房地产遍地是金的时代一去不复返。近日，中交地产(000736.SZ)发布2019年上半年业绩预告显示，报告期内预计盈利9200万元，同比下降83.01%。然而，上半年净利下滑的并非中交地产一家，包括美好置业、中洲控股、深振业A等公司的净利均出现不同程度的下降。在业内人士看来，受持续的调控政策和地价逐年上涨影响，房企利润水平或会逐步收窄。
根据公告内容，上半年，美好置业净利润预计为1100万元-1400万元，同比下降93.81%至95.13%；中洲控股预计归属于上市公司股东的净利为2.39亿元，同比下降66.7%；深振业A预计归母净利为1.87亿元至2.29亿元，同比降45%至55%。
对于业绩变动的原因，各家房企均提及，由于报告期内竣工结算的房地产项目收入较上年同期减少，从而导致结转的利润减少。
事实上，2019年上半年房屋竣工面积、销售面积也呈现下滑态势。国家统计局数据显示，上半年房屋竣工面积32426万平方米，同比下降12.7%，降幅扩大0.3个百分点。同期，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。
亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东表示，2019年年中报主要反映的是2017-2018年房企的结算项目。因为房地产采用的是预售制度，卖房的时候开发商记预收账款，而不是营业收入，通常要等大概一年半以后物业交房才能算营业收入，最后才能计入利润。
那么，多家房企利润下滑仅仅因为结算项目减少了吗？
合硕机构首席分析师郭毅在接受《财经》新媒体记者采访时称，中小房企在业务布局上有一定局限性，结算减少是企业的现实情况，如竣工速度放缓或项目没达到竣工结算标准，以及项目过于集中部分调控较严的城市。除此之外，净利润下滑还与房企在拿地、营销、财务人员的成本上升有关。
记者注意到，2018年中洲控股和美好置业两家公司的归母净利润均出现下滑。据年报显示，2018年中洲控股归属于上市公司股东的净利润为4.47亿元，同比下降27.41%，美好置业净利润同比减少76.95%，为1.49亿元。
从成本方面来看，2018年美好置业销售、管理、研发三大费用为6亿元，较2017年的3.3亿元增长81％。同时，中洲控股销售、管理、财务三大费用为12.9亿元，较2017年的10亿元同比增长29%。其中，中洲控股的财物费用同比增长32.6％，该公司对此的解释为，受本期融资成本较上年同期增加所致。
“龙头企业与中小房企的融资成本可能相差近10%。部分民营企业由于融资渠道窄、融资成本高，对利润挤占较大，未来经营空间有限，在市场竞争中处于不利的局面。”郭毅指出，净利润下滑、现金流紧张还会影响其后续拿地扩张，导致该公司业绩受到影响。
奥陆资本首席投资官蔡金强分析认为，目前房企面临的最大挑战是如何拿地以及拿到高价地后对利润的影响。由于房价已经多年保持高位，地价还在逐步上涨，今年拿高价地的房企利润率可能在2020年销售年份有较大落差。
有关未来中小房企的出路，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，房企首先是需要积极降价促销，并在营销等方面降低成本。同时，企业要抓住后续改善型需求释放的可能，将产品做精细，进而压缩营销的环节。另外，目前各类融资方面的政策也较紧，房企还需防范金融风险。
