深圳楼市下行:万科项目业主开始退房 一成首付重现江湖

杨依依     

2018年12月06日 18:54  

12月6日,距离深圳万科星城业主反对楼盘合作银行利率已过去7天,距退房截止日期仅剩一天,财联社记者得知陆续有业主开始退房。

2018年最后一个月,深圳楼市步入“多事之秋”。截至目前已有5个新盘业主进行“利率维权”,与此同时,深圳坪山多个楼盘开始出现一成首付,将剩余首付交付日期延长半年。

多位业内人士在接受记者采访时表示,维权事件集中爆发,反映了深圳楼市风向已变,从卖方市场转向了买方市场。

 

五楼盘业主“利率维权”

11月30日晚,开盘仅两天的沙井万科星城打响深圳2018年按揭利率维权的第一枪。一封题为《反对万科星城楼盘项目侵犯消费者自主选择权的号召书》的公开信在网络中传开,公开信中称:“万科星城为提高放款速度,完成回款指标,与个别银行相互勾结,统一利率为上浮15%。”万科星城业主要求自由选择贷款银行,并要求万科积极提供相关协助。

引发万科星城业主进行“利率维权”的原因之一,是同地段同期开盘的另一楼盘华强城,有仅上浮10%的浦发银行可选。以一套总价300万元的刚需盘为例,如果是30年的贷款期限,上浮15%意味着每个月比上浮10%多付500元左右的利息,总体差价为17万元左右。

对于业主的诉求,万科方面给出的解决方案是,客户可自行与银行协商利率,12月7日签约之前可无理由退房。财联社记者从维权业主处得知,目前还没有业主与银行成功谈到基准上浮10%的利率,目前已有至少5位业主办理了退房手续。为保险起见,其余拟退房的业主准备在12月6日集合组团退房。

值得关注的是,沙井万科星城业主公开信发出后,“利率维权”逐步发酵,陆续有光明星河天地、平湖佳兆业广场、盐田佳兆业城市广场、华润城润府三期4个楼盘的业主发公开信要求下调按揭利率至基准上浮10%,其中华润城润府三期分别在今年6月和9月开盘,早已完成了按揭贷款的办理。

华润城润府三期业主在公开信中称:“如华润置地及按揭贷款银行不接受这一诉求,我们将统一谈判,选择新的商业银行申请按揭贷款,这是法律赋予我们的权利。”

目前仅万科和星河两家发布了官方声明,万科称:“按揭利率是由各大银行根据市场情况自由定价,并非由开发商决定。”星河随后发出的公开信与万科的内容几乎一致。

“按揭利率本来是应该由业主谈的 ,但是一般开发商卖房合同上的附件都统一要求某些银行来做,这是行业惯例也是霸王条款,业主维权有一定合理性。”广东达强律师事务所房地产业务部负责人陈志高对财联社记者表示,“不过如果已经签过同意文件,再去维权实际上也是一种违约行为。”

一家深圳本地上市房企的营销负责人告诉财联社记者:“是否是霸王条款有模糊地带,就算是律师说的也不一定准确。开发商确实是有合作银行范围的,范围是根据配置额度、前期合作等原因决定,原则上业主可以自己去找银行谈利率,但需要开发商担保,会有风险。”

据上述营销负责人介绍,业主自己找银行商谈的风险在于非合作银行到年底的额度可能不够。“额度不够的话,第一,开发商配合起来相对会困难一些;第二,额度不够放款就会慢,客户很有可能错过了最后的付款日期,导致合同被取消,或者被迫缴纳滞纳金。”

为何会出现利率上浮10%和15%的差异?中国银行广东分行一位个贷经理表示:“银监局此前对于贷款购买首套普通自住房的家庭,曾规定贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定,银行有一定的自主空间。”

据万科星城维权业主的说法,万科是为加快现金回笼才选择利率较高的银行,他们认为利率高的话银行放款就更快。但财联社记者通过采访平安银行、工商银行、中国银行等多家银行内部人士得知:同一个银行内,如果额度紧张,可能会出现行内竞价出账,如果是不同银行间,并非利率最高的出账最快。

深圳平安银行一名业务员称:“我觉得利率高低和放款快慢没有什么特定关系。”深圳工商银行一位个贷经理则完全否认此种关系:“其它银行我不清楚,但是工商银行都是按照排队次序放款,不存在利率高就放款快,而且工商银行的利率是按照总行要求定,分行没有权利。”

上述上市房企营销负责人和多位银行人士告诉财联社记者,开发商选择合作银行,更多的是选择此前曾经办过开发贷的。“银行主要还是看综合收益,毕竟都给你放了开发贷,你(开发商)也同步支持点儿零售贷款业务,如果双方配合的好放款可能就快点。”上述平安银行业务员如是说。

据财联社统计,目前深圳的主流利率仍是上浮15%,但中信银行、浦发银行、北京银行在深圳的个贷利率都可以降至基准利率上浮10%。

记者从万科星城售楼处现场的一名北京银行业务员处获悉,北京银行在深圳目前到年底还有5个亿的贷款额度,所以他们可以适当降低利率。

“万科只要一喊有哪家银行额度充足,首套利率只上浮10%,我相信华强城那17家银行经理,工作日10分钟内可以从华强城赶到万科星城售楼处商谈。”深圳房地产协会高级研究员李宇嘉表示。

按照规定,新房处于预售阶段还没拿到房产证时,业主与银行签订贷款合同需要开发商做担保。而据上述上市房企营销负责人的说法,依照惯例,开发商与非合作银行签订担保合同难度较大,流程也较为麻烦,至于为何难度较大他表示不太清楚。

一成首付重现深圳

12月6日,财联社记者从中介机构处得知,深圳坪山地区已有多个楼盘可付一成首付。其中碧桂园凤凰国际公馆,首付一成,剩余首付延迟半年付清,而上个月该楼盘打出的促销广告还显示剩余首付可延迟三年付清;奥园翡翠东湾7天内缴纳一成首付加精装费,剩余首付可延期至2019年3月25日。

据深圳贝壳精准指数分析报告,2018年11月,深圳二手房低量回升、价格下跌。根据深圳贝壳研究院监测,11月二手房低量回升,全市成交4861套,环比增长7.4%;成交价为58216元/平方米,环比下跌0.4%,已经连续4个月小幅下跌。

而据深圳中原信贷部的统计,今年10月深圳商业银行房贷利率出现松动,民生银行、浦发银行率先从首套上浮20%降至15%。12月开盘的新楼盘中,浦发银行、中信银行等都可以做到仅上浮10%。

财联社记者还从多家主流商业银行处了解到,目前的放款时间从今年最长的接近2个月,缩短至一周左右,去年底多家银行停止发放公积金贷款,如今公积金贷款也可正常办理。

银行利率松动、部分楼盘出现一成首付,深圳楼市是否已步入下行轨道?

“深圳楼市的拐点发生在7月,现在只是集中爆发而已,房价上涨会让购房者宽容,房价下跌也会让购房苛刻,明年房价不跌就不错了。”一位深圳本地资深专家对财联社记者称。

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄不认同深圳楼市出现拐点,“不能这样说,只是客户最近听到银行利率有变化的情况下争取最大利益而已。我觉得主要是因为最近银行按揭条件有变,这也是很大的一笔钱。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示:“深圳业主就按揭贷款维权,今年应该是全国首例。这是从卖房市场到买房市场很有力的证据,当然这也有偶然性,因为周边正好有个楼盘开盘出现对比,从而让买方态度更强硬。”

(来源:财联社)

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