信托融资渠道收紧 下半年房企拿地力度或将减弱

《财经》新媒体 宋金煜/文 高素英/编辑     

2019年07月09日 18:52  

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随着各大信托公司传出被约谈的消息,房企融资渠道趋紧备受关注,而由此带来的下半年房企拿地力度或将减弱。7月9日,某信托机构一位内部人士告诉《财经》新媒体记者,虽然目前在线类地产信托产品未受到影响,但未来将限制一些准备发行的房地产信托项目进度,或者有可能被直接暂停。这意味着,下半年房企难以通过新增信托借贷方式进行融资。

值得注意的是,在融资管控趋严、融资成本逐渐升高的大背景下,将有不少房企选择减少拿地开支或降价出货来保证现金流。

7月6日,有媒体公开报道称,近期银保监会约谈了中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托等10家信托公司,要求其控制房地产信托业务增量和增速,除旧城改造和已备案项目不受影响外,包含收并购项目在内的未备案项目将一律暂停。

对此,中信证券分析人士认为,房地产信托管控趋严的原因在于,今年一季度信托融资有所回暖,新增信托逐渐向房地产集中。而二季度以来,多项文件要求控制房地产融资,近期对房地产信托业务监管政策加码,房地产信托融资或将承压。由于从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞,因而今年二季度开始房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度出体现在房地产开发投资上。

公开数据显示,截至2019年5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14%,较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。同时,用益信托数据显示,2018年6月至今年6月,房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位,并成为信托公司营收的重要支撑。

在此背景下,今年5月开始房地产信托监管逐渐趋严。5中旬银保监下发“23号文件”(《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》)明确禁止信托业务违规行为;6月中旬银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言点名房地产信贷。严监管的反馈效果较为显著,6月份房地产信托的成立规模开始大幅缩水至465.83亿元,较5月份的693.44亿元环比减少32.82%。

事实上,目前国内发债融资受阻,海外融资成本也越来越高,房地产信托是房企一个较为保底的融资渠道。一位不愿具名的房地产业内人士表示,由于房地产信托产品稳定且收益较高,对比银行理财4%-5%的年化收益率,房地产信托可以达到7%-9%并且有一定数量的固定投资客群。不过,由于行业利润逐渐被摊薄,不是所有房企的利润率都能达到信托借款10%左右的高融资成本。

在业内人士看来,与房地产有关的信贷、信托、资管等业务是金融机构重要的营收来源,一旦金融机构对房地产相关业务盲目扩张、增速过快,会造成短期内大量资金流入房地产市场,从而有可能诱导部分房企巨资“拿地”,并形成传导效应,进而增加房价不稳的风险。另外,部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患,需要引起高度重视。

据悉,此次被约谈的中融信托因开展房地产信托业务存在不审慎等问题,在今年5月遭到黑龙江银保监局处以210万元罚款。根据记者不完全统计,今年上半年银保监局对信托机构开出罚单14张,罚金总额1214.36万元,除中融信托外,还涉及浙金信托、华宝信托、中泰信托、华信信托、北方信托、百瑞信托、粤财信托等7家信托公司,主要问题在于信托资金违规发放房地产贷款、违规开展房地产业务等。

不可忽视的是,虽然住建部对部分城市的预警、央行货币闸口管控、银保监会的资金通道监管共同构建起了房地产市场的风险防范机制,但房企已进入偿债高峰期,仍存在资金压力。克而瑞研究中心数据显示,2019年下半年95家重点房企的到期债券为1706亿元,是2018年全年到期债券的75%。2020年,房企债券到期规模将进一步突破5000亿元,2021年将超6000亿元,未来偿债压力也将进一步上升。

在偿债压力之下,房企或率先降价出货。一位房企内部人士告诉《财经》新媒体记者,对房地产信托渠道管控升级意味着房企融资渠道又将收紧。此前已有不少房企由于缺少融资渠道少、融资成本攀升而选择卖项目、卖股权来换现金流,用于偿债或继续投入新项目开发。今年下半年,在融资渠道收紧的情况下,房企选择降价出货、出售项目和股权求生的现象可能会更多。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,多家信托机构被约谈后资金面会收紧,下半年房企需要加强行业周期和销售策略的研究,若是近期资金压力大,企业主动降价促销也是一条出路。另外,受近期融资渠道收缩和房地产销售端降温影响,房企对未来市场预期会有所改变,导致企业在拿地方面趋于保守。

据中指院数据显示,2019年上半年,全国300城市土地出让金总额为22490亿元,同比增长16%,其中碧桂园拿地金额近千亿占同期销售额约四分之一,而新城控股、龙湖、金地等房企拿地金额接近其上半年销售金额的一半。

与上半年火热的土地市场形成鲜明对比,下半年房企或将收缩拿地规模。中指院报告认为,今年下半年,预计受热点城市土地供应量的进一步放量、房地产融资环境趋紧以及销售端压力显现等因素的影响,土地市场表现将更趋理性。

在华泰证券房地产研究员陈慎和韩笑看来,今年二季度以来,房地产行业融资环境边际收紧意在管控土地市场热度,从而平稳市场预期,是强化“房住不炒”思路的体现。对于大部分房企现金流影响有限,但对于未来再投资的预期或有改变,预计下半年房企拿地力度或将减弱,土地购置费增速回落,从而带动房地产投资增速下行。

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