融创2018净利同比增50.6%进入加速释放期 聚焦一二线后市可期

金煜 刘洋/文 舒娟/编辑     

2019年03月31日 14:29  

本文3301字,约5分钟

3月29日,融创中国(01918. HK)发布2018年财报显示,2018年融创合同销售金额为4608.3亿元,同比增长27%,销售额排名行业第四名。与此同时,2018年融创实现营收1247.5亿元,同比增长89.4%,净利润为165.7亿元,同比增长50.6%,继续保持快速增长态势。

值得关注的是,2018年融创净负债率水平稳步下降、现金流充裕且持续为正,土储货值达3.55万亿元,收并购战略效果显著。2019年,融创中国将销售目标定为5500亿元,优先布局一二线城市的高端土地。在业内人士看来,融创中国通过收并购战略,降低拿地成本、扩大盈利空间,并提高其业绩增长速度,而未来其文旅和文化板块有望成为业绩新增长点。

融创进入利润加速释放期

融创中国业绩增长由高速向稳健转变。财报显示,2018年融创合同销售金额为4608.3亿元,同比增长27%。其中,归属于集团的权益合同销售金额为人民币3262.8亿,同比增长23%。通过梳理发现,融创中国2016-2018的三年合同销售额复合增长率达75%,远高于百强房企整体销售额年复合增长率40%的水平。

从营收和净利润方面来看,2018年融创中国营收1247.5亿元,同比增长89.4%,净利润165.7亿元,同比增长50.6%,继续保持快速增长态势。另外,2018年该公司毛利率达25%,同比增长4.31%,权益净利率提升至12.4%。

在业绩快速增长的同时,融创净负债率水平稳步下降。财报显示,截至2018年底,融创净负债率同比减少52.5个百分点。不仅如此,2018年该公司现金余额1202亿元,同比增长24%,经营业务的现金流入净额527.3亿元,现金流充裕且持续为正。目前,融创总资产7166.06亿元,同比增长15%,所有者权益727.20亿元,同比增长20%。

事实上,自2018年来,UBS(瑞银)、摩根斯丹利等机构纷纷给予融创“首选买入”评级。同时,融创以较好的业绩回馈股东,2018年公司每股分红0.809元,同比增长61%。

融创中国行政总裁汪孟德表示,由于融创正处于快速成长期,需尽快做大公司净资产规模,使财务结构持续优化。分红是融创的一项长期政策,预计公司还将持续释放利润,稳步增长的利润将为分红奠定基础。

对于如何平衡规模和效益,融创中国董事会主席孙宏斌表示,效益肯定重要,但是没有规模,效益也不会有量级,所以既要有规模又要有效益。不过,不同的阶段追求不同,现如今融创已经实现规模化,因此效益变成第一位。

中原地产首席分析师张大伟认为,融创营收、净利等指标的增长较为明显,尤其对比万科2018年20.4%的净利涨幅,融创中国50.6%的净利润涨幅位居行业龙头行列。同时,2018年融创降杠杆取得较好效果,整体资金链表现稳健,可应对当下行业整体面临的资金短缺以及融资成本高等压力。

在中指研究院常务副院长黄瑜看来,2018年融创毛利率和净利率水平处于行业内较高水平,“收并购之王”的称号也是指其对于收并购的项目的管理和控制在业内属于较优水平,因此其现金流水平能够持续保持良好水平。

3.55万亿元土储支撑高质量发展

一直以来,土储的质量和数量是房企主要的核心竞争力。财报显示,截至2018年底,融创拥有土地储备面积2.56亿平方米,对应货值3.55万亿元,土地平均成本4181元/平方米。其中,2018年融创新增土储约4820万平方米,权益土储约2631万平方米,平均土地成本3723元/平方米,超过同期15000元/平方米的销售均价,存在较大利润增长空间。

值得一提的是,对比2017年,融创中国获取一二线土地约4700元/平米的价格成本,2018年新增土地成本每平方米下降超数百元,为未来业绩增长奠定基础。 据了解,融创中国的房地产开发业务已基本完成国内一线、二线及强三线等城市的全国化布局,并划分为八大区域进行管理,高质的土储成为该公司房地产业务持续稳步发展的保障。

融创收并购战略持续发挥作用,进一步为公司增加优质区位且有长期溢价能力的稀缺土储。财报显示,2018年融创中国以125.53亿元的价格收购泛海建设公司100%的股权获得北京泛海国际项目1号地块以及上海董家渡项目100%的权益。据了解,两项目均位于城市核心区域,且周边住宅项目售价均已超过10万元/平方米。

据孙宏斌介绍,2018年融创有200个成功的并购案例,并购拿地占比将近70%,其中50%是通过并购公司获得的土地,另外20%是一二级联动获得的土地。预计2019年,融创还有新的并购落地。

对于未来融创收并购战略的具体规划,汪孟德表示,目前市场上有很多收并购的机会,但融创土储量相对充裕,对于新项目有着非常严格的标准,对于达不到利润回报要求的土地不会轻易拿。

华创证券研报显示,融创坚持一二线城市布局,以逆周期扩张策略,借并购扩张土储,同时多数土地成本低廉,利于实现快周转及高毛利率。剔除旧改等协议状态土地,融创总土储约1.6亿平方米,可覆盖2018年销售面积的5倍,预计2019年在土储结构上,一二线城市弹性高于三四线城市,充足且高质量的土地储备将保障公司未来的发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,融创通过收并购战略,降低拿地成本、扩大盈利空间,提高其业绩增长速度。尤其一二线城市土地改造成本相对较低,城市人口消化能力较强。

围绕“地产+”布局美好生活

财报显示,2019年融创将新增6062亿元可售资源,在华北、北京、上海等101个城市合计拥有7834亿元可售资源。其中,6589亿元可售资源分布于一二线城市,占比84%。

2019年,融创预计全年将有超过400个项目进行销售,预计总可售资源超过7800亿元,主要分布于分布在一二线城市和强三线城市。据融创中国董秘兼副总裁高曦介绍,“未来融创拿地将充分判断市场机会,坚持较高的拿地标准,优选一二线核心城市的高端土地。”

在孙宏斌看来,2018年年底至2019年年初,融创在市场短期窗口拿了一些土地,主要分布在一二线城市,地拿质量和体量较好,不过预计未来公司的拿地策略以谨慎为主。谨慎拿地的原因在于,现在许多城市土地市场偏热,拍卖地价比较高,另外受市场和政策管制影响,住宅售价大幅提高的可能性较小。

孙宏斌进一步表示,2019年房地产大幅放松可能性不大,融创仍需注意防范市场风险。

尽管对于2019年市场预判不太乐观,但融创依然在去年基础上提高了销售目标。根据规划,融创2019年的销售目标定在了5500亿元。

事实上,融创于2019年主动做出战略调整,企业定位升级为“中国家庭美好生活整合服务商”,并围绕这一战略拓展业务边界,从房地产、物业服务领域,开始加速拓展文旅、文化两大业务板块。

孙宏斌指出,房地产开发业务是融创绝对核心主业,多元化只是在发展“房地产+”的业务,包括文化和旅游。针对新业务方面,公司将继续严格限制新业务的投资,重点提升现有非地产业板块业务的盈利能力和竞争优势,希望能将其培育成为未来新的业绩增长点。2019年,在融创文旅业务方面,将有广州、无锡、昆明三个文旅城开业。

来自安信证券研报显示,2018年融创在资本市场上的动作频繁,如收购万达文旅项目以及乐视相关资产。万达文旅是公司布局文旅板块的开端,文旅和住宅物业相捆绑,项目护城河效果较好,有望提升住宅物业的升值空间。对乐视的投资,主要在于电影产业是融创目前布局中的一大重点。目前文旅和文化板块处于培育期,未来规模提升带来的效益有望成为公司新的业绩增长点。

黄瑜分析认为,融创布局的城市结构相对集中于一二线城市,对城市的选择比较精准和谨慎,土储总量充足能够支撑其主业和多元化业务的发展。尤其,融创收购万达文旅项目,融创做中高端产品的能力能够匹配其发展文旅地产,但文旅地产的运营水平仍需时间沉淀。

严跃进表示,近几年房价上涨明显,虽然多数城市均在执行限购限价政策,但一二线城市需求较三四线城市来看更为持续,未来仍有较大的市场空间。

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