2019年第一季度，楼市分化趋势明显。4月1日，来自中国指数研究院发布的报告显示，对比一线楼市开始回暖，三四线城市新建住宅均价累积涨幅同比收窄1.12%，新房成交面积同比下降10.6%至27万平方米。房地产市场城市间的分化加剧，对于重金布局三四线城市的房企来说，2019年将面临高周转抑或是存量改造的两难抉择。
值得关注的是，一季度广州、天津、福州等热点城市市场开始回温，流拍土地数量下降、溢价率有所提升，而三四线城市的土地成交规模则出现大幅度降温。数据显示，一季度一线城市住宅用地成交量同比增长12.8%，二线城市、三四线城市住宅用地成交量分别同比下降3.5％、25.8%。
中指院研发中心研究副总监吴建钦分析认为，造成三四线楼市降温的原因，一方面由于“因城施策”等政策层面较为稳定，一线和部分热点二线城市供应量提高的同时，住宅刚性需求也得到合理释放。另一方面，受棚改政策影响，三四线城市房企投资需求下降，减少了三四线城市的拿地比重，重回一二线土地市场，而购房者需求开始回归理性。
《财经》新媒体记者通过梳理部分房企的2018年财报发现，多数企业均将销售额增长率设置在10%-20%之间。融创、龙湖等房企对2019年房地产市场持审慎态度，分别将销售额增速设置为19%、10%，恒大则将业绩增速仅设为9%，而万科、碧桂园未对外公布2019年的销售目标。
据了解，受春节以及推盘节奏的影响，2019年一季度房企销售目标完成率均值为18.5%，不及目标总额的四分之一，目前新城控股完成全年销售目标17%，富力及绿城中国仅完成目标的16.3%及12.8％。
面对复杂多变的房地产市场，对于继续走高周转之路，还是挖掘存量物业的升值空间，不少房企处于两难境地。房企该如何判断做出选择呢？
在吴建钦看来，2019年一线城市前期政策调控力度较大，市场最先触底，不过在长期需求强劲叠加供应量大幅增加的影响下，市场成交规模有望回升。从整体来看，购房需求大规模释放不具可持续性，短期内热点城市市场回温，但难改全年市场调整态势，未来房价仍将保持平稳态势。针对三四线城市，在过去两年量价齐增的背后，购房需求面临透支风险，加之棚改红利衰退，市场下行压力较大。
中指院研发中心研究总监李建桥认为，目前来看，北上广深核心区建成住宅面积已达到30%以上，这意味着增量房市场将收缩、存量房市场将逐步打开，房企在这些城市可重点考虑存量物业方面的创新，如城市更新和长租公寓。而三四线市场仍以居住需求为主，房企可持续走高周转战略。
不过，房企还需注意自身负债率。李建桥指出，从行业平均水平来讲，85%的负债率是房企经营的一个重要红线，而房地产行业存在预售制度，剔除应收账款的负债率若超过60%，房企需要高度重视并应采取有效措施降低负债。
