继泰禾、金科、云南城投等房企相继收到交易所的问询函后，新湖中宝也不幸“中招”。5月30日晚间，上海证券交易所对新湖中宝（600208.SH)下发2018年度年报事后审核问询函，要求该公司在6月10日前进一步披露是否存在经营和偿债风险，以及内部债权转外部债权、资金拆借和应收账款回收情况是否会增加偿债压力等15大问题。
作为浙系房企中较为低调的一员，2018年新湖中宝净资产负债率不断攀升达179.6％，同比增长34.8%。同期，公司短期偿债压力大增，即持有的160.18亿元货币资金不足覆盖一年内到期的221.5亿元非流动负债。在高负债压力之下，2019年该公司大股东一直在质押公司股权，并通过大举发债来补充现金流，从而引发了上交所质疑。在业界看来，虽然金融科技业务为新湖中宝贡献部分利润，但仍具有一定投资风险，而且欠款回收存不确定性、较多房地产旧改项目无法迅速变现，导致公司偿债压力增大。
经营能力遭质疑
对于房企而言，现金流意味着企业的生存血液，尤其经营活动现金流是企业经营状况的关键的指标。年报显示，2018年新湖中宝经营活动现金流量净额为-37.79亿元，同比下降324.5%，其中销售商品和提供劳务项目收到的现金减少而支出现金的增加。上交所要求新湖中宝进一步披露经营活动中来往款的具体内容并说明公司是否存在经营风险。
上交所对该公司主营房地产业务业绩的可持续产生疑问。问询函指出，2018年新湖中宝存货为703.54亿元，同比增长18.5%，而2018年预收账款仅163.57亿元，同比增长仅为5%，需公司补充披露是否有充分计提存货跌价准备，并分地区说明其存货和去化情况以及房地产业务的盈利能力和业绩可持续性。
而对于杭州、衢州、苏州、上海等多个开发时长超十年的项目，上交所要求该公司说明项目开发缓慢的原因以及后续进展安排。
同时，上交所还关注到公司投资金融资产业务的收益问题。上交所注意到，新湖中宝投资资产包括债券、股票、基金、理财等多种类型，不过2018年其投资活动现金流量净额仅为-40.69亿元，连续四年为负。而该公司以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为14.83亿元，其中2018年新增基金投资12.39亿元，而在报告期内该项基金投资公允值变动为－1017万元、收益为－1202万元。因此，上交所要求该公司进一步披露期其基金投资的产品种类、投资规模和实际投资收益等情况，以及此类业务的风险。
不可忽视的是，在投资业务中，该公司在2018年赎回66.13亿元理财产品的同时，还购买了46.73亿元理财产品。但反应在年报其他流动资产一栏，2018年理财产品科目余额显示为0。对于此问题，上交所要求新湖中宝进一步核实、补充披露公司理财产品余额为0的原因，以及购买理财产品的投资规模、投资期限和收益率情况，有无存在较大的投资损失风险。
从问询函内容可见，其主营房地产业务和多元化金融业务或存在经营问题。事实上，2018年新湖中宝的营收和净利润双双下降。2018年该公司营收同比下降1.6%至172.3亿元，归母净利润同比下降24.6%至25.1亿元。同时，记者从其年报中发现，新湖中宝已意识到其经营风险和投资风险。
新湖中宝在其2018年报中明确表示，由于房地产项目开发时期长、投资大，公司在开发、设计、工程、销售等环节存在经营风险，又因持有较多金融及其它股权投资，公司存在投资收益未达预期或因被投资企业经营不善所带来的投资风险。同时，东方证券研报也指出，2018年该公司的投资收益减少影响其整体业绩表现，并且公司项目销售及结算进度不及预期，毛利率变化存在不确定性。
截止5月31日收盘，该公司股票日跌幅4.73%，创近2个月新低，报收3.02元/股。
偿债压力陡增
一直以来，房地产行业负债率较高，不少公司偿债承压，而由于新湖中宝存在较多资产受限和对外担保情况，上交所对于其偿债能力以及拆借资金和账款的回收情况表示担忧。年报数据显示，该公司受限资产合计454.47亿元，占公司总资产的32.49%，对外担保合计224.23亿元，占公司净资产的65.21%，受限资产和对外担保资产占公司资产和净资产比例均较高。
问询函指出，2018年公司货币资金为160.18亿元，同比下降10.05%，且其中14.35亿元处于使用受限状态，该公司货币资金的存放情况是否存在与控股股东或其他关联方联合或共管账户的情况，是否存在货币资金被他方实际使用的情形。
同时，上交所还对要求该公司补充说明，对于资产负债率超过70%的被担保对象的债务担保占比达74.46%，未来这些公司是否存在债务偿付风险。
此外，针对报告期内向控股股东新湖控股提供24.78亿元资金用于资金周转，上交所要求公司说明此次资金拆借是否存在回收风险，以及是否涉嫌控股股东非经营性资金占用。而针对公司应收账款中前五名欠款8.53亿元的收回，上交所也提出质疑，要求其补充说明前五名应收款的交易对象、交易金额，以及是否存在回收风险。
事实上，2018年新湖中宝的负债水平明显上升。2018年，该公司负债总额为1055亿元，较2017年的916.7亿元增长15%。同时，其资金负债率和净资产负债率分别为75.4%和179.6%，分别同比增长1.8和34.8个百分点。而2018年上市资产负债率均值为68.09%，净资产负债率均值为92.52%，这意味着新湖中宝的负债水平高于行业均值。
东方证券研报指出，净资产负债率上升，主要原因在于2018年该公司保证借款大幅增加，从而带来长期借款规模的扩大。而公司短期负债覆盖比率为0.8，较2017年下降0.5，主要原因公司持有货币资金同比下降10%。
为缓解资金压力，2019年以来，新湖中宝不断发债、质押股权。如3月中旬，公司获证监会准许发行不超75亿元公司债券，并在境外发行总额2.75亿元的债券，但票面年利率为11%，远高于其2018年6.33%的平均融资成本；5月下旬，公司股东宁波嘉源实业发展有限公司继续质押手中股份，其与一致行动人合计质押股份占其持有总数的77.40%，达公司总股本44.19%。
在业内人士看来，新湖中宝融资步伐加快的背后，是该公司负债压力的增大。对于近一两年需集中偿付大量长短期债券的新湖中宝来说，现金流承压。并且，其金融资产投资业务盈利能力不及预期，而且欠款回收还存在不确定性，加上较多旧改项目无法迅速变现，无疑又增加了公司整体偿债压力。
