百强房企16年间淘汰率高达82% 2019年布局转向挖掘“都市圈”红利

《财经》新媒体 宋金煜/文     

2019年03月20日 16:44  

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在百强房企销售额不断创造新纪录的同时,不少老牌房企却掉队了。3月19日,据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示,2018年百强房企销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米,同比增长33.2%和32.0%。值得注意的是,对比16年前的百强房企名单,仅有18家房企仍在今年的百强名单里,包括万科、恒大、碧桂园等,而北京天鸿集团、上海中星集团等房企已消失在榜单中。百强房企16年间的淘汰率达82%,较5年前44%的淘汰率提高近一倍。

随着淘汰率不断提升,百强房企市场份额正在逐步扩大。报告数据显示,以销售额作为衡量指标,百强房企市场份额已上升至58.1%,同比提高10.6个百分点,较2003年的14%提升44.1个百分点,行业集中度加速提升。

同时,在营收和利润方面,2018年百强房企营收均值为486.2亿元,同比增长27.3%,净利润均值为64.4亿元,同比增长28.2%。对比2003年的业绩表现,百强房企的营收均值增长48倍,净利润均值增长68倍。

对此,中指研究院研发中心总经理白彦军表示,在房地产行业发展过程中,房企阵营分化明显。2018年,第一阵营(销售额排名1-12位)企业销售额平均增速为23%左右,较以往更加强调稳健。第二阵营(销售额排名13—30位)的企业业绩增速达到了57%。另外,排名31—50位的企业业绩增速为40%。目前,行业发展格局呈现出,头部房企求稳,中间排名的房企求快的特征。

从财务方面来看,百强房企现金流与负债情况有所改善。2018年,百强房企经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元,相比2017年提升显著,而资产负债率均值为77.8%,较上年同比下降0.5个百分点,有效负债率同比下降1.6个百分点。同时,百强房企速动比率(企业速动资产与流动负债的比率)为0.53,较上年上升0.04。

不过,白彦军认为,2019年房企需要特别注意的是债务集中兑付的压力。“2018年百强房企共发行信用债111笔,总金额是1513亿元,基本已覆盖了短期即将到期的债务。随着国内债券融资收紧,海外债的发行规模较大,2019年房企需偿还的国内外信用债规模近5000多亿元。由于房企多采用以新还旧的方式,2019年房企发债将进入快速增长阶段。“白彦军说。

另外,数据显示,百强房企土地储备规划建筑面积均值增长了近8倍,从2003年的176万平方米,2018年增长至1565万平方米。从城市分布来看,2018年,百强房企拿地基本围绕长三角、京津冀等五大核心城市群。尤其,2018年百强房企拿地重心下沉明显,其中三四线城市拿地面积占到百强企业总拿地面积的52%。

领地集团执行总裁徐川海在接受《财经》新媒体记者采访时表示,未来,一线城市受国家价格强调控影响房价不会大涨,三四线城市目前还处于消化存量的阶段也难再涨。反而是二线城市,若地方政府执行“一城一策”放开限价和限购,二线城市或仍有一轮补涨阶段。因此,今年公司在继续开拓城镇化率较低的西南和中部地区外,还会选择性进入一些二线城市。

此外,对于2019年房地产市场的走势,中建信和地产有限公司总经理张金玉认为,2019年或是房地产行业较为混沌和复杂的一年,例如房企如何在“因城施策”的指引下找到适合的发展路径、房地产税对楼市的影响程度、房企在“城市群”和“都市圈”的机遇中如何卡位等问题在仍未有清晰的答案。但在房地产“后调控时代”的过渡期,公司仍会采取多举措抓住机遇期,加大对成都、南京、杭州等城市的布局。

记者在采访多位房企高管后发现,目前房企拿地除了聚焦于二线城市,还将扩充土储的重点放在了“都市圈”、“粤港澳大湾区”等热点区域。而房企高管也承认,因为城市分化较为明显,房企拿地会更看重有增长潜力的片区。下一轮房地产企业业绩增长的来源,或将是都市圈所覆盖的中小城市甚至是乡镇。

有关房企拿地策略出现变化的原因,清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,中国城镇化已走到中后期,从发展质量来看,受城市群以及城市圈等战略影响,多数城市将出现空间结构的调整,会带来大量的建设需求。不可忽视的是,今年政府工作报告提及的房屋改造和更新等方面,也是房地产行业的机遇,房企可从产品、服务、空间等方面寻找发展路径。

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