房企逆势突围的旭辉样板:自身造血比融资更重要

舒娟 金煜/文 凌志/编辑     

2019年08月14日 15:10  

本文3408字,约5分钟

当下的房地产市场,资金监管收紧,调控政策频出,对房企运营能力提出前所未有的挑战。而旭辉控股集团(00884.HK,下称“旭辉”)8月13日公布的2019年上半年业绩,也许为房企突破重围提供了样板。

8月13日,旭辉总裁林峰在上海介绍19年中期业绩

中期业绩显示,旭辉上半年合同销售金额884.4亿元,同比增长34%。销售回款率高达95%。同时,核心净利润率达14.3%,拿地权益比上升至74%,实现发展速度与质量的双赢。

值得关注的是,上半年公司销售业绩的90%来自一二线及准二线、强三线城市。对此,旭辉方面表示未来将继续通过公开市场招拍挂、项目收购、综合改造等多元化拿地渠道,以合理的价格获取高质量的土地资源,并提升产品力关注旧改项目。

在业界看来,近年来旭辉持续加大投资和开发力度,善于把握土地投资机会,多元化、逆周期拿地使土地成本维持低位,充足优质的可售资源为企业未来目标的实现提供了较好的保障。同时,从旭辉在产品服务和产品力等方面的新动作来看,有助于强化市场竞争力并提升市场份额。

造血比融资更重要  上半年回款率高达95%

一些房企眼中的寒冬,对另一些房企来说,也许恰恰是机会。2019年上半年,旭辉在疲软的市场中走出了一条“逆势翻红”的突围路径,在收入、利润、销售额及在手现金均出现不同程度增长,同时债务规模与结构不断得到优化。

公告显示,2019上半年,旭辉合同销售金额及合同销售面积分别为884.4亿元及508.82万平方米,分别同比增长33.9%及17.5%。其中,6月单月销售达223.4亿元,创月度销售历史新高。同期,核心净利润28.7亿元,同比增长17.3%。

据悉,上半年集团销售额90%来自一二线及准二线、强三线城市,而长三角区域贡献了旭辉集团超过一半的销售额。不可忽视的是,旭辉上半年回款率为95%,较2018年上升8个百分点,创历史新高,超过2018年碧桂园91%、万科93%、融创71%的销售回款率。

“我们认为自身的造血比融资能力更重要”,旭辉集团总裁林峰介绍称,回款率提高至95%是“团队+机制+资源”共同协作的结果,为此集团专门设置了回款小组,公司所拥有的土地均以回款做考核基数,包括银行的按揭也会向保证现金流方面倾斜。

同时,报告期内,集团实现毛利率29.6%,同比增长6个百分点,核心净利润率达14.3%,同比增长1个百分点。有关利润率的增长,旭辉集团方面称,主要是因为新交付项目利润率更高,同时土地成本合理、融资成本低、改善产品质量等多因素造成。

另外,在房地产市场日益趋紧的资金环境中,旭辉顺应国家“去杠杆、降负债”的要求,严控债务规模与资金成本,同时不断优化债务结构。截止2019年上半年,旭辉加权平均融资成本5.9%,净负债率69.5%,均处于行业同类企业水平。同时,集团现金存量较2018年底增加22%至543亿元,一年内到期短债占比18%,现金短债比为3.3,债务结构良好。

截止2019年上半年,旭辉每股派息10港分,同比增长43%,已连续5年中期派息。同时,上半年德意志银行、大和证券等机构均给予旭辉维持买入评级。

根据此前公布的1900亿元全年销售目标推算,旭辉今年前6个月已完成销售目标46.5%。林峰表示,虽然下半年整个房地产行业的压力很大,但旭辉今年年初定下的销售目标并不激进,既然是一个保守的承诺就要全力兑现,有信心完成目标。

在财经评论员严跃进看来,今年上半年旭辉业绩快速的成长得益于企业的稳健运作和操盘。从销售贡献比例来看,旭辉有战略眼光,提前布局了重点一二线城市。另外,旭辉整体内部管理总体稳健且执行能力较强,可以快速推进销售业绩,并保证高回款率。

瞄准新兴中产阶层“做好产品”  构建弹性运营体系控制库存

今年以来“房住不炒”的主基调已经被反复强调,房地产进入平稳发展阶段,促使房企的竞争逐步从规模至上转向产品品质。在上半年业绩说明会上,林峰表示,即使限价政策持续或市场热度回落, 旭辉仍然坚持要做好的产品。

“因为人民对美好生活的需求,实质是对好产品的需求。因此,旭辉要继续提高产品的美感、功能、质量,即使这是需要牺牲短期利益才能做到的。”林峰说。

从财报可见,旭辉产品的定位着眼于具有庞大消费潜力的城市新兴中产阶层,以满足客户全生命周期为出发点,不断推出符合主流市场需求的产品。如今年4月,旭辉发布新一代产品CIFI-6,这是继去年发布CIFI-5之后,对产品力进行的又一次迭代升级。2019年7月底,首个CIFI-6落地项目在南昌发布。

来自第三方赛惟咨询的数据显示,旭辉产品的交付品质得到了客户的认可,84%的客户认为旭辉产品物有所值,高于行业均值10个百分点。同时,旭辉的产品力也得到了行业的高度认可,在2019地产行业大奖评选中,旭辉的上海LCM置汇旭辉广场及贵阳旭辉观云项目双双斩获金奖,苏州雁归来院等27个项目获得优秀奖。

与此同时,旭辉还在关注老社区改造,预计2019年将改造100个老社区及其配套设施。“我们将会对这些老旧小区内部的儿童游乐场所、老年活动中心做整体的翻新,以提高老业主的口碑和满意度。更重要的是,通过老社区的改造和服务提升二手房的价值,为业主真正创造贡献。”林峰说道。

不可忽视的是,当下的市场环境对于房企运营能力提出前所未有的挑战,为此旭辉建立了供销适配的弹性运营体系,在提质增效的同时,将库存控制在合理的区间。数据显示,2019年旭辉新获取且年内开盘的项目,平均开盘周期为6.5个月;整体存销比低于4个月,库存管理能力较强。

另外,旭辉自2018年底开始全面推行的建造2.0体系,应用比例逐年提升,至今已应用于35个项目,在提升施工质量的同时,平均节省工期4个月。

对此,严跃进认为,从旭辉在产品服务和产品力等方面的新动作来看,实际上是“回归初心”的信号,重视产品力说明公司更加关注消费市场需求,以较好的产品定位和经营定位,强化市场竞争力并助推企业市场份额的提升。

加速一二线及准二线城市布局 元化拿地前景可期

在房企的核心能力中,土地研判和拿地能力尤其重要。能否提前预判风向、踩准市场节奏,往往决定一家房企未来数年的排位。

根据旭辉中期业绩,今年1-7月,旭辉合计新增土储878万平米,平均土地成本为4,967元每平米,房地比良好,有较好的利润空间。1-7月新增土储中,有88%来自一二线及准二线城市,且旭辉的拿地金额权益比上升至74%,未来也将带动销售权益占比进一步提升。

值得一提的是,今年上半年,除新进入长春、太原以及漳州三座城市之外,旭辉的粤港澳大湾区拓展亦初见成效。通过“合作开发+旧城改造”的模式,旭辉已进入最具发展潜力的8个城市,合计锁定逾30个项目,总建面约600万平方米,全国布局更加均衡。同时,旭辉在广州成立了旧改公司,并签订6个村的旧改协议。

有关未来的拿地策略,旭辉方面表示,目前旭辉土储主要聚焦一二线及准二线城市,未来将继续通过公开市场招拍挂、项目收购、综合改造等多元化拿地渠道,以合理的价格获取高质量的土地资源。

面对国内融资环境收紧,林峰预计,今年四季度土地竞争将会减弱,会重点把握投资机会,因此8月和9月公司将放慢投资步伐并减少进入新城市,下半年总土地投资额为销售回款的50%左右。对于新增的土储,公司会维持70%的新增土地权益比,并将总体权益比率提升至65%-70%。

截止2019年7月底,旭辉总土地储备6300万平米,总货值9800亿元,其中下半年可售货值2300亿元,为实现全年销售目标提供了有力保障。

兴业证券方面认为,公司全年拿地策略以稳健为主,在回款的40%-50%范围内进行投资,提高了在二线城市的拿地力度。当前土储分布仍以二线和强三线城市为主,同时权益逐步回升保持在60%以上,权益比例的提升将带来归属股东利润的增厚,未来业绩释放稳健。

另有观点指出,从旭辉的土地储备来看,该公司善于把握土地投资机会,多元化、逆周期拿地使土地成本维持低位,对于一些省会城市、郊区市场的土地有较好的储备,将来会有较为明显的投资成长性,这也为其产品的定价把控创造了较好的机会。

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