新城控股近期收到上交所下发的年报问询函，其中利润构成、关联交易成为问询重点。4月3日，新城控股(601155.SH)在接受《财经》新媒体记者采访时表示，目前公司董办正在组织回复问询，相关争议性问题以该公司公告为准。
记者注意到，上交所这份《关于对新城控股集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》，要求新城控股就2018年年报中关于利润增加、与关联方资金往来、现金流等5个方面进行补充披露，共涉及16个问题，涵盖该公司是否存在通过一些手段调节利润、是否存在通过关联方借款的高利率水平侵害公司利益，并要求公司补充披露经营活动和投资活动现金流紧张的主要原因，以及吾悦广场物业出租及管理业务毛利率下降的原因等，并要求其在4月19日前进行回复。
值得注意的是，上交所尤其指出了公允价值变动损益操纵利润的可能性，要求该公司对报告期内投资性房地产公允价值出现大幅增长的合理性以及利润增长的可持续性、风险作进一步补充。
在新会计准则下，企业可按成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行核算。如果采用公允价值模式计量，无需对投资物业计提折旧或进行摊销，还可通过重新评估投资性资产从而提高账面价值，进而间接增加利润。
年报显示，2018年新城控股投资性房地产公允价值从234.96亿元涨至407.58亿元，涨幅高达73%。其中，投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，同比增长209.02%，这一部分计入合并利润表中，占归母净利润的26.78%。相当于超两成半的利润都来自于公允价值变动，而非房屋销售所带来的收益。
有观点认为，若剔除物业公允价值的变动因素，新城控股的净利润未必出现大涨之势。上交所要求该公司对公允价值大幅增长作详细的解释，以此确定新城控股是否通过公允价值增值来虚增利润。
不容忽视的是，除公允价值可以影响利润外，合并报表选择性也会影响到年报数据。根据会计准则，合并财务报表的合并范围应当以控制为基础给予确定，但新城控股有数个持股比例不高的合营企业转子公司，另有多家持股比例超过50%的合（联）营企业，却未被纳入合并报表。
年报显示，新城控股通过协议约定方式，将持股49.51%的青岛卓越新城置业有限公司和持股50.50%的义乌吾悦房地产发展有限公司纳入合并报表范围。通过收购许昌市昱恒房地产开发有限公司（下称“许昌昱恒”）1%股权和进行协议约定的方式，将持股32.38%的许昌昱恒纳入合并报表范围。合营企业转子公司为新城控股带来了6.77亿元投资收益，占该公司2018年归母净利润的6.45%。
那么，新城控股对于持股32.38%的许昌市昱恒房地产开发有限公司是否具备实际控制权？而对于持股比例超过50%的合（联）营企业为何未并表？对此，上交所要求新城控股补充披露这些持股比例超过50%的合（联）营企业的资产、负债以及盈利情况，逐一说明未将持股比例超过50%的合（联）营公司纳入合并报表范围的依据，以及上述处理有无调节利润的考虑。
除此之外，新城控股应付关联方款项金额较大也受到上交所关注。问询函显示，上交所要求新城控股披露存在大额其他应付款的原因和主要业务背景，并告知是否存在商业实质。
记者注意到，2018年新城控股其他应付款同比增长33.50%至479.22亿元，其中，应付关联方款项336.38亿元，占比约为70.19%。而在诸多关联方中，共有40个期初应付款为0元的关联方，期末合计产生应付款约为109.41亿元。此外，诸如苏州环太湖文化艺术城置业投资有限公司应付款从期初1.81亿增至11.46亿、天津俊安房地产开发有限公司应付款从期初4911.4万增加至期末3.65亿元等应付款激增现象不胜枚举。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次问询或将对公司正常经营造成较大压力，尤其是资金及合作方面。有关新城控股投资性房地产公允价值变动较大，在未作出明确说明的前提下，会成为企业粉饰利润的疑点，需要企业对此类投资项目的实际增值情况作出合理说明。
“近些年房企被问询的情况较少，此次新城控股被上交所问询，一方面可能由于年报中存在一些问题或披露不详细，另一方面说明上交所越来越市场化，能够看到企业财务方面的问题，未来对公司财报监管或将趋严。”中原地产首席分析师张大伟对《财经》新媒体记者说。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，问询函中提出的质疑，是房企惯用粉饰业绩的方式，包括利用公司买卖、资产买卖、公司资产重估以及债务非合并报表让财务报表“好看”。一般非专业的投资者看不懂报表中的细节问题，容易判断错误。此次上交所下发问询函，是让投资者提高投资警惕
