观察|绿城一季度销售额同比下滑8.6% 土储成本持续攀高变现存忧

《财经》新媒体 宋金煜/文  舒志娟/编辑     

2019年04月11日 19:08  

继去年销售额增速回落、净利润大幅下跌后,绿城中国(03900.HK)今年一季度销售业绩出现了明显下滑。近日,绿城中国公布的数据显示,2019年一季度总合同销售额为255亿元,其中代建管理项目取得的合同销售额为74亿元,与去年同期相比分别下降8.6%和42.2%。

值得注意的是,今年一季度绿城中国在杭州、宁波等地拿地成本明显增高,高溢价率获得土地背后是土储成本的持续攀升。而其土储总量和货值,也与头部企业以及同量级企业存在较大差距。由于绿城中国主要市场均为一二线城市,限价、限签政策将影响其土地变现速度,加之从拿地到销售的周期比较长,业内人士担心其在未来房产销售和资本市场将面临更多的挑战。事实上,对于绿城中国总土储较少且成本偏高的情况,联昌证券、兴业证券等机构给予“卖出”、“减持”的评级。

业绩下滑  一二线市场仍面临挑战

一季度部分房企销售业绩增速放缓,而绿城中国的销售额甚至出现了负增长。数据显示,前三个月绿城累计取得合同销售面积约119万平方米,合同销售金额约255亿元,同比分别减少23.72%及8.6%。尤其是一季度代建项目合同销售面积、合同销售金额分别同比下降31.9%、42.2%。不仅如此,绿城中国一季度销售额仅完成全年目标1800亿元的14%,低于中海地产23.05%、龙湖20%、恒大19.9%的年度目标完成率。

针对一季度业绩下滑,绿城方面在接受《财经》新媒体记者采访时表示,前三个月销售额的变化与供货节奏有关,预计该公司上半年销售额约占全年的30%,下半年销售额约占全年的70%。

不可忽视的是,不仅一季度绿城中国销售业绩不及预期,实际上2018年绿城中国就已遭遇销售额增速回落、净利润大幅下跌的情况。数据显示,2018年绿城中国实现销售额1564亿元,同比增长仅为6.9%,较2016年、2017年58.4%、28.4%的销售额增速回落明显。同时,2018年绿城中国股东应占利润10.03亿元,较2017年的21.9亿元下降54.2%,净利润率从2017年的6.37%降至2018年的3.94%。另外,2018年该公司也未完成当年1600亿元的全年销售目标。

对于2018年业绩增速回落,绿城中国给出的官方理由是受出售附属公司、计提减值亏损拨备等方面影响,同时,建设周期长、成本上升则是该公司回复净利率不高的原因。

事实上,虽然绿城在2018年中旬提出“高周转”战略,但实现效果并不理想。对此,今年3月,绿城中国执行董事李骏在2018年业绩说明会上曾公开表示,一般情况下,从拿地到销售,按绿城中国原来的速度比较慢。此外,受制于部分城市限价调控,以及该公司整体财务成本较低的情况下,因此没有必要斩仓出货。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,主要受房地产市场降温影响,一季度绿城中国销售业绩同比出现下跌的情况。若企业业绩持续受市场影响较大,可能将影响全年销售进度。尤其,目前绿城中国年度目标完成率较低,后期或将影响其资金回笼的速度。

“从整个房地产市场情况来看,一季度房企销售业绩均有一定程度下滑,即使三月份一些城市成交量有所回升,一二线城市在限售、限价的影响下仍面临销售压力。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示,有关房企销售目标完成不理想的原因,一方面与市场大环境相关,另外则是受一季度春节长假以及房企推盘节奏和优惠政策等结构性因素影响。

月报数据被指“混乱” 未来或将简化公布

不仅一季度销售业绩下滑,绿城中国月报数据的披露方式遭到部分投资者的质疑。由于自今年2月起,绿城中国只公布了当月销售金额以及累计合同销售金额,而未对当月取得的合同销售金额进行单独公布,并且其公布的数据统计口径较多,有部分投资者在公司股吧中公开指出其月报公布的数据“混乱”。

《财经》新媒体记者查询绿城月报发现,与销售金额相关的统计口径有5个,包括当月销售金额、合同销售金额、已签认购协议未转销售合同金额、代建管理项目合同金额以及集团累计取得的总合同销售金额。

尤其是在2月、3月,该公司仅公布了房产销售部分的累计合同金额。据此,记者计算得出,2月份绿城中国取得的合同销售金额为48亿元、权益金额为22亿元。相较1月份44亿元的合同销售金额以及25亿元的权益金额,2月公司销售金额环比有4亿元的增长,但权益金额环比却出现3亿元的减少。

针对上述争议问题,绿城中国相关人士回应称,由于不同公司业绩公告方式不同,并且每月销售合同可能出现各类变更情况。该公司公布的销售金额是以当月“新增”合同以及“新增”协议未转合同部分计算,即强调“新增”,而合同销售金额则包括“新增”合同以及协议转合同部分的销售额。未来,公司或将考虑简化统一口径进行每月业绩的披露,便于投资者查询。

记者对比多家房企已发布的月报发现,目前多数房企采用合同销售额作为唯一公布每月数据的口径,此前房企曾采用的合约销售(合同销售金额+预定销售金额)方式已不多见。

同时,记者查阅上市公司业绩披露条款发现,根据规定,港股主板公司只需公布半年报和年报,季报则自愿披露并且未作细则要求,不过港交所等机构严惩上市公司提前泄露业绩、财务造假。

在张宏伟看来,不同公司业绩披露的口径并不完全相同。绿城中国产品系列属于中高端偏改善型,受一二线城市限价限签等政策影响,一些销售额数据快速计入当月销售业绩存在难度。同时,对于销售额千亿级别的房企来说,每个月退房、交易取消也会影响其数据的呈现。

严跃进指出,房企自身公布数据的认定标准较为模糊,另外房地产行业销售统计口径较多。除了房管局备案网签的合同销售额,每月披露的销售额是否包含定金以及签署合同但未完成网签的销售金额等情况,缺乏相应标准规范要求。未来,企业自身需对公布的业绩作出详细说明或简化处理,以减少误解的发生。

土储成本攀高  销售变现或存阻力

今年以来,绿城中国拿地成本明显高于2018年的整体水平。据记者梳理统计,2019年至今,绿城中国共计支出77.46亿元拿下杭州余杭区、宁波鄞州区、杭州萧山、宁波东部新城四块土地,溢价率分别为26.15%、37%、49.8%、24.2%,平均楼面价约为每平方米1.98万元。其中,绿城中国以49.8%溢价率获得的萧山地块,楼面价折合每平方米2.58万元,达到封顶楼面价。而2018年,绿城中国新增土地平均楼面价约每平方米1.14万元。

不仅如此,数据显示,截至2018年年末,绿城中国总建筑面积3247万平方米(权益2032万平方米),总土储的楼面地价成本约为每平方米5878元,对应货值约5300亿元。如此来看,绿城中国2018年至今的拿地成本已明显高于总土储成本,获地成本攀升不言而喻。

事实上,有关总土储水平,绿城中国与头部房企以及同量级房企仍存在较大差距。数据显示,万科、融创等头部房企的总土储已超过数亿平方米、货值达万亿以上,与绿城中国相同量级如旭辉、富力总土储超5000万平方米、货值均在7000-8000亿元左右。

正是由于总土储较少且成本偏高,近日联昌证券、兴业证券等机构给予绿城中国卖出、减持的评级,同时,投资机构还对该公司非房地产投资的资本支出(收购百年人寿股权)、永续债发债额提升等导致公司净资产负债率从46.4%提升至55.3%表示担忧。

对于上述质疑,绿城方面回应称,2018年该公司从公开市场获取的土地中,溢价率低于10%的土地占比为70%。同时称,新获取项目近80%集中于一二线城市,股权合作项目占比70%以上,并且2018年该公司融资成本为5.4%,土地成本、融资成本处于可控范围。而对于入股百年人寿,是为实现公司“地产+金融”的规划,后续或将为公司带来增值效益。

自2015年中交集团进入管理层后,绿城中国在管理和投资方面均已发生较大变化,而且不少业内人士担忧受公司目前管理方式以及限价限签等政策层面的影响,未来绿城中国销售业绩摆脱下滑趋势实现快速增长仍有一定压力。“对比万科、融创等较为灵活的营销动作,绿城中国或应对现金流作出让步并加大销售的灵活度,防止该公司在杭州、宁波等重点调控城市获得的高溢价土地被套。“张宏伟说。

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