住宅按套内使用面积交易、新建住宅全装修交付等新规若全面实现，或将遏制开发商打政策擦边球的行为。2月23日，《财经》新媒体记者从住房和城乡建设部获悉，其发布的《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》对住宅项目的验收交付、配套设施、供暖排水等作出规定，提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易，将对规范房地产市场建造以及交易等环节起到重要作用。
事实上，根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GB/T17986-2000)国家标准规定，房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。而购房者支付的总房款中，除了覆盖房屋套内建筑面积，还包括其他公摊面积。
由于公摊面积不合理，开发商与购房者之间房屋买卖及服务收费等矛盾纠纷不断，甚至导致双方对簿公堂。此前，有楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积按室内精装价收费，部分开发商因此趁机推高公摊比例。同时，房产交易包括公摊面积计算总价时，部分开发商随意改变公摊与使用面积比例，均给购房者造成巨大的利益损失。
对此，广东联建律师事务所合伙人律师王劲松表示，公摊面积可谓楼市“最不透明的一项指标”，让购房者利益遭受损失，屡屡由此引发房屋买卖纠纷。新规的实施，可以从制度上堵住现行法规漏洞。
对于住宅交易按套内使用面积计算的新政策，业界出现不同声音。有观点认为，应当取消公摊面积，套内面积才是最公平的计算方式。另外，也有观点称，取消公摊面积、仅计算套内面积属于“羊毛出在羊身上”，开发商会把公摊面积费用增加到单价里去，可能还会催高房价。
有关该项新政是否会增加购房成本，中原地产首席分析师张大伟认为，套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。不过，该政策主要影响的是部分打着政策擦边球、卖低住宅得房率的开发商，对于开发商而言减少了灰色利益。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经》新媒体记者表示，住建部对住房面积的定义发生很大转变，或与2018年房屋公摊面积以及房屋缴税标准争议有很大关系，明确套内面积计算让公众购房顾虑减少。未来，开发商会注重如何做大套内面积，防范开发商对公摊面积弄虚作假。
不过，张大伟也指出，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价。另外，如果开发商过度挤压公摊面积，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水，需要后续落地细则加以规范。
对于按套内面积计算交易价格，全国已经有重庆等个别城市落地。在业内人士看来，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价，而政府相关部门也需考虑如何让之前已经入市的住宅项目更好衔接新政策。
另外，《住宅项目规范》还显示，新建住宅要全装修交付。内容包括，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。
值得关注的是，该规范对房屋验收交付给出了详细的标准，如对放水工程要求，防水墙、地面无渗漏、无积水；抹灰顶面的要求则是，粘结牢固，无空鼓，表面平整、洁净，无裂缝，无爆灰等。
对此，严跃进表示，此前部分开发商违背政策导向，以毛坯房交付，目的在于降低成本，高成本势必将影响房屋建造和销售速度。新规要求全装修，将规范开发商的行为，确保房屋建造的工程质量。对于未来是否变成精装修交付，要看开发商的资金实力。
