楼市2018年:砸售楼处闹剧重现 房企裁员降薪喊活下去

张庆宁     

2018年12月27日 11:05  

12月23日一早,北京气温骤降,马晓轶在寒风中骑着共享单车,再换乘地铁,赶往昌平区某楼盘收房。

售楼小姐脸上挂着暖洋洋的笑容,她拿出pos机,从马晓轶的银行卡中划走6.6万元,包括契税、公共维修基金、物业费、取暖费等。她递上一把87平方米小户型的房门钥匙,“恭喜马先生,您现在是有房的人了。”

7个多月前,售楼小姐从马晓轶银行卡中划走205万元首付款,同时联系银行,帮他背上300万元分期25年的房贷。

马晓轶是典型的刚需首套购房者,倾尽全力在北京“上车”,却担心自己为北京房价“站岗放哨”。他购买的这个楼盘位于五环与六环之间,售价均价已是5.85万元/平方米。

2018年,该楼盘房价与中国楼市风向标北京一样,在层层调控高压之下表现稳定。

不过,名噪一时的“二线城市四小龙”苏州、南京、合肥、厦门却相继降价,个别高点接盘的购房者呼吁政府介入托市,打砸售楼处的现象时隔多年再现。

在土地这一楼市生产资料的供给端,地方政府借助棚改货币化安置政策,消化高企的库存。一旦房价下行导致土地出让金减少,政府的财政收入和债务偿付,无疑面临挑战。

房企位于土地供应者和楼市消费者的供需之间,对楼市走向尤其敏感。

带头大哥万科在今年9月的秋季全员大会上高喊“活下去”,中型房企中弘股份资金链断裂、遭强制退市,诸多房企开始陆续裁员降薪,在激进扩张后开始迎来行业寒冬。

楼市调控政策最密集的一年即将结束。2019年,中国楼市去向何方?

调控中的暖冬

这是1994年中国进入商品房时代以来,楼市调控政策最密集的一年。

据不完全统计,2018年全国各地出台的调控政策多达438次,刷新历史记录。中央决策层敲定“房子是用来住的,不是用来炒的”,该调控锚点自2018年3月中旬通过各个地方政府深化落实,调控层层加码。

2018年3月17日,北京作为调控风向标率先出手,将首套房30%的首付比例提升至40%,二套房的首付比例提升至6成,房贷利率最低上浮10%。

马晓轶记得清楚,他在4月初缴纳首付不久得到消息——包括工、农、中、建四大行在内的北京部分银行,5月7日(含)以后网签并受理的首套房贷款,利率不低于人民银行基准利率的1.1倍。

马晓轶是首套房,原计划6月前办好房贷即可。听到这一消息,他每天催促银行工作人员加快进度,最终在利率上涨前办完贷款手续,拿到仅上浮5%的“优惠利率”。

房贷利率再次加码,并贯穿2018年调控政策始终。包括郑州、杭州等二线城市,开始追随北京,启用这一手段。

郑州房价涨幅曾经领跑全国,2018年4月,首套房利率上浮至20%-25%不等,二套房利率最高上浮35%,房贷利率高居全国第一。当月郑州新建商品房和二手房环比上涨0.5%。

虽是如此,全国房价依旧涨声一片。

国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示,4月只有10个城市房价环比下降,两个城市没有变化,其他58城房价均环比上涨,其中丹东以2%的环比涨幅领跑全国。

在三亚、海口、西安、太原等库存高企的二线城市,地方政府遏制房价意向不强。反之,西安通过放宽落户政策之手段,吸引外地人口,刺激购房需求。

继一二线城市之后,三四线城市成为2018年房价上涨主力军,核心动力之一即棚改货币化安置政策。

“棚改”全名棚户区改造,是对城市简易房屋和棚厦房屋的集中区的改造,过去主要依靠实物住房安置棚改户。

近年来,棚改货币化安置变成政策主导方向。业内测算,2018年的全国范围内棚改货币化安置比例达到60%,资金来源主要是抵押补充贷款(PSL),提供者包括国家开发银行、农业发展银行以及部分商业银行。

2018年6月13日,国家开发银行网站发布的一篇《金融时报》的文章提到,国家开发银行累计发放超过3.4万亿元棚改贷款,帮助2000多万户居民搬出棚户区。2018年一季度,国开行发放棚改贷款2575亿元,“在改善百姓居住条件的同时消化盘活了房地产库存。”

截至发稿,农业发展银行以及其他商业银行尚未发布相关棚改贷款数据。

棚改货币化造就大批持币入市的购房者,他们所在三四线城市原本库存高企,但在2018年却出现房价爆发式上涨的现象。诸如常州、沈阳等老牌“鬼城”,均在实行棚改100%货币化安置后一房难求。

“在货币化安置下,三四线城市出现需求虚增的情况,由于购房者手头有钱,增加了很大的购买力,这在一方面减少了库存,但另一方面也引来了房企拿地再建造后形成了炒作的风气。”社科院金融所房地产研究中心主任尹中立对此评价。

10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消棚改货币化安置优惠政策。

房企马太效应

房企连接土地拍卖市场和楼盘销售市场,而且属于资金高度密集型行业,同样是2018年调控之重点。

央行M2(广义货币)增速是衡量市场资金供给量的重要尺度。2015年12月,央行M2增速高达13.3%,月末M2余额139.23万亿元。充裕的资金供给,一定程度上促成本轮房价暴涨。

随着2016年10月进入大调控时代,央行货币政策进入“稳健中性”时代,2017年5月M2增速跌破10%,此后保持个位数增长。直至2018年6月末,M2增速仅8%,创下历史最低水平。

在资金闸口收紧的年代,中国银监会又要求严格执行“加强土地储备贷款管理”和“严控房地产开发贷管理风险”等分类监管规定,过去凭借高杠杆、高负债、高周转、高规模发展的房企们,现金流骤然收紧。

对于房企来说,资金如水,但水价越来越贵。

正如富力地产,2017年豪掷200亿元收购万达77家酒店,激进投资之后,而今却躺在干涸的资金池中等待救援。

该公司截止2018年三季度报显示,有息负债高达1556亿元。约63亿元的账面资金,尚不足以支付未来一年的财务成本。

今年以来,富力连续四次发债失败,只得通过股权增发等手段,争取资金上的喘息空间。这对于一向注重公司股权控制的华南房企来说,不啻于断臂求生。

富力不是孤例,按照恒大研究院的计算,除去民间融资和类金融机构贷款,中国房企截止2018年上半年的有息负债余额已是19.2万亿元的天量,每年的财务成本不会低于1.7万亿元。

2018年11月,监管部门适当开闸放水,放松房企发债等融资需求。

据中原地产统计,进入11月份以来,有30余家房企发布了境内外融资公告,既有行业龙头,也包括民营企业,融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式,总规模超过1000亿元。

在金融去杠杆的大背景下,诸如信托等房企极其依赖的高成本融资渠道,都开始缺钱了。

一家大型信托机构的工作人员对腾讯《棱镜》表示,出于风险考虑和自身资金紧缺,他们已经拒绝与中小房企洽谈融资,“行业排名前20的房企可谈,对于其中负债率太高的房企,我们的条件会非常苛刻,甚至不予考虑。”

“房企行业格局正呈现马太效应:具备多元渠道融资能力的大型房企还在扩张,中小房企的生存空间越来越小。”一位粤系房企高管对腾讯《棱镜》表示,即便在龙头房企之间,同样存在融资成本差异,“保利、万科的负债率低,拥有国资背景,发债成本能比融创、恒大这些民营龙头便宜一半。”

以房企销售规模计,克尔瑞数据显示,2018年1-11月,TOP100房企的整体销售规模超过8.7万亿元,同比增长37.5%;前11个月销售规模破千亿的房企共计25家,2017年同期仅14家;销售规模破三千亿的房企共计6家,2017年同期仅三家。

6家三千亿级房企分别是碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地,前11个月合计销售2.3万亿元,占到TOP100房企整体销售总额的26.4%。

龙头房企面对未来的行业形势依旧谨慎。融创董事长孙宏斌年初提出“安全第一”的口号,而今已是房企生存策略之共识。

2019年楼市何往

临近年末,关于楼市生变的信号越来越多,挑逗着人们的敏感神经。

11月6日,一张微信群截图显示;“华夏的小镇集团全国400多人和华夏京南集团500多人全部裁掉。”

腾讯《棱镜》证实,自2018年二季度,华夏幸福开始进行人事收缩,将其天津事业部、重庆事业部裁撤。“目前其产业小镇集团也已经撤并到产业新城集团,其京南事业部也大量裁员。”华夏幸福内部人士表示。

这家全国排名前十的河北房企,饱受产业新城扩张后遗症困扰,资金链紧张,不得不将19.7%股权转让给平安资管和平安人寿,获得137.7亿元的交易对价,囤量过冬。

此外,万科、恒大、碧桂园、绿地等龙头房企,均在以“人员优化、架构调整”的方式,控制整体人员编制。

中介端同样难以幸免。

中原地产旗下的上海中原内部发文,自2018年10月1日起针对公司的福利待遇政策及薪酬进行调整,暂时取消全勤奖、工龄工资减半等。

中原地产华东区总裁兼上海中原总经理陆成发出了一封《致上海中原全体同仁的公开信》,指出上海中原的经营困境,“上海中原在过去两年一直处于结构性亏损状态,近大半年以来,为了清理大量积压已久的一手分销爆单坏账,公司的财务账十分难看,如果没有中原集团的帮助,恐怕上海中原早就要面临现金流不足的问题,对中原和行家来讲,现在就是‘排队去死,看谁有实力排在最后的淘汰赛。”

“从二手房价格看,全国房价拐点已经出现,连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调,这是最近4年来首次出现。”国家统计局发布的11月70城房价后,中原地产首席分析师张大伟预言,未来几个月,二手房价格下调的城市增多,下调幅度将继续加大,新建住宅部分也将逐渐开始调整。

12月21日,中央经济工作会议用66个字定位中国楼市:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”

两天之后,住建部重申中央方针之余,明确落地细节,“继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。”

“因城施策、分类指导”的调控方针正在赋予地方政府调控自主权,但同时要求权责统一,“夯实城市政府主体责任”。

12月18日,因棚改导致库存积压的山东省菏泽市宣布取消一二手房限售,山东省住建厅回应称“不干预省内城市具体政策,但会进行总体把控”。

12月19日,广州放松“商住房”调控,宣布2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象。

相对单点城市的自主调整来说,房贷利率这项指标的变化同样值得关注。

融360的最新监测数据显示,11月份,全国首套房贷款平均利率5.71%,相当于基准利率1.165倍(上浮16.5%),环比10月持平;在连续22个月上涨后,房贷利率首次出现环比“零涨幅”;二套房贷款利率出现下滑迹象,各地原本缩紧的二套房贷款业务相继松绑。

腾讯《棱镜》注意到,杭州、北京、深圳、广州、南京、厦门等城市的各大银行相继宣布下调房贷利率。

而关于2019年中国楼市何往这一问题,或许每个人都有自己的判断。比如马晓轶在收房时得到消息,他购买的那个楼盘,“下一期项目的建委备案售价可能适当上调”。

(来源:棱镜  文中马晓轶为化名;《棱镜》作者孙春芳对本文亦有贡献。)

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