十一期间的116套明显增长,但仍处于近8年来低潮。与去年同期不同,截止10月7日,北京已经开盘入市的限竞房项目已经多达26个,供给井喷,但需求依然不振。

同时,上海新建商品住宅网签645套,广州656套,深圳226套……总的来说,一线城市延续了超过一年的低迷成交量。

另外据中国指数研究院统计,黄金周期间,杭州新房成交量为293套,相较去年同期下跌70%,也创下近10年来国庆假期期间成交量的新低。

不满的业主打砸售楼处

为促进房屋销售,有部分开发商在国庆期间推出了打折活动,然而此举却让多数已购置房屋的业主无法接受。

华尔街见闻会员专享文章《开发商的黄金周:一二线冷冰冰 三四线房闹凶》就提到,量价齐跌是十一黄金周内中国楼市的主题。在一二线城市,限价楼盘集中入市,购房置业需求依然不振;在三四线城市,开发商降价促销,招来的不是新需求,而是愤怒与不满的老业主。

10月2日,江西景德镇打响了十月业主不满的“第一炮”,据当地媒体报道称,当日有40多名业主集体围堵景德镇某楼盘售楼部,集体高喊要退房,主要原因就是放假一天一个样:“前一天晚上买的房子,第二天早上就跌了。“

10月3日,上海远郊碧桂园浦东南郡项目,均价从3.5万降到2.6万,已购房业主对此表示强烈不满,前往售楼处要求说法。而针对此事,碧桂园方面不予回应。

10月4日,江西上饶碧桂园信州府项目又因把1万/平米精装修,降到7000元/平方米毛坯,引起大量业主打砸售楼处,更是成为2018年中国楼市真正意义上的“第一砸”!

除此之外,北京、合肥、漳州等地都出现了因降价,导致的业主要求补差价、送车位或全款退房。

不过在九月下旬,位于杭州的滨江集团新城未来海岸就出现了二期价格明显低于一期价格的情况,面对不少业主的退房要求,滨江集团董事长戚金兴霸气回应:可以退房,并且不收取违约金!

中介降薪度“生存危机”

除了开发商想要靠降价自救,房屋中介也为度过行业寒冬而推出了相关措施。

10月8日,据澎湃新闻报道,香港起家的老牌房地产中介中原集团旗下的上海中原物业顾问有限公司近期推出了一系列内部改革措施:自2018年10月1日起,所有岗位全勤奖暂时取消,福利待遇减至五折发放,多部门佣金打八折发放,同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度。

华东区总裁兼上海中原总经理陆成发布《公开信》称,“我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲,现在就是‘排队去死,看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”

上海中原地产对此回应称,为了应对整个市场的变化,上海中原在尊重员工价值的前提下做出了“津贴”和中后台“佣金”的调整,这并不会影响到业务部门的分佣结构和比例的变化,属于公司合理的调整范围。而在《通告》中也指明了所有的调整只是暂时性的,待市场回暖,公司扭亏为盈后,将会做重新评估。

此外,陆成还表示,眼前的市场环境实在是太恶劣,调控政策严厉,市场成交量锐减,金融去杠杆持续,行业产能过剩都是事实:

“我们只是采取主动节流措施应对漫长寒冬,这些降低营运成本的不得已措施旨在尽可能避免大规模裁员行动而已。如果我们在公司亏损的情况下仍然‘巍然不动’,什么都不做,那才是对员工和股东不负责任。”

楼市为何“哑火”?

中原地产研究院首席分析师张大伟认为,楼市已经没有“金九银十”,9月超过六成城市的成交量同比出现下调:

“从市场看,2017年来,大部分热点城市的楼市已全面限价,这种情况下,房地产市场已没有淡旺季之分,市场更多看限价政策的严格与否。

多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市楼市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。”

而《经济日报》评论称,今年国庆黄金周期间,一些城市楼市“哑火”,一方面是调控政策加码,贷款紧缩,房地产市场已经无淡旺季之分;另一方面也与目前房价偏高及购房者观望情绪浓有关:

“这是市场调控的必然结果,也是楼市回归理性的表现。但需要注意的是,目前部分地区对房地产依赖度依然较高,应警惕市场降温之下,地方政府变相放松楼市调控。”

降准能否改变“低迷”的楼市?

10月7日,国庆长假的最后一天,央行意外宣布了本年度内第四次降准:

自10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元MLF,这部分MLF当日不再续做。

除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,此次降准依然保持了定向发放的方式,国家依旧严防资金流入楼市,但在实际操作层面,不排除有一部分资金进入楼市,对楼市、股市是利好因素。但四季度房企的资金层面压力依然较大,可以看到此次降准对于房企融资的利好相对有限,资金很难直接进入开发领域,高融资成本依然是摆在众多房企面前的大问题。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,房地产市场作为中国最为重要的市场之一,其本身就存在产业链条较长,产业上下游涉及的企业较多的情况,所以从宏观的角度上来说,货币政策的降准在一定程度上的确可以缓解当期房地产市场资金紧张的难题,但是这仅仅是缓解而已,因为降准是一种普适性的政策,几乎各行各业在降准之下都可以雨露均沾,房地产市场作为行业之一肯定也能够从中获益。但这种获益仅仅是有所缓解而已,说降准是房地产企业的救命稻草有些言过其实。

另外,易居研究院智库中心研究总监严跃进则分析称,此次央行降准的时间,应该是有很强的信号意义的。从当前降准政策看,其对于楼市发展将有三个积极的利好:

第一,每一次降准,无论是直接还是间接,其实楼市都会有较为积极的反应。近期房企拿地的积极性有所减弱,尤其是流拍土地数量增加,所以降准其实也是为了更好地降低贷款成本,对于部分中大型开发商获取商业银行信贷是有较为积极的作用的;

第二、降准利好银行按揭贷款数据的改善,某种程度上说,近期银行贷款之所以不积极,在于信贷方面是有限制的。但降准以后,或多或少会刺激银行对于个人按揭贷款发放力度的增加;

第三,降准将带来一些边缘性房地产业务的发展,尤其是一些和创新支持的业务,包括长租公寓项目、农村集体建设用地发展等,都会获得较好的贷款政策支持,这也利好房地产领域的供给侧结构性改革的发展。

(来源:华尔街见闻)

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