中国金茂接连转让项目股权背后:解决交叉持股难题 短期资金承压

《财经》新媒体 徐倩/文 舒志娟/编辑     

2019年06月14日 20:01  

本文3018字,约4分钟

在不到一个月的时间里,走高端路线的中国金茂控股集团有限公司(下称“中国金茂”)连续出让项目股权引起关注。6月12日,北交所挂出的公告显示,由中国金茂实际控股的宁波方兴投资咨询有限公司(下称“宁波方兴”)拟转让北京茂丰置业有限公司(下称“北京茂丰”)28.56%股权,转让底价为5.3亿元。

值得关注的是,自5月下旬以来,中国金茂已经连续转让和退出多个项目,包括北京两个限房价项目及长沙的写字楼等。虽然中国金茂解释此次转让北京茂丰是为了解决项目交叉持股的现状,并非集中对外出售项目,但是在业界看来,在当前融资环境收紧、金融管控趋严的情况下,转让地价高的项目有回笼资金的考虑。同时,北京部分限竞房等项目由于地理位置和政策配套方面的不足面临去化的难题。

转让股权 解决交叉持股 

6月12日,北交所披露信息显示,宁波方兴拟转让北京茂丰28.56%股权,转让底价为5.3亿元。据天眼查信息显示,宁波方兴由北京兴茂置业有限公司100%控股,实际控股方为中国金茂控股集团有限公司。

同一天,北京保利营房地产开发有限公司(下称“北京保利营”)转让北京金丰置业有限公司(下称“北京金丰”)10%股权,转让底价为1590万元。来自天眼查信息显示,北京保利营由保利(北京)房地产开发有限公司100%控股,实际控股方为中国保利集团有限公司(下称“保利”)。

据金茂内部人士解释称,“金茂和保利同时挂出股权转让公告,是为了解决当时拿地后交叉持股的情况,便于双方独立操盘。”

公开资料显示,2015年10月21日,碧桂园和中国金茂联合体以34.2亿元和17.6亿元拿下北京丰台区花乡四合庄1516-28-A(下称,花乡A)和1516-28-B(下称,花乡B)两宗综合性商业金融服务业用地,溢价率分别为140%和146%,综合楼面价2.9万元/平方米,而后由于“地块的价格和资金问题”,随后碧桂园选择了退出,一度在市场上引发“高价地退地”的风波。

值得注意的是,北京金丰和北京茂丰分别负责开发花乡A和花乡B地块。而这两家背后的股东均是由保利营、宁波方兴、北京丰科投资有限公司(下称“北京丰科”)三家组成。

据天眼查显示,保利营在北京茂丰中持有70%的股权,在北京金丰中持股占比10.01%;而宁波方兴在上述两家公司中分别持有28.56%和44.1%;北京丰科分别持有45.9%和1.44%。

保利营转让完持有金丰的股权后,将退出花乡A地块开发。而中国金茂转让完宁波方兴股权后,也就意味着其全部退出花乡B地块的开发。

在中原地产首席分析师张大伟看来,双方各自转让对方的股权,目的是实现独立操盘。

退出高价地谋回笼资金

值得注意的是,近期中国金茂频频挂牌转让旗下其他项目股权。5月27日,北交所项目产权转让预披露信息显示,中国金茂拟转让在北京的两个住宅项目,包括北京昊远置业有限公司(下称“北京昊远”)的34%股权及天津北方泽茂企业管理有限公司(下称“北方泽茂“)的100%股权。两个交易目前都仍处于预披露阶段,还未公示转让底价。

据介绍,北京昊远为北京经济技术开发区河西区X89R2地块的项目公司,由金茂、中铁、路劲共同设立。其中,金茂持有34%股权。该地块是2018年10月由金茂、中铁、路劲联合体拿下,楼面价为3.3万元/平方米,属于限房价项目,住宅销售限价52695元/平方米,最高销售限价55330元/平方米,同时执行90/70政策,即“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”。

而北方泽茂控股股东为金茂投资管理有限公司,由中国金茂100%控股。2019年2月,北方泽茂联合北京煦腾房地产开发有限公司以18.3亿元竞得北京市通州区永顺镇TZ-0104-6002、TZ-0104-6001地块,成交楼面单价23331.72元/平方米,溢价率19.61%,该地块销售均价不得超过52508元/平方米,且最高销售单价不得超过55133元/平方米。

针对此情况,曾有媒体报道称,金茂进行股权转让的核心原因是拿地价格超出预算,金茂正在加紧筹钱,改变发展策略,放弃高价地块,盘活存量资产。

中国金茂内部相关人士告诉《财经》新媒体记者,转让北京茂丰置业有限公司是为了解决项目交叉持股的现状,而转让北京限房价项目是由于地价超出了此前合作双方约定的价格因而退出,所以并非集中对外出售项目。

同时,中国金茂2018年的财报数据显示其面临着短期偿债的压力。截止2018年12月31日,中国金茂的计息银行贷款和其他借款(流动及非流动)为879.73亿元,较2017年12月31日的713.32亿元上涨23%。其中一年内到期借款为219.76亿元,略高于在手货币资金。但是,从长期负债指标来看,其2018年期末资产负债率为71.19%,同比2017年的70.08%略有上升,总体负债规模可控,尚未触及房地产行业资产负债率80%的风险指标。

财经评论员严跃进分析认为,对于土地项目或房产项目的转让,本身都具有双重属性,即一方面是为了回笼资金,另一方面是体现了资产变现的能力。同时,北京部分限竞房等项目由于地理位置和政策配套方面的不足面临着去化的难题,资金回笼相对较慢,这也是企业面临的市场现状。

限价政策下“地王”承压

金茂一直走深耕一二线策略,然而走豪宅路子的企业必然要承受资金的压力与政策转向带来的不确定性。与如今“地价拿得贵就主动选择退出”的谨慎相比,中国金茂此前曾在一二线城市拿下“地王”,深知“地王”带来的喜悦和代价。

以上海静安区大宁金茂府为例,2015年,中国金茂以101亿元夺得闸北区大宁路街道325街坊住宅地块,楼板价47609元/平方米,溢价率111.5%,一举刷新上海宅地总价纪录。

而后入市时恰逢上海高端市场的低谷期,在2015年4月首次开盘时,平均售价约为每平方米65000元,这一价格在业内看来是“亏本出售”,因为加上建安成本和财务成本,一般来讲,售价应该是楼板价的2倍以上才有足够的盈利空间。而挺过2015年上半年,借着上海楼市上扬和闸北区和静安区合并的利好,大宁金茂府才得以解套,单价一路攀升,上涨至每平方米10万元以上。

从目前的楼市来看,一、二线城市的宏观调控政策并未放松,限价政策成为高端项目的“紧箍咒”。近日,《财经》新媒体记者了解到,中国金茂在南京的金茂府在2015年拿地至今尚未开盘,其拿地时折合楼面价3.6万元/平方米,而附近在售佳兆业城市广场新房均价也只是达到3.5万元/平方米。楼面价格与市场售价的持平,

面对“地王”入市难的问题,中国金茂不得不转变拿地策略,着力降低土地成本。从去年的整体情况来看,中国金茂2018年拿地金额为896亿元,拿地均价约为8124元/平米,已经较上年的10832元/平米降低25%。

严跃进表示,在融资收紧和市场限价的情况下,房企拿地时也更加理性,要结合市场周期来综合考量。

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