我爱我家拟5.6亿元收购蓝海购 对赌压力增大承压前行

《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟 王婧雅/编辑  

2019年04月18日 10:06  

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刚刚压线完成业绩对赌的我爱我家,为规模扩张再次许下业绩增长的承诺,而在主营业务增速下滑、转型商管存忧的背景下,公司要完成三份对赌协议或存不确定性。4月17日,我爱我家(000560.SZ)发布公告称,拟以5.6亿元收购湖南蓝海购企业策划有限公司(下称”蓝海购“),并承诺3年累计净利润不少于2.4亿元。除此之外,公司还曾承诺2019年累计完成18亿元的业绩对赌,加之拟收购中环互联作出的业绩承诺,我爱我家身负超过20亿元的业绩对赌压力。

值得注意的是,我爱我家仅以105%的完成率压线完成2018年的业绩对赌。同时,2018年公司主营业务房地产经纪板块业绩增速出现下滑,而从百货零售转型商管做轻资产输出或存商品及供应链管理经验不足等问题,更让业绩对赌的实现蒙上一层阴影。业内人士认为,在旧对赌协议能否如期履约仍是疑问的前提下,新对赌协议一旦生效,公司业绩或将进一步承压。未来,我爱我家若要实现规模扩张和业绩对赌,需提高公司整体的运营效率。

主营业务增速放缓 三重对赌承诺压身 

对于三份业绩对赌承诺,我爱我家的压力不可小觑。4月17日,我爱我家子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司(下称“北京我爱我家”)拟以对价5.6亿元收购蓝海购100%股权,并承诺2019年-2021年蓝海购累计实现扣非归母净利润分别不低于7000万元、1.5亿元和2.4亿元。然而,社区商业服务型企业蓝海购2018的净利润仅有5564.08万元,距离实现2020年业绩增长翻倍、3年累计2.4亿元的对赌目标仍有差距。

除上述新增对赌协议外,记者注意到,2018年12月因拟收购中环互联,我爱我家也曾拟签署一份承诺连续三年业绩增长的对赌协议,若加上目前公司正履行的一份对业绩对赌协议,我爱我家身负3重业绩对赌压力。

据了解,2017年至2018年期间,昆明百货大楼(集团)股份有限公司(下称“昆百大”)以总对价64.13亿元收购了北京我爱我家98.44%的股权,公司证券简称由“昆百大A”变更为“我爱我家”。截至2018年年末,我爱我家集团董事长兼CEO谢勇为我爱我家实控人,与其一致行动人合计持股比例为22.97%。而圆梦借壳上市付出的代价是,我爱我家首次背上了连续三年业绩增长的对赌压力。

从首个对赌协议完成率来看,截止2018年末,我爱我家仅以105%的完成率压线完成第二年的业绩对赌。让业内人士担忧的是,在旧对赌协议能否如期履约仍是疑问的前提下,新对赌协议一旦生效,公司业绩或将进一步承压。

不可忽视的是,从重组后的首份财报来看,2018年我爱我家主营业务房地产经纪板块净利润增幅出现了下滑,从2017年的63.9%下降至26%。同时,与利润相关的运营费用增速显著,其中2018年公司管理费用为10.31亿元,同比增长1030.17%,涨幅已明显超过营收和净利润的增幅,是净利润的3.4倍。

对此,我爱我家方面在接受《财经》新媒体记者采访时表示,由于房地产行业属于周期性行业,受宏观经济、政策调控及流动性影响存在一定波动性,各类影响会波及房产中介行业。有关并表造成费用的增加,具体为年报中所披露的员工薪酬、租赁费、折旧、摊销费等相应增加,因此导致管理费用大幅增长。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥分析认为,由于房产中介公司的营收与房地产交易量以及公司运营能力密切相关。虽然房产中介公司收取的佣金较高,但相应的成本也在不断攀升,包括门店租金、端口费、人员工资等。受房地产市场周期性调整等因素影响,我爱我家若要实现新旧业绩对赌,需要提高公司整体的运营效率。

百货零售业绩下滑 转型商管存忧

除了房产经纪业务增速放缓,昆百大主营业务百货零售业绩下滑也是我爱我家的一大隐忧。根据财报显示,除北京我爱我家外,2018年昆百大等并表公司营收共计15.57亿元,净利润亏损0.38亿元。从营收构成来看,2018年昆百大业务中的商品销售、商业租赁及服务、房地产开发的营收分别为8.66、2.02、1.2亿元,同比下滑3.17%、5.32%、8.31%。

不仅如此,与昆百大相关的部分公司在重组后出现了亏损。财报显示,一家名为“昆明百货大楼投资控股有限公司”2018年营业净利润亏损271.7万元。此前有报道称,我爱我家设立该公司的目的是为统筹昆百大原有业务。

记者查询天眼查发现,这家公司成立于2018年3月,对外投资16家公司,囊括原昆百大相关的商业、家电、商管、房地产、酒店等子公司,还包含前不久被深交所问询的非全资子公司“昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司”。

值得注意的是,我爱我家拥有野鸭湖60%的股权,而2018年该公司净利润亏损920.8万元。另外,我爱我家联营公司昆明吴井房地产开发有限公司(占股49%)、云南国鼎健康产业园区开发有限公司(占股2.44%)在2018年分别亏损144.3万元、257.2万元。

或因收益不佳,在我爱我家2019年的三大业务规划中,除房产经纪业务外,商业零售和酒店物业业务已经消失,取而代之的是房屋租赁及商业资产管理领域。那么,规划调整是否意味着我爱我家或将收缩零售和酒店两大业务?对此,记者从我爱我家方面了解到,公司业务规划调整是因按照收入划分三大板块,但上述两大业务线不会收缩。

有关新增加的商管业务,2109年公司计划储备3-5个大中型购物中心项目,然而发力轻资产输出并非易事。在百联咨询创始人庄帅看来,受电商和购物中心的冲击,传统百货零售业发展前景并不明朗。对于转型商管,我爱我家虽拥有品牌知名度,但对商品和供应链管理的经验或并不充足。面对房地产、商业地产以及专业商管企业早已布局轻资产输出业务,我爱我家更应谨慎对待此业务板块的规模扩张计划。

全国加速规模扩张 面临资金、管理双重挑战

我爱我家在2018年财报中描绘了未来三年的发展蓝图,其计划通过“直营+加盟”的模式以及收并购战略,将业务规模扩张到70个城市、10万经纪人、100万套资管房屋规模。不过,这个宏伟规划的背后,我爱我家仍面临资金和管理方面的巨大挑战。

2018年内,我爱我家负债不断增加。数据显示,截至2018年末,该公司负债总额为88.76亿元,其中本期末短期借款较期初增加130.68%至9.26亿元,长期借款较期初增加49.11%至3.34亿元。另从现金流方面看,2018年我爱我家投资活动产生的现金流量净额为-20.91亿元,而去年同期则为9.99亿元。

对此,我爱我家在财报中解释称,短期、长期借款的增加与公司及子公司新增借款相关,而现金流发生变化的主要原因是2017年12月31日非同一控制下将北京我爱我家纳入公司合并范围,2018年合并范围较上年同期增加导致。

然而,随着规模迅速扩张,我爱我家经营管理的复杂程度将大幅提高,将给公司管理带来一定挑战,并且各业务之间的整合、协同需要时间。我爱我家在2018年年报中承认,整合业务或存在各类管理风险。

赵庆祥指出,中介直营模式成本较高,若要迅速扩大规模只有转型,如加盟模式可分担品牌中介公司的运营成本压力。不过,公司的规模扩张必然会面临各类风险,包括在资金方面以及收并购后如何重组资源。未来,中介企业竞争的关键点在于科学管理,如提高服务和交易的效率。并且,在标准化管理的同时,中介公司也需进行个性化服务的探索来增加营收。