控房价、去杠杆的组合拳让2018年的房地产市场整体降温，房企的多元化发展成为关注的热点。3月25日，龙湖集团(00960.HK，下称“龙湖”)发布2018年财务报告显示，2018年龙湖全年营收为1158亿元，同比增长60.7%；股东净利润为162.4亿元，同比增长28.88%。龙湖集团CEO邵明晓表示，未来三年龙湖核心盈利增幅将达20%以上，2019年龙湖的销售额将保持两位数增长达2200亿元，地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务四大核心业务将协同发展。不过记者注意到，目前长租公寓并未盈利。
记者从龙湖刚刚发布的财报中看到，其投资性物业收入为40.9亿元，同比增长57.7%，其中主要包含商业和冠寓。尽管冠寓提升8.9个百分点占投资性物业收入的10.4%，但并未实现盈利。公司预计到2020年，龙湖商业租金收入为60亿元，冠寓营收达20亿元并开始盈利。不过，公司暂未有分拆物业、商业以及长租公寓的计划。
邵明晓表示，目前销售型物业的行业毛利率普遍在25%－30%之间，而2018年面对市场挑战时，龙湖的毛利率为34.1%，可以说25%的毛利率是龙湖的底线。对于长租公寓品牌冠寓来说，两成业务属于重资产模式（即自持），与天街（龙湖购物中心品牌）相似，毛利率为65%－70%，另外八成业务是中资产模式（即龙湖租赁10-20年后再出租），毛利率则在35%左右，均保证了龙湖整体的高毛利率水平。
据了解，目前冠寓已开业5.3万余间，整体出租率为50.1%，其中，开业三个月至六个月的项目出租率为70.2%，开业超过六个月的项目出租率为87.4%。邵明晓认为，未来冠寓要实现盈利，需要提高运营以及费用管控等方面的能力，获房成本不能超过房租的五成以上，超过五成以上就需要通过增值收入来实现。
此外，从负债和现金储备情况来看，截止2018年末，龙湖净负债率为52.9%，平均借贷成本为年利率4.55%，均处于行业较低水平。同时，公司期末现金及现金等价物同比增加70%至452.6亿元，覆盖短期借款4倍，资金储备较为充裕。
值得注意的是，2018年龙湖依然选择了保守的土地策略，新增91个项目并进入南昌、郑州、贵阳、东莞等11座新城，进入城市总数量较同销售规模的企业较少且仅进入了部分二线以及强三线城市。从土地储备来看，目前龙湖总土储为6636万平方米，其中权益面积4559万平方米，权益面积占总土储比例约为69%，权益份额较2018年中期下降3个百分点。
据德银、瑞银、兴业等多家机构研报显示，2018年龙湖盈利增长主要来自收入同比增长61%及毛利率由2017年33.9%升至34.1%，业绩表现符合市场预期。2019年龙湖可售资源为3500亿元，多为一、二线城市项目，同时公司产品以改善型住宅及商业综合体为主，包括租赁业务、物业服务营收增长迅速，有望实现2200亿元销售的目标。而未来公司业务的难点就在于，如何实现长租公寓板块的盈利。
