上海滨江置业石家庄项目实施“拖字诀”,9年回迁无门

张一胜/文     

2019年06月04日 09:39  

本文3404字,约5分钟

回迁房一直是民生关注的热点话题。近年来,随着房地产市场对保障房体系建设逐步完善,类似回迁房等居民安置问题得到明显提高。但在近日,一起石家庄休门片区居民回迁房9年未有进展事件,再次进入大众视野。

一位休门片区居民向蓝鲸房产爆料称,自2010年,其与上海滨江置业有限公司(下称“滨江置业”)旗下的河北滨江房地产开发有限公司(下称“河北滨江”)签署了城市房屋拆迁产权调换协议,本约定36个月完成回迁,却一直等了9年时间。至今,石家庄休门片区B2区至今未能净地,导致居民无家可归,甚至前期约定的过渡安置费也一度处于停发状态。

在这场“拉锯战”中,滨江置业作为开发企业,为何屡屡推迟项目进度?业主屡次维权讨要“说法”为何投诉无门?针对这些问题,蓝鲸房产展开调查采访。

拆迁9年回迁无望,多方“协调”进展缓慢

“先有休门村,后有石家庄”。位于市中心的休门片区,被称为石家庄市发展的起点。在这个可以称之为石家庄市核心区的地方,一则起于2010年的商品房拆迁“旧事”,始终未能妥善解决。这背后存在的问题,直指滨江置业旗下子公司河北滨江。

蓝鲸房产梳理发现,上述滨江置业虽与总部位于杭州的上市公司杭州滨江房产集团股份有限公司(SZ:002244)名称相似,但两者毫无关系。根据公司官网显示,滨江置业是一家中外合资公司,注册资金4000万人民币,目前仅在上海、石家庄、马鞍山、杭州四个城市拥有项目,规模不大。

据一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出,小房企不着急开发项目,可能是因为房地产市场收紧,会对项目销售不利,延迟开发或许也有囤地嫌疑。

6月2日晚间,不少居民堵在富力广场项目(休门三期A1项目施工地)现场维权。“居民们也是不得已才出来维权的,希望开发商拿出解决问题的态度,让居民能够早日搬迁。”据现场人士向蓝鲸房产介绍说,这场维权行动已经持续了三天。

据悉,2017年,河北滨江引入富力地产,共同开发休门三期的A1地块(居民维权现场)。从现场可以看出,该项目建设单位为河北滨江,而施工单位是富力地产旗下的广州天力建筑工程有限公司,这也就不难理解,居民为何会来到“富力的地盘”维权。

这已不是居民第一次维权。据维权居民王先生透露,从2016年开始,三期居民便开启维权行动。居民的诉求主要是希望政府督促滨江早日施工,完成回迁。

公开资料显示,2002年5月,石家庄桥东区政府与滨江置业签下合同书,确定了休门社区的改造工作。项目分一二三期开发,滨江置业计划出资28个亿连续5年滚动开发,完成项目改造。在完成一二期开发后,由滨江置业控股的河北滨江,专门负责休门三期的开发工作。

在河北省“三年大变样”规划政策下,休门旧城改造项目成为石家庄市“三年上水平”的重点项目之一。2010年,在地方政府的积极推动下,3716户休门居民先后与河北滨江签署城市房屋拆迁产权调换协议。协议约定,36个月回迁,并按时发放过渡费。然而9年过去了,截止到2019年6月3日,还有2800户近1万人尚未回迁。

蓝鲸房产了解到,休门三期分为A、B两个区共6个地块,其中A1、A3、B3地块为商业区,A2、B1、B2地块为回迁区。目前,A2、B1区域回迁房已经落成,并有上千户居民回迁。而作为“回迁大区”的B2地块进展一直不顺。迄今为止,该地块尚未完成拆迁工作。上文提到的维权居民,便是B2回迁区的居民。

按照《石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见》,实施城中村改造,应当按照旧村整体拆除,优先建设安置住宅的原则进行,确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除的,其他建设项目不得开工建设。

但蓝鲸房产梳理发现,滨江方面置政府法令于不顾,不但引入了富力地产(HK:02777)开发A1地块,还在未取得销售许可证的情况下,私自开启两栋商品房的销售工作。为此,桥西区政府于2018年12月10日,专门发布了《关于对“滨江·天禧府”项目的购房风险提示》,提醒广大购房群众不要购买。

由于长时间不能交房,陆续有居民将河北滨江起诉至法院,要求其履行协议,法院虽然也曾判决,要求开发商履行《城市房屋拆迁产权调换协议书》的约定,但在河北滨江无法完成前期拆迁的情况下,此判决无异于一纸空文。

在此期间,河北滨江也曾制定了回迁进度表,不过由于土地未能完成净地,其承诺也屡屡爽约。

北京市东元律师事务所合伙人李松律师向蓝鲸房产指出,在项目开发过程中,开发商的行为已经构成了违约,应当承担相应的违约责任。他表示,居民可以根据当时签订的城市房屋拆迁产权调换协议,如果对逾期支付过渡安置费的利息或者罚息有过约定,则可以申请获得相应逾期费用。

事实上,在前几年房地产市场高温行情中,房企为了抢占市场引发的种种问题,在环京区域表现尤为明显,随着市场行情降温,房企开发销售积极性下降,类似回迁房这种开发周期较长的项目往往成为问题高发区域。

据蓝鲸房产不完全统计,2019年以来,仅在石家庄邯郸两地就有四起相同居民维权案例爆发。

变相制造”钉子户“,河北滨江或目的不纯?

对于这宗推迟多年,开发进展不畅的项目,河北滨江似乎并未表现出足够的积极性。对此,河北滨江向蓝鲸房产表示,城中村拆迁项目,一般历时都很长,一些老人不愿搬迁,导致拆迁进度缓慢。

据居民王先生介绍,目前B2区尚有16户居民未签署协议,此外,还有回民食品厂和国资委旗下两家公产单位地块一直未迁出。此前,国资委方面已经与河北滨江方达成协议,约定河北滨江以20%、80%两笔付款形式,完成上述厂房及共产单位土地拆迁工作。然而,滨江方面在付了20%款项后,便不再支付剩余款项,而回民食品厂项目拆迁补偿始终未能谈拢。按照王先生的说法,“滨江方面在拆迁款问题上坚持不让,变相制造钉子户,回民食品厂恰好成了滨江口中那个无法拆迁的‘原因’”。

此外,居民李先生也向蓝鲸房产透露,这次改造还有诸多不合法之处,原本的旧城改造项目变成了城中村改造。据了解,部分居民原来所拥有的是国有土地上的私人商品房,然而,在政策执行上,是按照城中村改造政策执行,地块上的房子成了划拨土地上的经适房或房改房。按照规定,划拨用地上面建造房屋,未来如若出售,需要缴纳1%的土地出让金,才可以在市场上流通。部分拆迁居民对此也颇有微词,一定程度上也延缓了拆迁进度。

双方虽然各执一词,但石家庄市政府给出的一种解释也反映了一定的客观情况。2018年11月,石家庄政府在回复居民留言中表示,随着市场变化,房地产市场价格高升,作为未拆的公产单位及个体居民难免会提高标准诉求,造成开发商想拆拆不动,不拆回迁房又盖不成的状况。

据安居客数据显示,石家庄2010年房价大概在5700元/平,而2019年5月,石家庄房价均价为15084元/平。9年时间里,房价涨了一倍多。而房价的上涨,也让拆迁谈判变的困难起来。

让居民担忧的还有滨江方面的资金状况。据居民透露,河北滨江并未缴纳拆迁保证金,期间居民过度安置费也一度停发。此外,在2018年12月21日,滨江方面还计划将安徽马鞍山市中心4层整栋8264.62㎡商业裙楼物权转让,起拍价格定为5000万,可见其资金并不充裕。

上述不愿具名的业内人士向蓝鲸房产介绍,一般对于城中村改造,都是采取“先拆迁,后商业”的原则,以确保拆迁居民的合法权益。然而,河北滨江却先把能卖的产品都给卖掉了,该出的钱却没有出够,这才导致了项目如此被动的局面。

李松律师表示,从法律角度上说,除了追究企业违约责任之外,被拆迁的住户可以要求政府主管部门行使监督职权,政府主管部门也应当对旧城改造项目进行监督。

如今,富力广场已被列入石家庄市2019年重点建设项目,开发进程如火如荼,但未能回迁归家的居民却依旧在为早日回迁而艰难维权。这场跨越9年的纠葛,何时才是终点?河北滨江向蓝鲸房产表示,会尽快给回电,但直至发稿前并未收到答复。希望河北滨江欠居民的一个答复,不会迟到。

(来源:蓝鲸 作者:张一胜)

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