随着房企2018年业绩相继披露，金科股份（000656.SZ）因销售规模首破千亿备受瞩目。近日，金科股份公布2018年财报显示，金科股份全年签约销售同比增长81%至1188亿元。与此同时，其营收412.34亿元，同比增长18.63%；扣非净利润40.19亿元，同比增长137.03%。
值得关注的是，在房地产存量时代，为了应对地产行业调整，开始进行多元化布局。金科股份在夯实民生地产开发的同时，还要布局科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养相关产业。未来，金科股份将通过大数据、人工智能等科技，构建新的盈利增长点，并强化其综合竞争力。
销售规模首破千亿 土储战略支撑未来增长
近年来，房地产行业销售总额逐年攀升，部分房企更是将销售规模突破“千亿”作为其发展目标。近日，房地产千亿规模阵营再添新成员。作为深耕川渝地区的地产商金科股份，2018年实现销售金额达1188亿，首次突破千亿规模。与此同时，其销售面积同比增长59%至1342万平方米。
究其原因，重庆市场的销售持续火热，以及通过深耕策略，不断挖掘用户需求提高竞争优势，继而提升了金科股份在重庆的高市占率。相关数据显示，2018年，重庆地区为金科股份营收贡献高达62.57%，市场占有率为8.79%。
不容忽视的是，除深耕某一市场之外，规模越大的房企城市布局更加多元化，以此来抵抗因城市发展不均衡造成销售乏力的风险。报告显示，2018年，金科股份在合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率同比增长超100%。受到销售规模高增的推动，该公司实现预售账款达到762.76亿元，同比增长78%。
在逐步走向全国后，金科股份土地储备战略提速。2018年，金科股份不断加大拿地力度，合计获取110宗土地项目布，共完成土地投资700亿元，新增计容建筑面积2054万平方米。在拿地城市能级方面，新增土地储备中一二线城市货值占比超过75%。
此外，截至报告期末，金科股份可售面积超 4100 万平方米，充足的土地储备对于其未来稳步扩起到关键作用。据悉，2019年，金科持续看好房地产市场，计划冲击销售规模1500亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，突破千亿规模意味着其已成为大规模房企，在品牌价值等方面有望得到快速提升。同时，千亿目标也可以支撑股价。而土地储备结构则有助于企业业绩增长，如果企业在前两年布局了三、四线城市，近两年又布局了一、二线城市，在2019年有望迎来反弹。针对金科来看，其近两年拿地粗略均表现较为稳健。
盈利能力提升 证券机构给出“买入”评级
2018年，在调控背景下，房地产成交量平稳，一线及热点二线城市热度得到抑制，三四线城市逐渐回归理性。在此背景下，房企盈利能力成为业界关注焦点。
在众多公布2018年业绩的房企中，金科股份业绩因得到加速释放，表现较为亮眼。具体来看，在核心财务指标方面，2018年，金科股份2018 年营业收入为412.34 亿元，同比增长 18.63%，实现连续八年增长；扣除非经常性损益的净利润40.19亿元，同比增长137%，实现连续五年增长。
由于项目开发、企业扩张等原因，需要投入大量资金，高负债已成为国内地产企业“标配”。尤为注意的是，从去年开始，房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管，地产企业的融资渠道受阻，融资成本不断上升。但是，在债务和现金流方面，金科股份财务状况较为健康。
数据显示，截止至2018年底，金科股份剔除预收账款后的资产负债率为 50.57%，较2017 年底下降了 7.99 个百分点，财务杆杆率持续改善；期末该公司在手货币资金 298.5 亿元，较上年底增长 60.26%，现金短期债务比为 1.08，能有效覆盖短期负债，公司主体长期信用等级上调至 AAA。
同策研究院总监张宏伟表示，利润增速、规模增速及负债水平是决定一家房企是否具备成长性的主要指标。
正是由于金科股份的增长性，民生证券、银河证券分别给出“推荐”评级，东北证券给出“买入”评级。其中，银河证券在研报中称，预计公司2019-2020年的每股收益分别为0.75、0.86元。以3月27日7.08元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为9.44、8.23倍。
转型“美好生活服务商” 加速多元化布局
在去杠杆、去库存等多重影响下，行业进入存量时代，房地产企业纷纷转型多元化布局。基于转型“美好生活服务商”的战略定位，金科股份由传统单一房地产商转型为民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养“四位一体”的相关多元化产业协同发展整体格局。
金科股份将推进科技产业建设，聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据等特色产业，致力于产业园区的投资、建设、孵化、运营。同时，布局文化旅游康养产业，紧扣国家乡村振兴战略、文化健康产业发展战略，持续加大在相关产业的投资力度。此外，金科股份将围绕社区业主的衣食住行、游购娱教，打造全方位、全周期的现代服务产业链，打造人、云、端的智慧社区生态。
经过多年发展，在转型服务商方面，金科股份一方面通过拓展物业服务管理面积，构建系统技术平台，实现用户大数据分析能力的跃升。另一方面加强增值服务的发展，引入高质量的合作方共建社区服务生态圈，并在社区教育、社区健康、社区金融、社区电商等部分领域进行重度垂直发展，进一步服务好用户提升收益。并于 2017 年 05 月 26 日新设了子公司金科金教育有限公司，整合优势教育品牌与品牌教育资源合资合作。
而在多元化跨界运营方面，据金科股份董事长蒋思海介绍，作为金科新型业务板块，在近两年的重点培育下，已在重庆、山西、成都、长沙、济南等八个省、核心城市，实际落地近10个科技产业项目。
据悉，目前金科产业签约收入约100亿元，入园企业近1000家，园区总产值超过500亿元，已具备科技产业园区开发能力，产业运营能力快速提升，产业投资能力增强，“开发、运营、投资”的业务模型现已形成。
除此之外，在“产业兴国”战略的不断深化之下，金科股份针对产业地产的发展与布局，已确定“产业综合运营”的战略发展思路。截至目前，金科产业已与中科院、军科院、北理工、清华、北大、京东方、国药、东软等合作，组成产业创新的坚强同盟。并在长沙、重庆、太原、沈阳、贵阳、成都等城市布局“八城十园”，已开发建设产业物业300余万平方米，入园企业超过500家。
在严跃进看来，多元化转型已成为房地产企业发展方向，不仅可以分散业务风险，还可以对关联的地产业务的发展有正向影响。从金科产业布局来说，依然是强调土地储备和住宅业务开发，但多元化业务转型将促进得到进一步稳定发展。
