当下的房地产市场，资金监管收紧，调控政策频出，对房企运营能力提出前所未有的挑战。而旭辉控股集团（00884.HK，下称“旭辉”）8月13日公布的2019年上半年业绩，也许为房企突破重围提供了样板。
8月13日，旭辉总裁林峰在上海介绍19年中期业绩
中期业绩显示，旭辉上半年合同销售金额884.4亿元，同比增长34%。销售回款率高达95%。同时，核心净利润率达14.3%，拿地权益比上升至74%，实现发展速度与质量的双赢。
值得关注的是，上半年公司销售业绩的90%来自一二线及准二线、强三线城市。对此，旭辉方面表示未来将继续通过公开市场招拍挂、项目收购、综合改造等多元化拿地渠道，以合理的价格获取高质量的土地资源，并提升产品力关注旧改项目。
在业界看来，近年来旭辉持续加大投资和开发力度，善于把握土地投资机会，多元化、逆周期拿地使土地成本维持低位，充足优质的可售资源为企业未来目标的实现提供了较好的保障。同时，从旭辉在产品服务和产品力等方面的新动作来看，有助于强化市场竞争力并提升市场份额。
造血比融资更重要 上半年回款率高达95%
一些房企眼中的寒冬，对另一些房企来说，也许恰恰是机会。2019年上半年，旭辉在疲软的市场中走出了一条“逆势翻红”的突围路径，在收入、利润、销售额及在手现金均出现不同程度增长，同时债务规模与结构不断得到优化。
公告显示，2019上半年，旭辉合同销售金额及合同销售面积分别为884.4亿元及508.82万平方米，分别同比增长33.9%及17.5%。其中，6月单月销售达223.4亿元，创月度销售历史新高。同期，核心净利润28.7亿元，同比增长17.3%。
据悉，上半年集团销售额90%来自一二线及准二线、强三线城市，而长三角区域贡献了旭辉集团超过一半的销售额。不可忽视的是，旭辉上半年回款率为95%，较2018年上升8个百分点，创历史新高，超过2018年碧桂园91%、万科93％、融创71%的销售回款率。
“我们认为自身的造血比融资能力更重要”，旭辉集团总裁林峰介绍称，回款率提高至95%是“团队+机制+资源”共同协作的结果，为此集团专门设置了回款小组，公司所拥有的土地均以回款做考核基数，包括银行的按揭也会向保证现金流方面倾斜。
同时，报告期内，集团实现毛利率29.6%，同比增长6个百分点，核心净利润率达14.3%，同比增长1个百分点。有关利润率的增长，旭辉集团方面称，主要是因为新交付项目利润率更高，同时土地成本合理、融资成本低、改善产品质量等多因素造成。
另外，在房地产市场日益趋紧的资金环境中，旭辉顺应国家“去杠杆、降负债”的要求，严控债务规模与资金成本，同时不断优化债务结构。截止2019年上半年，旭辉加权平均融资成本5.9%，净负债率69.5%，均处于行业同类企业水平。同时，集团现金存量较2018年底增加22%至543亿元，一年内到期短债占比18%，现金短债比为3.3，债务结构良好。
截止2019年上半年，旭辉每股派息10港分，同比增长43%，已连续5年中期派息。同时，上半年德意志银行、大和证券等机构均给予旭辉维持买入评级。
根据此前公布的1900亿元全年销售目标推算，旭辉今年前6个月已完成销售目标46.5%。林峰表示，虽然下半年整个房地产行业的压力很大，但旭辉今年年初定下的销售目标并不激进，既然是一个保守的承诺就要全力兑现，有信心完成目标。
在财经评论员严跃进看来，今年上半年旭辉业绩快速的成长得益于企业的稳健运作和操盘。从销售贡献比例来看，旭辉有战略眼光，提前布局了重点一二线城市。另外，旭辉整体内部管理总体稳健且执行能力较强，可以快速推进销售业绩，并保证高回款率。
瞄准新兴中产阶层“做好产品” 构建弹性运营体系控制库存
今年以来“房住不炒”的主基调已经被反复强调，房地产进入平稳发展阶段，促使房企的竞争逐步从规模至上转向产品品质。在上半年业绩说明会上，林峰表示，即使限价政策持续或市场热度回落, 旭辉仍然坚持要做好的产品。
“因为人民对美好生活的需求,实质是对好产品的需求。因此，旭辉要继续提高产品的美感、功能、质量，即使这是需要牺牲短期利益才能做到的。”林峰说。
从财报可见，旭辉产品的定位着眼于具有庞大消费潜力的城市新兴中产阶层，以满足客户全生命周期为出发点，不断推出符合主流市场需求的产品。如今年4月，旭辉发布新一代产品CIFI-6，这是继去年发布CIFI-5之后，对产品力进行的又一次迭代升级。2019年7月底，首个CIFI-6落地项目在南昌发布。
来自第三方赛惟咨询的数据显示，旭辉产品的交付品质得到了客户的认可，84%的客户认为旭辉产品物有所值，高于行业均值10个百分点。同时，旭辉的产品力也得到了行业的高度认可，在2019地产行业大奖评选中，旭辉的上海LCM置汇旭辉广场及贵阳旭辉观云项目双双斩获金奖，苏州雁归来院等27个项目获得优秀奖。
与此同时，旭辉还在关注老社区改造，预计2019年将改造100个老社区及其配套设施。“我们将会对这些老旧小区内部的儿童游乐场所、老年活动中心做整体的翻新，以提高老业主的口碑和满意度。更重要的是，通过老社区的改造和服务提升二手房的价值，为业主真正创造贡献。”林峰说道。
不可忽视的是，当下的市场环境对于房企运营能力提出前所未有的挑战，为此旭辉建立了供销适配的弹性运营体系，在提质增效的同时，将库存控制在合理的区间。数据显示，2019年旭辉新获取且年内开盘的项目，平均开盘周期为6.5个月；整体存销比低于4个月，库存管理能力较强。
另外，旭辉自2018年底开始全面推行的建造2.0体系，应用比例逐年提升，至今已应用于35个项目，在提升施工质量的同时，平均节省工期4个月。
对此，严跃进认为，从旭辉在产品服务和产品力等方面的新动作来看，实际上是“回归初心”的信号，重视产品力说明公司更加关注消费市场需求，以较好的产品定位和经营定位，强化市场竞争力并助推企业市场份额的提升。
加速一二线及准二线城市布局 多元化拿地前景可期
在房企的核心能力中，土地研判和拿地能力尤其重要。能否提前预判风向、踩准市场节奏，往往决定一家房企未来数年的排位。
根据旭辉中期业绩，今年1-7月，旭辉合计新增土储878万平米，平均土地成本为4,967元每平米，房地比良好，有较好的利润空间。1-7月新增土储中，有88%来自一二线及准二线城市，且旭辉的拿地金额权益比上升至74%，未来也将带动销售权益占比进一步提升。
值得一提的是，今年上半年，除新进入长春、太原以及漳州三座城市之外，旭辉的粤港澳大湾区拓展亦初见成效。通过“合作开发+旧城改造”的模式，旭辉已进入最具发展潜力的8个城市，合计锁定逾30个项目，总建面约600万平方米，全国布局更加均衡。同时，旭辉在广州成立了旧改公司，并签订6个村的旧改协议。
有关未来的拿地策略，旭辉方面表示，目前旭辉土储主要聚焦一二线及准二线城市，未来将继续通过公开市场招拍挂、项目收购、综合改造等多元化拿地渠道，以合理的价格获取高质量的土地资源。
面对国内融资环境收紧，林峰预计，今年四季度土地竞争将会减弱，会重点把握投资机会，因此8月和9月公司将放慢投资步伐并减少进入新城市，下半年总土地投资额为销售回款的50%左右。对于新增的土储，公司会维持70%的新增土地权益比，并将总体权益比率提升至65%-70%。
截止2019年7月底，旭辉总土地储备6300万平米，总货值9800亿元，其中下半年可售货值2300亿元，为实现全年销售目标提供了有力保障。
兴业证券方面认为，公司全年拿地策略以稳健为主，在回款的40%-50%范围内进行投资，提高了在二线城市的拿地力度。当前土储分布仍以二线和强三线城市为主，同时权益逐步回升保持在60%以上，权益比例的提升将带来归属股东利润的增厚，未来业绩释放稳健。
另有观点指出，从旭辉的土地储备来看，该公司善于把握土地投资机会，多元化、逆周期拿地使土地成本维持低位，对于一些省会城市、郊区市场的土地有较好的储备，将来会有较为明显的投资成长性，这也为其产品的定价把控创造了较好的机会。
