8月22日，融创中国（1918.HK)发布2019年上半年业绩，其营收、利润大涨，两项指标涨幅均超过目前已经发布半年报的万科(000002.SZ)、碧桂园(2007. HK)。
2019年上半年，融创合同销售金额为2141.6亿元，营收768.4亿元，同比增长64.9%；净利润102.9亿元，同比增长61.7%。
同期，万科营收1393.2亿元，同比增长31.5%；净利润118.4亿元，同比增长29.8%；碧桂园营收2020.1亿元，同比增长53.2%，净利润156.4亿元，同比增长20.8%。
恒大（3333.hk）虽8月末才公布2019年上半年财报，但是，8月9日晚间，中国恒大已经发布公告称，预计上半年净利润为270亿元，同比下降49%。
融创的营收与万科、碧桂园差距很大，但是利润增幅却很可观，是万科的2倍，碧桂园的3倍。
亮眼业绩背后，融创的负债却未曾缓解。
《财经》记者根据财报测算，融创截至2019年6月30日的净负债率为205.88%，较2018年年底的149.39%上升56.49个百分点。去杠杆、降负债仍是未来大课题。
房地产公司通常不披露净负债率数据。
净负债率【｛（有息负债-货币资金）/所有者权益｝×100﹪）】可以比较直观的体现一家房企的财务结构，净负债率越高，意味着企业动用了更高的财务杠杆。
在融创2019年中报中，关于资本与负债的比率，只列出了两项，一是债务净额/资产总额，其中债务净额就是净负债率的分子，即有息负债-货币资金，而分母却是资产总额，而非净资产（所有者权益）。二是资本负债比率，债务淨额/资本总额，同样将分母扩大。这两组数据虽然也反应了资本与负债的关系，却不能清楚看到财务杠杆的力度。
融创截至2019年6月30日的债务净额/资产总额（资产负债率）为90.84%，与去年同期的90.52%持平。
由于国内房地产行业实施预售制，房屋竣工前产生的预售房款在财务上按负债算，因此，资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况，但净负债率却不同。
净负债率的分子有息负债是企业主动融资产生的，相当于开发商从银行、信托、私募等渠道筹集的有成本的钱。净负债率居高不下，意味着融创仍面临严竣的去杠杆挑战。
目前，在四家碧万恒融四家头部房企中，万科上半年净负债率为35.04%，这是行业内公认的较低水平。
亿翰智库从2018年营收超30亿元的上市房企中筛选出100家样本房企测算，结果显示100家房企的平均净负债率为84.09%。融创净负债率是这一平均值的2.4倍。
如此高的净负债率，利润增幅却还能在上半年引领全行业，原因是融创的低成本土地储备与深耕一二线的战略。
上半年财报显示，截至2019年6月30日，融创土地储备约2.13亿平方米，货值（可售房屋总价值）预计约2.82万亿，其中超过83%位于一二线城市，平均土地成本约人民币4307元╱平米。
在棚改政策红利逐渐释放，一城一策、房住不炒等楼市调控方向并未松动的大背景下，三四线房价已经历了一年的下跌，而一二线房价由于刚需支撑，却在缓慢上涨。
这都有利于融创在上半年去库存和保持利润增涨。
只要房价上涨，地产商的营收与利润数据就不会难看，只要保证房子的销量，开发商就有足够的回款，游刃有余的偿还到期负债，有更充沛的资金买地，并进入下一个利润循环。
今年下半年，融创累计可售资源超5700亿元。孙宏斌曾在2018年年报时预测，2019年的销售目标为5500亿元，目前只完成39%。下半年，融创仍然面临去库存压力。
此时，去库存能力不仅是保持房企的业绩与利润，也是活下去的生命线。因为所有地产公司都面临新一轮融资监管调控。
2019年7月29日，央行在京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，会议认为，近年来银行业信贷结构出现积极变化，但房地产行业占用信贷资源依然较多，要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
此前，金融监管当局已经收紧了房企的信托融资和海外发债。
现在，融创海外债的发债成本已经到了年化8%左右。监管趋严，会让房企融资更加艰难、融资成本继续高涨，随之而来的是有息负债的增高。为了避免资金链断裂，去库存、高周转是每个高负债率房企的必备技能。
融创目前主要业务有四大板块，文化、地产、文旅以及服务，其中地产开发仍然是不可撼动的赚钱主力。
8月16日，融创中国被宣布纳入恒生中国企业指数，这意味融创越来越受到国际投资者的关注。4月，国际三大评级机构将融创评级上调为展望稳定，这都将利于这家公司的海外融资。
从短期来看，融创的现金流足以应对到期负债。
截至2019年上半年，融创的贷款总额为3020亿元，其中，短期贷款为1212亿元，长期贷款为1808亿元。而其持有货币资金1380亿元，覆蓋一年內到期有息負債超1.1倍，覆蓋下半年到期有息負債超3.1倍。
这就是说，融创虽然净负债率高企，但短期内偿债压力并不大。长期来看，这家公司拥有的一二线土地储备，也可以给其更多时间来优化杠杆率。
