随着竞争加剧，单一的地产开发模式陷入瓶颈期，房企整合运营能力将迎来大考。5月8日，赛迪顾问产业地产研究中心发布的《2019中国产业地产企业业务模式与创新实践白皮书》指出，目前产业地产商仍以房地产业务销售和租金为主要收入，占比超过80%。而物业管理服务、轻资产服务等增值收益占比较低，缺乏新的盈利模式和发展路径。作为产业地产商队伍主力军之一的房企亟需突破固有模式，提高综合运营能力。
多年来，由于产业地产基本是以“先房后产、以房养产“的模式为主，房企陷入以传统地产思维看待产业地产、不识项目区位局限性等困境，导致许多产业地产项目仍处于试水阶段，还有个别项目的投资或运营尚未盈利。而从目前110家产业地产企业整体布局来看，北上深杭企业有60家，占据总数的近三分之二，而广州、天津、武汉、香港位列第二梯队，即一线城市及强二线城市的产业地产布局密度较高，行业竞争加剧。
如何破解房企运营产业地产单一盈利模式及产业资源缺乏的难题？在赛迪顾问产业地产研究中心总经理孙晓利看来，产业地产从几年前的冷门词汇一跃成为绿地、万科、恒大、碧桂园等众多房地产企业以及资本追逐的热门领域，而在未来2-3年将迎来产业地产最活跃、最混乱无序、产业资源争夺最激烈的时期。不过，城市运营离不开产业、城市和人的融合，房企发展产业地产应围绕产业发展规律布局，重在模式的创新和综合运营能力的提升。
白皮书称，除地产开发模式，产业地产的发展模式还包含产业新城、产业投资、基金投资、管理输出等。下一个发展阶段，产业地产运营商要将服务产业发展而非地产租售作为产业地产项目运营的第一要务，同时还应通盘构建差异化的产业核心资源，利用好互联网与金融新渠道发展产业地产。
具体来看，从经营模式上，产业地产应该联合其它领域的优势产业进行优势互补。由于政府平台具有政策支持，实业企业具有行业基础，金融企业具备资金运作能力，互联网企业及其它高新技术企业具备先进技术并自带“流量”，跨界组合将成为未来产业地产领域的抢手选择。
赛迪顾问产业地产研究中心高级分析师王志文认为，目前一二线城市工业用地出让政策趋严，且单纯依靠地块本身价值进行投资已行不通，房企转型城市运营商成为必然趋势。未来，住宅、商业、产业地产的界限会越来越模糊，整个地产行业将转型升级为以人为本、服务价值驱动，例如雄安新区、粤港澳大湾区等多按照产业融合、产城融合、产社融合的创新发展模式。
房企在提升产业地产综合运营能力方面，还应注重人的需求。亿达研究院院长王财认为，产业地产经历了从“关注产品”到“关注人”的变革，现阶段打造产业地产项目不仅要关注入驻企业员工的工作环境，还要关注员工及其家人的生活状态，强调交流的空间，提高工作效率，完善配套，多元融合。
王财进一步称，国际化产业资源的开拓及离岸孵化，能为产业园区招商和运营带来新的活力。企业通过布局科技金融、人工智能等领域，既可以在实践中掌握需求和发展痛点，也培育了地产业务中核心的产业资源。
