原本寄希望于绿色地产走出差异化、带来高附加值的房企正面临债务攀升、利润增长缓慢等问题。近日，当代置业(中国)有限公司（01107.HK，下称“当代置业”）发行了一笔票面利率高达15.5%的绿色债券，创亚洲公开债券发行票面利率新高。
究其原因，面对调控政策和资本市场的多重压力，为了“活下去”，当代置业开启了高周转的开发模式，土储和销售增速均有明显提高。不容忽视的是，近些年该公司的净利增收一直缓慢并出现负增长，且在毛利率、存货周转率等方面，当代置业仍属绿色地产行业里较低水平，盈利能力较金茂、朗诗等同类型房企仍有差距。
在业内人士看来，绿色建筑仍存建造成本高、施工难度大等问题，而且受限价等调控政策影响，此类项目无法获得相应的溢价收益。同时，绿色及科技地产还停留在附加值层面，对买房未起到决策作用。因此，对于该类企业来说，寻求新的市场机会，精准定位十分重要，而对整个行业来说，绿色建筑标准系统亟待完善，让绿色建筑真正变成大众消费品。
被动发行高利率债券 股价承压市值缩水
近日，当代置业发布公告称，公司、附属公司担保人及首次买方就发行2020年到期的1.5亿美元优先票据订立购买协议，该笔资金将用于现有债务再融资。值得关注的是，此次发行的票据年利率达15.5%，创亚洲公开债券发行票面利率新高。
对此，当代置业副总裁、首席财务官王强表示，在2018年年初，公司拿到一份总额5亿美元的发债批文，并于2月份发行了3.5亿美元额度。由于下半年发债的成本越来越高，考虑年底该批文即将作废，因此剩余1.5亿美元额度于年底发行，利率也处于年内较高水平。
“目前国家去杠杆政策和监管力度仍未放松，房企融资来源和到款速度也受到影响。基于这样的背景公司再申请发行美元债较难，因此被动接受了较高的利率水平。不过，此债券为公开发行交易，未来或有回购机会。“王强进一步解释。
公开资料显示，2018年2月27日，当代置业发行了3.5亿美元优先票据，利息为7.95％，对比2017年当代置业平均融资成本7.7%相差并不大。而对比2018年12月底以15.5%的利率发行债券，利率明显提高一倍，融资成本显著提升。
同策研究院研究员李见林表示，外币融资大幅紧缩意味着，在境内融资渠道紧缩的环境下，境外融资渠道也在进一步收紧。
在整体融资环境并不乐观的情况下，当代置业还面临着股价下滑压力。2018年1月29日，当代置业股价处于高峰阶段为每股1.971港元，然而从去年9月至今其股价一直徘徊在0.9——1.1港元之间，市值缩水近五成。
对此，一位房地产证券分析师告诉记者，在投资者看来，绿色地产只是一个销售手段或者一个行业理念，而投资者真正关注的是企业的规模、利润以及现金分红，而不会为了某个概念买单。
开启高周转模式 绿色地产遭遇高成本低利润难题
近些年，为了“活下去”，当代置业也开启了高周转的开发模式。从土地储备来看，2015年至2017年，当代置业的土地储备分别为462.3万平方米、540.3万平方米和649.1万平方米，仅2018年上半年就增加了87.9万平方米，土地获取增速明显。
不过，从净利润来看，2014年－2017年当代置业的年净利润分别为5.21亿元、5.78亿元、6.64亿元、7.06亿元，增长缓慢。2018年上半年，当代置业的净利润为2.91亿元，同比出现负增长为－42.47%。
据中国投资协会投资咨询专业委员会和标准排名发布的《2018中国上市房企绿色信用指数》显示，虽然当代置业与华润置地并列TOP50名单的第三位，但在具体指数方面，除了绿色建筑二星、三星面积较多外，其毛利率、存货周转率、现金比率等指标方面与同类型企业相比明显较低。
例如，截止2018年上半年，当代置业毛利率为19.5%，而金茂、朗诗的毛利率分别为39.6%、24.8%；净利率方面，当代置业为7.43%，金茂和朗诗分别为20.55%、18.2%。在存货周转率方面，当代置业为2.0次，较金茂的3.6次有显著差距。
自上市以来，当代置业的资产负债率不断攀升，其中2018年上半年达84.6%，总负债额为404.13亿元，创上市以来的新高。总借款约为151.5亿元，包括银行及其他贷款约86.3亿元，优先票据约54.8亿元，公司债券10.29亿元。而从其储备现金来看，2018年上半年现金、受限制现金及银行结余约为92.57亿元，较2017年末下降约11.1%。
对此，王强认为，近些年当代置业的业绩增速很快，但销售速度和利润是有矛盾的，尤其公司前期没有像其他企业一样囤地，因此毛利水平并不高。
针对当代置业盈利水平较低、负债较高且现金储备下降的现状，标准排名研究院院长郭海飞对《财经》新媒体记者表示，这与绿色建筑的高成本有很大关系。相比普通建筑，绿色建筑二星级项目每平米成本要高300元到500元，三星级项目成本每平米则要高1000元以上。而在限价的调控政策影响下，高品质和高成本的绿色建筑项目无法获得相应的溢价收益。
绿色地产消费认知度较差 绿色建筑标准系统亟待完善
近些年，当代置业加速进入全国市场，重点布局西安、青岛、郑州等城市。不过，记者从房天下官网查询发现，目前西安当代惠尔·满堂悦MOMΛ销售均价为7400元/平方米，低于该项目所在区域7926元/平方米的均价。另一西安当代嘉宝公园悦MOMΛ项目销售均价为10600元/平方米，仅比同区域参考价格高60元/平方米。
在上述当代置业的项目介绍中标注了配备当代绿色科技系统，如引新风除霾、天棚辐射等，具备“恒温恒湿”居住环境以及新中式园林景观。配备绿色科技的建筑，为何房价却并没有明显高于同区域的均价水平，甚至低于区域均价？
一位西安购房者徐某告诉《财经》新媒体记者，由于此前本土小开发商开发的项目存在较多问题，2010年之后随着万科、中海、恒大等房企进入，西安市民普遍信赖知名品牌，而当代置业的品牌认知度较低，对其提出的绿色地产概念的接受程度也不高。
事实上，该人士已在西安购置两套房，目前也有改善需求，但其并没有把绿色科技的房子当作首选。“绿色地产的概念对于当地人来说太超前了，最主要的原因还是西安当代置业的项目不在核心地段，位置较为偏远，目前买房仍考虑的仍是地段和价格。”他如此说道。
房地产和互联网研究院秘书长滕敏告诉《财经》新媒体记者，房地产目前还是比较粗放阶段，购房的核心主要看地段和价格。绿色地产、科技地产还停留在附加值层面，对买房子还起不到真正的决策作用。
另一方面，从当代置业发布的未审核数据来看，2018年全年其合约销售额为321.56亿元，同比增加44.9%，刚好完成了当年320亿元的业绩目标。不过，2018年其销售均价为10442元/平方米，较去年的12054元/平方米出现的明显下滑。
对此，王强解释称，每个项目的权重不同，2018年销售的项目中三四线城市占比较多，销售均价下降了，而对应的土地成本也较低。2018年公司增加了一些三四线城市项目，不过一二线城市的土储仍占70%左右。实际上，对于绿色节能的科技住宅来说，满足客户需要与企业生存要实现统一，产品体系就要覆盖所有客户需求。针对不同层级的客户，配套也有所不同。
对于如何应对明年更为严峻市场挑战，王强表示，2019年公司发展目标之一就是精准拿地，找到适合做高配置绿色建筑的土地，选择好城市和地段，主要满足成功人士对住宅的高标准需求。
上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明指出，节能环保建筑是房地产行业未来发展趋势之一，然而国内基本很难达到美国的绿色建筑评估体系（LEED）标准。同时，中国的绿色建筑没有较为完整实施体系，也难成为大众消费品。未来，旅游地产、养老地产等适应老龄化的住宅，可以满足普通大众消费需求，或是绿色地产的一个突破口。
对于推动建筑节能减排和绿色建筑的发展，郭海飞建议，一方面，政府对于绿色建筑的限价政策应该有所放开，由市场自由定价。另外，绿色建筑项目要从设计图纸落实到实处，包括能耗监测系统等要建立起来，以确保建设完成项目是真正的绿色建筑。
